經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 繼“房貸年齡期限可延至80歲”后,2月16日,一張廣西南寧建發(fā)房產(chǎn)“百歲貸”的營(yíng)銷海報(bào)刷爆社交網(wǎng)絡(luò)。盡管后續(xù)該開發(fā)商迅速撤下宣傳海報(bào),涉及到的當(dāng)?shù)囟嗉毅y行亦對(duì)該消息進(jìn)行辟謠,該話題仍引起社會(huì)高度關(guān)注,被不少網(wǎng)友調(diào)侃為“貸貸相傳”。
而對(duì)于購房者而言,“百歲貸”這類產(chǎn)品的推出究竟是真利好,還僅僅是商家的營(yíng)銷“噱頭”呢?
部分銀行放寬房貸年齡期限信號(hào)
2月10日,“廣西南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息迅速在社交媒體傳播,引起各家熱議。同時(shí),當(dāng)?shù)夭糠帚y行亦表態(tài),“確有其事,已經(jīng)開始執(zhí)行”。
事件發(fā)酵尚不足一周,2月16日一張南寧建發(fā)房產(chǎn)“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”的營(yíng)銷海報(bào)再度刷屏。海報(bào)中宣稱,住房按揭貸款年齡加貸款期限放款最長(zhǎng)可貸至100歲。同時(shí),海報(bào)中對(duì)于具體可操作業(yè)務(wù)銀行并未具名,僅以“南寧合作銀行”代替。
記者致電部分當(dāng)?shù)劂y行后獲悉,“目前沒有收到通知房貸年齡期限要進(jìn)行調(diào)整,亦沒有可以貸到100歲的貸款產(chǎn)品,可能就是商家營(yíng)銷的一種噱頭。”
對(duì)此,有分析人士在接受記者采訪時(shí)表示,近期部分區(qū)域積極地穩(wěn)樓市,這確實(shí)是銀行對(duì)房貸的要求進(jìn)一步放松了,使得能滿足買房條件的群體擴(kuò)大了,主要是提振市場(chǎng)需求,銀行也可以借此推廣業(yè)務(wù)。不過需要注意的是,這不僅需要銀行適度放款風(fēng)控要求,同時(shí)也可能會(huì)影響到退休人員的生活質(zhì)量,并對(duì)其他方面消費(fèi)產(chǎn)生一定擠出效應(yīng)。
“最近南寧那邊有消息說房貸年齡期限上調(diào)后,浙江市場(chǎng)也開始躍躍欲試。目前杭州地區(qū)已經(jīng)有個(gè)別銀行政策有所松動(dòng),還款年齡期限從之前的70歲延長(zhǎng)至75歲或者80歲。其實(shí)年齡期限本身就是為了保證購房者不違約,如果在一定的限制要求下,延長(zhǎng)還款期限也不是大問題。”杭州一位信貸經(jīng)理對(duì)記者2月16日接受采訪時(shí)表示。
該信貸經(jīng)理表示,消息傳開后,近期確實(shí)有不少來咨詢房貸年齡期限延長(zhǎng)的購房者,但是最終能否操作下來,銀行主要考量的還是購房者的還款能力。
上海地區(qū)某城商行人士對(duì)記者表示,隨著2022年年底開啟的一波“提前還貸潮”延續(xù)至今,給各家銀行都帶來一定程度的壓力。不過根本上海市場(chǎng)整體情況來看,大多數(shù)銀行房貸年齡期限并沒有出現(xiàn)變化。比如該行當(dāng)前政策仍是,借款人年齡+貸款期限不超70年 、樓齡+貸款期限不超50年 和貸款期限不超30年。
“包括北京地區(qū)目前都有部分銀行放寬房貸年齡期限,但是上海地區(qū)是否會(huì)調(diào)整還要再看情況,一方面需要等總行的通知,同時(shí)也需要觀望觀望同業(yè)們落地實(shí)施后的反饋。”上述城商行人士說。
據(jù)了解,目前包括交通銀行和招商銀行在內(nèi)的北京多家支行,均對(duì)房貸年齡期限有所放寬,前者可達(dá)到95歲,后者則為85歲,不過均需要有子女做單擔(dān)保人或者共同還款主體。
被嘲“貸貸相傳”
在“百歲貸”出圈后,便遭到大量網(wǎng)友調(diào)侃,“我能活到100歲嗎?”“給銀行打工要打到100歲?”“真的要貸貸相傳了”……
而類似房貸年齡還清為100歲的提法,也容易讓外界錯(cuò)誤解讀為鼓勵(lì)老年人購房,和傳統(tǒng)的公序良俗等有較大的差異。
據(jù)悉,銀行房貸年齡限制設(shè)定的基本邏輯就是要求自然人具備完全民事行動(dòng)能力,即購房者不會(huì)違約。目前,大部分銀行都是將年齡期限在18—70周歲之間的成年人。
需要指出的是,目前不少人都將“房貸年齡期限”和“貸款人年齡期限”混為一談,實(shí)際上,“房貸年齡期限”指的是“房貸期限+年齡”,例如某銀行的房貸年齡期限最高為70歲,50歲的購房者房貸可貸20年,60歲則可貸10年,以此類推。
對(duì)此,招聯(lián)首席研究員董希淼就表示,廣西南寧部分銀行的做法不是80歲老人可以貸款,而是借款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)至80年。適當(dāng)延長(zhǎng)借款人年齡并延長(zhǎng)借款期限是好事,有助于讓更多中老年人可以申請(qǐng)貸款改善居住條件,也讓年輕人可通過延長(zhǎng)還款期限減輕當(dāng)期還款壓力,這可能也是我國(guó)人口老齡化背景下的大勢(shì)所趨。
