連平/文

經(jīng)過十年不懈努力，我國于近日全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。我國將進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記，以保障農(nóng)民土地權(quán)利，激活鄉(xiāng)村資源要素，助力鄉(xiāng)村振興。全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和農(nóng)村不動產(chǎn)登記進(jìn)程加快的意義何在、對財富管理行業(yè)和市場會有哪些影響？本文將展開分析。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于精準(zhǔn)施策

全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其主要目的是為了厘清國內(nèi)不動產(chǎn)“家底”，為在將來更長一段時間內(nèi)，針對包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的精準(zhǔn)施策、行穩(wěn)致遠(yuǎn)打好基礎(chǔ)。“十二五”期間，中央政府圍繞轉(zhuǎn)變職能和理順職責(zé)，穩(wěn)步推進(jìn)大部制改革，根據(jù)十八大精神在2013年3月出臺了《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，并明確提出“加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。同年11月國務(wù)院常務(wù)會議決定將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，并提出統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺的“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。在2015年-2019年的五年時間里，“加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”等措辭時常出現(xiàn)在中央政治局會議內(nèi)容之中，這表明實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對促成房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展有著舉足輕重的作用。

我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，不動產(chǎn)作為重要的資源要素，其有效配置、有效利用和價格穩(wěn)定對社會發(fā)展至關(guān)重要。過去十年，政府有關(guān)部門克服重重困難、堅持不懈，終于把藍(lán)圖變成了現(xiàn)實。我國地域廣闊，人口眾多，不同地區(qū)的差異很大，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的確立，不僅對盤活存量不動產(chǎn)、促進(jìn)不動產(chǎn)要素交易提供了巨大的便利；同樣重要的是該體系提供了全面、系統(tǒng)的不動產(chǎn)信息，有助于政府部門精準(zhǔn)施策。目前，我國已全面完成了易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記，為廣大搬遷群眾吃下了“定心丸”，保障居者有其屋；今年推行的“帶押過戶”住房交易制度促進(jìn)了部分城市二手房交易的活躍程度，更好地滿足了部分剛性和改善性住房需求。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的確定將為未來房地產(chǎn)市場改革和管理的精準(zhǔn)施策提供有效的信息平臺和操作平臺。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為房地產(chǎn)稅改革“鋪路搭橋”

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系確立可能會促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革步伐的加快。我國房地產(chǎn)稅改革試點工作始于2011年，上海和重慶為試點城市。十多年過去了，兩座城市試點情況較為平穩(wěn)，也取得了一定的經(jīng)驗。目前，全國不動產(chǎn)交易體系建設(shè)逐漸完備，客觀上具備了房地產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)大的信息平臺基礎(chǔ)。考慮到全國房地產(chǎn)市場各地運行特征有不小的差異，房地產(chǎn)市場分化的特點較為明顯，可以預(yù)判的是，未來如果房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)大范圍，各地的具體政策條款細(xì)則可能與上海、重慶的內(nèi)容會有差異。具體政策落地也需要結(jié)合宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場本身運行的狀態(tài)，但各地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的大趨勢是比較清晰的。

根據(jù)短期房地產(chǎn)市場運行的特點和政策意圖來看，年內(nèi)立即推行房地產(chǎn)稅改革并非是合適的時機(jī)。截至2023年一季度末，全國70大中城市新房價格同比下跌1.4%，新屋開工面積累計同比下跌19.2%，全國房地產(chǎn)投資增速累計同比下跌5.8%，房地產(chǎn)開發(fā)商到期償還債務(wù)和利息支出規(guī)模占到全部資金比例在四成以上。數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)房地產(chǎn)市場當(dāng)前正處于弱復(fù)蘇周期，只是剛剛有了一些積極的信號而已。短時間內(nèi)政策以支持住房需求、推動“保交樓”增加住房供給為主，不宜立即開征房地產(chǎn)稅，更何況在全國大范圍推出房地產(chǎn)稅本身也需要一個研究和設(shè)計的過程。

從長期來看，開征房地產(chǎn)稅將為地方財政帶來增量收入。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度體系結(jié)構(gòu)中，“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征比較明顯。過去三十多年以來，政策對于兩大保有稅種（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）并未作過重大調(diào)整。2022年，保有環(huán)節(jié)開征的兩項稅種稅收收入合計為5816億元，僅占當(dāng)年稅收總收入的3.5%，遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)境征收的三項（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）稅收收入13445億元，后三項合計占稅收總收入的8.1%。考慮到存量房市場體量大，稅基基礎(chǔ)穩(wěn)定，因此未來如果在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅將有助于提高直接稅比重，并對地方財政收入帶來可觀的增量貢獻(xiàn)。

