經濟觀察網 記者 陳月芹 2月1日,大連萬達集團正用其境內的資產進行抵押,和境內一家金融機構洽談一筆約3.5億美元的境外貸款,以償還一筆3月份到期的美元債。一位接近交易人士透露,這筆貸款還處在商談階段,萬達方尚未決定是否發(fā)行。
在此5天前,碧桂園公告宣布,民生銀行香港分行同意向碧桂園提供最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資,所得款項將用于為一般營運資金需要進行融資,包括但不限于為未償還的債項進行再融資。
萬達、碧桂園這兩筆境外融資,均是通過內保外貸的方式進行。雖然沒有官方定性,但行業(yè)內多把內保外貸形容為“第四支箭”。
一位頭部房企融資高管近期忙于所在公司的債務重組問題,盡管目前已爆雷房企尚未能發(fā)行內保外貸,但他依然樂于看到房地產融資環(huán)境破冰。他形容,2022年是中國房地產企業(yè)美元債融資的至暗時刻。地產美元債最早始于2012年,2017年開始大規(guī)模發(fā)行。而從2021年12月至今,恒大、花樣年、佳兆業(yè)等超40家房企美元債接連違約,許多房企選擇“棄外保內”,境外融資接近冰封,幾乎所有民營房企的信用崩塌。
5年來,內保外貸業(yè)務也經歷了一輪起落沉浮。2017年6月,傳聞金融監(jiān)管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達等企業(yè)內保外貸情況。盡管同年8月,外管局對傳聞予以否認,但從結果看,消息引發(fā)萬達股債雙殺,萬達也開啟一番大調整。
2022年12月以來,已有龍湖、碧桂園、越秀地產、中海等房企著手通過內保外貸償還臨期美元債,多位房企融資人士糾正這并不意味著境外融資復蘇,因為內保外貸僅限于借新還舊,且需要境內資產抵押,但某種意義上能緩解企業(yè)流動性。更深層次的意義在于,這是一場監(jiān)管部門授意、境內銀行配合、房企參與的信用修復行動。
出鞘
和前三支箭——信貸、債券、股權融資不同,第四支箭“刀口”向外,瞄準優(yōu)質房企臨期的境外債。
所謂“內保外貸”,指境內銀行為境內企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔保,由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放貸款。因此,這個跨境授信過程主要涉及四方主體,即境內企業(yè)、境內銀行、境外企業(yè)和境外銀行。
對房企來講,具體操作過程涉及:境內房企總公司向境內銀行提供資產擔保,或者通過其他方式提供反擔保措施,隨后境內銀行向境外銀行出具保函,境外銀行憑借保函向境外投資企業(yè)發(fā)放外幣貸款。
為鼓勵和促進中國企業(yè)的海外發(fā)展,2010年國家外匯管理局發(fā)布39號文,對內地銀行向海外開出外幣擔保融資函實施額度管理,在額度指標內銀行可自行擔保,不需要逐筆審批,內保外貸這一銀行跨境擔保業(yè)務至此興起,并在2014年、2017年等經歷多重政策放寬而蓬勃發(fā)展。
此后,由于部分銀行的內保外貸履約率高漲,造成了資本項下的資金流出等,2018年開始,國家外管局對內保外貸業(yè)務的具體細則加以規(guī)范和監(jiān)管,防范境外融資風險。
然而,這么多年來,內保外貸業(yè)務幾乎沒有向房企開放資格。
2022年12月9日,龍湖一筆7億元的內保外貸融資實現(xiàn)提款,這也是近年來房企獲得的首單內保外貸融資。據(jù)悉,這筆7億元貸款,主要由中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函,且由中銀香港以人民幣保函為擔保,為龍湖集團境外企業(yè)提供貸款融資。
中國銀行公司金融部總經理葛春堯曾透露,中行為龍湖辦理的該筆“內保外貸”,在接到龍湖申請后,不到10個工作日的時間便完成了保函開立以及境外放款。此外,“這筆內保外貸業(yè)務,是中行與龍湖集團落實中央決策部署,執(zhí)行銀企《戰(zhàn)略合作協(xié)議》安排,共同維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措”。
實際上,早在去年11月21日,央行副行長潘功勝在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會表示,要通過內保外貸業(yè)務跨境增信支持房企海外融資,商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質房企內保外貸業(yè)務的支持力度,加快項目落地。
緊隨其后,去年12月初,監(jiān)管機構要求中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業(yè)銀行這四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。碧桂園、萬科、中海、越秀地產等紛紛宣布獲得銀行“內保外貸”支持。