實(shí)際上,在放寬房貸年齡期限事件發(fā)酵不久后,中信銀行南寧分行就于2月13日召開發(fā)布會(huì)稱,該行的規(guī)定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲,而并非是貸款人年齡放寬至80歲。
“整體來看,由于貸款人年齡不超過70歲和貸款最長(zhǎng)年限30年的規(guī)定沒有變化,因此對(duì)市場(chǎng)影響有限。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,結(jié)合近期“老年人數(shù)量上升”、“漸進(jìn)式延遲退休方案”等話題,導(dǎo)致個(gè)別銀行的信貸工作演變?yōu)檩浾撌录F鋵?shí)在做營(yíng)銷時(shí)可以把此類政策通俗表達(dá)為“償清房貸的年齡期限為80歲”、“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”、“信貸人員按照80歲的標(biāo)準(zhǔn)給你計(jì)算可以貸幾年”,類似表述更加清晰易懂。
陷“接力貸”質(zhì)疑
在上述“百歲貸”海報(bào)宣傳頁中,標(biāo)注著“子女作為共同借款人,最長(zhǎng)可貸至100歲”,而這與“接力貸”類似。
所謂“接力貸”是指,允許一些經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)的中老年購房者申請(qǐng)貸款,同時(shí)其子女也要作為共同還款人,這樣確保“貸款人+共同還款人”具備充足的還款能力。若貸款人喪失還款能力,那么其子女就需要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù),即“接力”。
但此類產(chǎn)品繞開限購、限貸政策漏洞,因此長(zhǎng)期處于灰色地帶。
“根據(jù)營(yíng)銷人口的口徑,相關(guān)海報(bào)是部分項(xiàng)目做的推廣和推文,實(shí)際后期來現(xiàn)場(chǎng)會(huì)做詳細(xì)介紹,關(guān)于貸款年限會(huì)根據(jù)銀行給項(xiàng)目的要求做放貸。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,在實(shí)際操作中,“接力貸”也是一種比較創(chuàng)新的貸款工具,使購房者可以貸到更多的金額。當(dāng)前各地信貸投放的壓力比較大,“接力貸”的出現(xiàn)也和銀行希望對(duì)客戶多貸款的心態(tài)有關(guān)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類貸款做法之所以有批評(píng)的聲音,一是因?yàn)榭赡艽嬖谫J款方面的不公平,即部分人可以多貸款。二是可能有些人借此類方式變相逃避限購。“接力貸”總體上是一種打擦邊球的做法,若是炒作太多,不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或規(guī)范的操作。
亦有業(yè)內(nèi)人士提出擔(dān)憂,首先,這種貸款實(shí)際上會(huì)增加整個(gè)家庭的負(fù)債;其次,接力貸容易導(dǎo)致監(jiān)管套利,導(dǎo)致政策調(diào)控效果削弱;最后,在子女較多的情況下,也可能會(huì)存在潛在的家庭產(chǎn)權(quán)糾紛隱患。
“這類產(chǎn)品本身就是擦邊球的操作,在房住不炒的當(dāng)下,特別是處于超一線城市上海,銀行肯定不敢違規(guī)操作。目前我們行是肯定沒有這類產(chǎn)品的,如果子女要替父母還貸款就一定要一起上產(chǎn)證的。”上述上海地區(qū)城商行人士說。
對(duì)于貸款人離世未還完貸款的情況處理方案,上海市光明律師事務(wù)所律師付永生表示,從長(zhǎng)期來看,房?jī)r(jià)一般都會(huì)隨著物價(jià)和GDP增長(zhǎng)而緩慢上漲。繼承人基本會(huì)選擇繼承遺產(chǎn),同時(shí)也繼承了債務(wù)要繼續(xù)還貸。
根據(jù)《民法典》第1161條規(guī)定,繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。
“極端情況下,如果在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)購買,房?jī)r(jià)暴跌,賣房總價(jià)不夠還銀行的貸款時(shí),繼承人會(huì)選擇放棄繼承。銀行會(huì)進(jìn)行拍賣,用拍賣所得來抵償房貸,不足部分銀行也不能再追究。”付永生說。
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