楊再平/文

人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，可謂應對房地產市場硬著陸下行風險一攬子重頭金融政策；其出臺背景毫無疑問就是房地產市場達峰拐點出現(xiàn)后，疫情等諸多不利因素與環(huán)境雪上加霜，使之硬著陸下行風險增大；其目標當然就是盡可能阻止其硬著陸，以時間換空間，力爭其軟著陸，進入平穩(wěn)健康發(fā)展的常態(tài)化軌道。

但要達到這一理想政策目標，還須抓重中之重，也就是要抓主要矛盾及其主要方面。在我看來，這重中之重或主要矛盾及其主要方面就是支持個人住房貸款合理需求。因為購房需求與地產投資無疑是影響房地產市場發(fā)展的主要矛盾，而購房需求又是矛盾的主要方面。只有個人住房有效需求進而商品房銷售面積與金額穩(wěn)住了，地產投資才可能隨之穩(wěn)住，這是最基本的市場供求規(guī)律所決定的。比如，10月商品房銷售面積同比回落7.1個點至-23.2%，地產投資當月同比回落3.9個點至-16%，不能不說，很大程度前者是因，后者是果。

雖然我國城市家庭人均居住面積已達36．52平方米，但與美國、德國、法國人均住房面積分別為67平米、47．4平方米、40平米以及日本不含公攤面積的人均住房面積35．2平方米相比，仍有差距，這表明我國城市剛性與改善型住房需求并未到頂，而是仍有一定發(fā)展空間。除面積改善以外，綠色、智能等住房品質改善的空間更大。另一方面，我國個人住房貸款的資產質量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平，而房地產業(yè)公司貸款的不良率一直大大高于個貸，比如，截至2022年6月末，15家A股上市銀行房地產業(yè)公司貸款不良貸款率由去年末的2.64%增長至3.34%，這也表明支持個人住房貸款合理需求，風險更可控可承受，因而還可放大招。

據統(tǒng)計，2022年三季度末，房地產開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點；個人住房貸款余額38.91萬億元，同比增長4.1%，增速比上年末低7.2個百分點，這就與個貸作為影響房地產市場的主要矛盾的主要方面及其資產質量很不相稱。但愿這16條落地實施后，個貸增速能先行提速而接近往年常速。