經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡群  2022年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)遭遇諸多困難，波及整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈。銷售驟減、融資緊張以及資產(chǎn)變現(xiàn)困難，導致一部分房企出現(xiàn)流動性危機，形成一定數(shù)量的“爛尾樓”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一端連著普通購房群眾，一端關(guān)系著銀行信貸資產(chǎn)——已逐漸演化成損害購房居民、地方政府和金融機構(gòu)等多方權(quán)益痼疾，甚至關(guān)乎金融穩(wěn)定、社會穩(wěn)定和政治穩(wěn)定。

全國政協(xié)委員、中信資本董事長張懿宸表示，“我建議階段性推出具有中國特色的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs工具，助力化解住宅交付風險，全力確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

國內(nèi)自2021年6月首批公募REITs產(chǎn)品推出以來，因其流動性高、小而分散、強制分紅等特點，受到市場的廣泛認可。根據(jù)滬深交易所數(shù)據(jù)，截至2023年2月末，國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已增至25只，市值規(guī)模接近900億元。當前公募REITs相關(guān)發(fā)審流程、基礎(chǔ)設(shè)施和投資者教育等運行環(huán)節(jié)不斷完善，基本形成了標準規(guī)范的市場體系，除最初的基礎(chǔ)設(shè)施外，已將保障性租賃住房這一不動產(chǎn)品種納入其中，目前住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共四只，合計募集資金約50億元。

另一方面，我國住宅消費市場持續(xù)低迷，2022年全國商品房銷售額僅為13.33萬億，同比降幅達26.7%，房企銷售收入驟降；房企信用風險持續(xù)蔓延，大量房地產(chǎn)企業(yè)、特別是高杠桿房企出現(xiàn)大量債務違約，融資性現(xiàn)金流枯竭；但與此同時，其持有的位于城市核心區(qū)位的寫字樓、酒店、購物中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短期又變現(xiàn)困難。

張懿宸認為，推出商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs，具有如下積極意義：

一是有利于解決民生期盼、維護社會穩(wěn)定。當前，居民財富的7成左右為房產(chǎn)，房產(chǎn)已成為中國居民家庭財富占比最高的資產(chǎn)。居民家庭一旦舉全家之力購買的住房面臨交付風險，極易引發(fā)社會問題。2022年發(fā)生的“斷貸潮”正緣于此。通過專項REITs工具化解爛尾樓風險，能夠平復民眾情緒、保障民生權(quán)益，避免業(yè)主和房企的進一步對立，讓廣大購房消費者住有所居、心有所安。

二是有助于化解金融風險、維護金融穩(wěn)定。2022中央經(jīng)濟工作會議指出：有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，需要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作。專項商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs工具，可以通過對“資金”“資產(chǎn)”和“用途”等要素“穿針引線”式的精準匹配，最大限度發(fā)揮市場資金的效能，助力防范和化解金融風險。

三是有助于改善消費預期、維護市場穩(wěn)定。當前房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對于帶動投資、拉動內(nèi)需和促進經(jīng)濟增長有著舉足輕重的作用。受累于“爛尾樓”交付隱患的存在，居民對地產(chǎn)市場的信心難以恢復，觀望氣氛濃厚；這反過來又進一步加劇了問題房企的銷售難題，形成了“銷售停滯、資金緊張、交付困難、銷售停滯……”等惡性循環(huán)。通過商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品，可以利用市場資金打破此惡性循環(huán)的局面，為當前地產(chǎn)困局注入新的能量，提振購房消費信心，發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，促進社會經(jīng)濟大盤的穩(wěn)定和發(fā)展。

基于此，張懿宸提出以下建議：

一、商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs應當聚焦盤活問題房企的存量資產(chǎn)，通過隔離“問題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，控制產(chǎn)品風險；適度放松對發(fā)行主體的資信要求，強化資產(chǎn)質(zhì)量、弱化企業(yè)信用，壓實中介機構(gòu)的主體責任，合理設(shè)置信用防火墻。

二、充分利用公募REITs市場規(guī)模大、流動性強、估值公允的有利條件，所募集資金除歸還項目自身金融機構(gòu)的負債以外，全部用于解決問題房企自身的“爛尾樓”交付問題，嚴禁挪作他用。

三、制定特殊的募集資金的監(jiān)管要求，針對該類別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況，建立專門的資金監(jiān)管機制，如成立區(qū)域（省、市）層面的專項監(jiān)督部門、指定專門的資金托管主體和收付流程等，統(tǒng)一監(jiān)管募集資金；統(tǒng)籌使用資金，平衡企業(yè)爛尾項目的主次緩急，最大程度發(fā)揮該項資金的獨特效能，助力民生項目的順利交付。