三、農(nóng)村不動產(chǎn)登記進(jìn)程有望加快

加快推進(jìn)農(nóng)村不動產(chǎn)登記是未來釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力的有效路徑。二十大報告指出，全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家，最艱巨最繁重的任務(wù)仍然在農(nóng)村；提出要“全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化而不懈奮斗”。可見，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革提速正當(dāng)時。本次自然資源部宣布的關(guān)于推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點，一個是“建立承包經(jīng)營權(quán)不動產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫”，另一個是“要加快推進(jìn)集體建設(shè)用地確權(quán)登記，用3-5年時間完成房地一體化宅基地確權(quán)登記頒證，試點地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權(quán)登記并匯交入庫”。這兩項要求意味著未來一個時期，農(nóng)村不動產(chǎn)登記確權(quán)及登記工作將加快速度，依托于可靠的農(nóng)村土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計和相關(guān)建設(shè)用地資質(zhì)的確認(rèn)，土地要素市場化改革將不斷向前推進(jìn)。

推進(jìn)農(nóng)村宅基地市場化流轉(zhuǎn)具有重大經(jīng)濟(jì)意義。農(nóng)民擁有的宅基地一旦能夠交易，宅基地作為土地要素，以及在宅基地上面建造的房屋，都是有價值的。因此擁有宅基地的農(nóng)民的財產(chǎn)性收入通過交易之后就會明顯增加，有的可能大幅增加；從而有助于縮小城鄉(xiāng)收入差距，擴(kuò)大農(nóng)村居民的消費支出能力。更加完備、透明、清晰的土地數(shù)據(jù)有助于城鎮(zhèn)資本便利地參與到投資下鄉(xiāng)的計劃中。這樣既能緩解城鎮(zhèn)存量資本閑置的問題，也能滿足其投資偏好，并帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提振當(dāng)?shù)刎斦愂铡Ｓ捎跂|部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場可能會更早地發(fā)展起來。據(jù)測算，如果每年釋放閑置宅基地存量面積1%，則每年閑置宅基地轉(zhuǎn)換規(guī)模可超過萬億。由此可見，有序推動農(nóng)村宅基地改革將促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動，有效拉動內(nèi)需、擴(kuò)大投資和消費。

四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對財富管理行業(yè)影響深遠(yuǎn)

房地產(chǎn)稅改革將對存量資金再分配、再流轉(zhuǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。房地產(chǎn)稅能在其中發(fā)揮公平分配的職能，長期推動居民財富向“共同富裕”目標(biāo)邁進(jìn)。上世紀(jì)九十年末房地產(chǎn)市場改革造就了部分“先富起來”的家庭，過去二十多年大部分居民部門都是通過持有房產(chǎn)增值或者租金收入等方式增加財富積累。2022年我國城鎮(zhèn)居民房價收入比為8，通常國際上認(rèn)為房價收入比在4-6是比較合理的區(qū)間，宏觀上對于存量資產(chǎn)的再分配訴求與日俱增。通過房地產(chǎn)增值實現(xiàn)“先富”的人群可以通過納稅反哺公共支出、幫助“后富”人群，長期對實現(xiàn)“共同富裕”的目標(biāo)起到積極作用。由此大致可以判斷，未來國內(nèi)房價很難出現(xiàn)過往大幅上漲的情形，部分投資者可能考慮減少房產(chǎn)持有、加入到財富管理的大市場中，在新時代中謀求財富積累的賽道更替。

鄉(xiāng)村振興及農(nóng)村土地改革有助于提升農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入，引領(lǐng)和推動工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，推動鄉(xiāng)村普惠金融發(fā)展。二十大提出要“發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)益。”未來一個時期，鄉(xiāng)村政府及有關(guān)部門將加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證；探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，激活存量宅基地市場交易行為，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。這必將會提升農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入，帶動其整體收入水平上一個臺階，為財富管理市場源源不斷地帶來流動性增量。未來政策將更多鼓勵開展工商資本入鄉(xiāng)試點工作，農(nóng)村不動產(chǎn)資本化進(jìn)程將有所加快，金融機(jī)構(gòu)尤其是農(nóng)村的金融機(jī)構(gòu)可能加快推出相關(guān)的抵押貸款、鄉(xiāng)村綠色金融普惠業(yè)務(wù)等，下一個十年鄉(xiāng)村金融有望成為金融服務(wù)業(yè)的“藍(lán)海”，并將成為普惠性共同富裕發(fā)展的新興市場。