去年12月28日,碧桂園宣布獲得首筆內保外貸融資,其中境內擔保形式是出具信用證(碧桂園地產為境內保函申請人,上市公司為境外借款人),支持的境外貸款是由工商銀行5家境外機構組建2.8億美元(折合人民幣19.5億元)、期限3年的銀團貸款,用于歸還碧桂園2018年在香港籌組的銀團貸款。一個月后,碧桂園再獲得民生銀行香港分行的5000萬美元等值的人民幣定期貸款。
此外,農業(yè)銀行廣州分行也通過向廣州城建出具保函,為其境外股東越秀地產提供擔保,以支持越秀地產向農業(yè)銀行香港分行申請不超過10億港元融資,期限13個月,用于歸還越秀地產在中國銀行香港分行、建設銀行香港分行的兩筆短期貸款。
1月初,人行廣州分行發(fā)布消息表示,近期房企境外債償債壓力較大,境外房地產市場信用環(huán)境明顯收縮,內保外貸通過跨境增信的方式,支持優(yōu)質房企實現(xiàn)海外融資“借新還舊”,后續(xù)內保外貸業(yè)務將進一步擴容,指導轄內中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行的分支機構圍繞內保外貸業(yè)務與廣東省多家房企建立合作。
解燃眉之急
一位房企融資負責人所在公司已獲得內保外貸借款,“第四支箭給公司償還美元債留了緩和余地,公司不需要變賣那么多資產了,一定程度上減輕流動性壓力。解了燃眉之急,但沒有帶來實質性融資現(xiàn)金流入”。
站在房企融資的角度,對內保外貸,他需要考量三個問題:一是沒有資金增量;二是最多做借新還舊,而且借新還舊甚至還有減額;三是還要拿出抵押。換言之,內保外貸即房企拿出抵押物置換資金,用于償還外債,但是沒有任何新增資金,所以也不能理解成境外融資復蘇,信用貸市場根本沒有重新打開。
一位頭部房企IR人士解釋,2022年,很多房企的債務償還優(yōu)先度上,一般先保交付,再維護境內信用市場、還銀行借款,而外債被置于最后。這種情況下,一家房企如果到期外債較多,要么有充足現(xiàn)金流去償還,要么得找一些再融資渠道,但目前整個再融資渠道基本都關了,可能可以通過配股做股權融資,但量也不大。因此,在這個時點,監(jiān)管部門希望通過內保外貸給房企外債接續(xù)提供了一個渠道。
“不是鼓勵房企對外債全都(用現(xiàn)金)買來,而是給你多提供一個工具,至于你做不做得成,需要房企跟銀行商討,以哪些抵押物、怎么樣的成本去做。”
這位頭部房企IR人士提醒,目前僅有個位數(shù)的房企成功獲得內保外貸,一方面是銀行做內保外貸,前提是申請的企業(yè)有外債要還,而尚未爆雷的民企已不多;另一方面,內保要提供抵押物,相當于要和中債增發(fā)行信用債等融資渠道搶抵押物,而很多房企已經拿不出更多資產。通過中債增發(fā)行信用債也要提供抵押物。信用債融資渠道被堵情況下,一家公司的融資能力基本被抵押物多少框死。
據(jù)經濟觀察網了解,龍湖之后,一家頭部已爆雷民企也和銀行洽談過內保外貸融資,但銀行方考慮到該房企已違約過一次,最終沒有談成合作。
一家已爆雷房企融資高管也表示,出險企業(yè)幾乎不可能做成內保外貸,一是沒資金,二是沒什么資產可用于抵押擔保,三是出險后很多房企可能會選擇境外債務整體重組,不需要單獨保單筆境外債了。
算賬
多名房企融資負責人透露,內保外貸和之前在境外做貸款的成本差不多。
前述頭部房企IR人士詳解了發(fā)行內保外貸的成本構成:資產抵押成本和債項成本。
和第二支箭相比,房企需要給中債增一筆擔保費,成本約1%-2%;再加上4%-5%的發(fā)行票面利率,綜合下來,融資成本一般在5%-7%區(qū)間。
而對于內保外貸,僅算債項成本的話,因為內保外貸的本質是一筆境外的銀行貸款,要看境外浮動利率水平,這就和美元基準利率掛鉤。現(xiàn)在由于美元加息等,這筆浮動利率到了4%以上,加上額外的外匯加點,再加上“內保”需要保函費,約1%-2%,整體算下來成本在9%-10%以上。如果房企評級較低,做內保外貸的成本還要往上抬。
近10%的融資成本不是一個小數(shù)目,但仍有公司權衡之后選擇發(fā)行內保外貸,“因為成本中占大頭的是美元加息周期導致浮動利率上漲;第二是現(xiàn)在境外的一些債的收益率也很可觀,拿到這筆錢,能幫助公司在境外保存更多現(xiàn)金,可以拿去回購境外的一些債,收益率可能在12%甚至15%以上,怎么算都還是賺的”。
概而言之,如果能發(fā)內保外貸,可以拿來補充流動性,也可以拿去收債,從收益率來說都劃得來。
這位頭部房企IR人士還補充,房企要調資金出境,其實比較麻煩,原則上只能通過分紅的形式出去,但分紅要征兩層稅,稅負成本很高。因此,內保外貸提供了一個渠道減少資金出境的成本。
多家房企融資人生坦言境內銀行對房企的資產抵押率壓得很低,一般在5成以下。更殘酷的現(xiàn)實是,經歷了變賣資產還債、將資產抵押給中債增、向銀行借款后,很多房企的可供抵押資產接近清零。能獲得多少內保外貸額度,全看資產厚薄。
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