經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 萬敏  11月初，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)曾就“轉(zhuǎn)貸”做過報(bào)道，發(fā)現(xiàn)有資金中介在社交平臺推介起“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，而當(dāng)記者進(jìn)一步溝通時(shí)，對方實(shí)則推薦購房者做轉(zhuǎn)“抵押貸”和轉(zhuǎn)“經(jīng)營貸”業(yè)務(wù)（報(bào)道詳見《“轉(zhuǎn)按揭”重出江湖？ 警惕資金中介推介陷阱》）。

對于所謂的轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，12月20日，中國銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》稱，警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

上述風(fēng)險(xiǎn)提示指出，近期一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”，向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。然而，這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來，住房按揭貸款利率整體進(jìn)入下行周期，5年期以上LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。今年9月末人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。一系列的政策調(diào)整，對存量購房者心理產(chǎn)生的沖擊在于，此前在房貸利率高點(diǎn)時(shí)段購房并申請按揭貸款的人群，還繼續(xù)承受著高達(dá)5%-6%的年化貸款利率成本，更多市場聲音呼吁政策能更多考慮減輕存量高息房貸客戶的資金壓力。

在此過程中，出現(xiàn)了許多“貸款中介”的營銷信息，包括電話外呼、社交媒體發(fā)帖等方式，聲稱能幫助銀行客戶將高息房貸轉(zhuǎn)換為低利率的經(jīng)營性貸款。

“在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請貸款，其實(shí)是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。”銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局20日的風(fēng)險(xiǎn)提示中表示。

所謂經(jīng)營性貸款，是銀行向中小企業(yè)或個(gè)體工商戶發(fā)放的用于經(jīng)營活動(dòng)的貸款，可以用于資金周轉(zhuǎn)、購買經(jīng)營設(shè)備等用途。在疫情期間，政策加大了對小微企業(yè)的金融支持力度，銀行對小微企業(yè)經(jīng)營貸的利率也下降了許多，目前，不少商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至4%以下，與此前數(shù)年購房者的5%-6%左右的按揭貸款利率之間形成了利差，一些貸款中介也瞄準(zhǔn)了此類經(jīng)營性貸款利率低、好審批的空子，誘惑高位房貸持有者進(jìn)行“轉(zhuǎn)換”。

但是這種“轉(zhuǎn)換”會(huì)產(chǎn)生新的資金成本。杭州一家資金中介經(jīng)理曾告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，經(jīng)營貸利率現(xiàn)在最低可以做到3.5%，并且授信期數(shù)最長可以貸10年，只需要向銀行提供滿一年的營業(yè)執(zhí)照和流水。如果名下沒有注冊公司的購房者，想要操作經(jīng)營貸還需要支付額外支付一筆服務(wù)費(fèi)用于購買處于存續(xù)期公司。辦理經(jīng)營貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續(xù)費(fèi)，如果個(gè)人征信較差，則費(fèi)用更高。

上述風(fēng)險(xiǎn)提示稱，中介墊付“過橋資金”，息費(fèi)隱藏諸多貓膩。不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用，同時(shí)還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力。此外，“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級研究員金天表示，本次監(jiān)管機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)提示列明了中介違規(guī)操作轉(zhuǎn)貸可能給借款人帶來的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、高息風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)，非常具體全面。最近一段時(shí)間，部分省市的銀保監(jiān)會(huì)也曾陸續(xù)發(fā)布同類警示，顯示將存量房貸替換為經(jīng)營貸的操作并非個(gè)別地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一個(gè)重要原因在于在房價(jià)高位和房貸利率高點(diǎn)入手的購房者（借款人）目前普遍面臨資金成本高、還貸壓力大的現(xiàn)實(shí)問題，部分購房者的房屋現(xiàn)值與前期成本、還款資金相比已出現(xiàn)縮水，部分購房者與今年新購房者相比較出現(xiàn)資金成本和心理預(yù)期上的較大落差等等。

銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局提出，銀行機(jī)構(gòu)要加大金融知識普及力度，向消費(fèi)者充分提示風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)提醒廣大消費(fèi)者，認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，維護(hù)自身合法權(quán)益。

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以較大篇幅談及房地產(chǎn)相關(guān)問題，其中，不僅部署防范化解短期風(fēng)險(xiǎn)，還強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長期目標(biāo)。

金天表示，考慮到防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，建議可以在部分地區(qū)試點(diǎn)對存量房貸利率實(shí)施下調(diào)，穩(wěn)固已有購房者和潛在購房者的心理預(yù)期，推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)及配套金融服務(wù)向新的發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。