監(jiān)管部門曾多次強(qiáng)調(diào)，“信托公司要將服務(wù)國計(jì)民生納入自己的使命范疇，作為受托人文化建設(shè)的重要內(nèi)容”“信托業(yè)提升受托管理能力要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密融合，結(jié)合自身資源稟賦，聚焦少數(shù)行業(yè)精耕細(xì)作”。然而“受托管理”內(nèi)涵非常寬泛，廣義來說公募基金、PE投資、不動產(chǎn)投資等都屬于“受托管理”業(yè)務(wù)，但如何結(jié)合信托行業(yè)的人才、資源等稟賦，發(fā)展適合信托行業(yè)發(fā)揮比較優(yōu)勢的受托管理業(yè)務(wù)，是行業(yè)一直研究的課題。

REITs收益和波動介于股票、債券之間，屬于中等風(fēng)險(xiǎn)、收益的投資產(chǎn)品，在海外成熟市場已經(jīng)有60余年歷史。中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號，正式推出中國版公募REITs制度。2021年首批9只公募REITs正式上市，打開了全新的市場。

針對REITs業(yè)務(wù)，中建投信托研究起步早，隨著公募REITs的發(fā)展，信托公司也會在中國REITs市場大有可為。中建投信托認(rèn)為未來公募REITs發(fā)展將呈現(xiàn)三大發(fā)展趨勢：

一是資產(chǎn)類別將進(jìn)一步多元化，具體表現(xiàn)在成熟REITs市場主要資產(chǎn)類別趨于多元化，比如美國REITs底層資產(chǎn)有14種資產(chǎn)類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過1萬億美元。

二是中國公募REITs流動性有望進(jìn)一步提高。

三是中國公募REITs將有望成為主流投資品種。

信托公司參與REITs發(fā)展新機(jī)遇，主要表現(xiàn)在三大產(chǎn)品形式，一是結(jié)構(gòu)端-服務(wù)信托，即在ABS與項(xiàng)目公司之間引入信托計(jì)劃：一是可以為項(xiàng)目公司優(yōu)化稅收，二是可以幫助ABS承擔(dān)項(xiàng)目公司管理職能。基于“類REITs”業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，信托機(jī)構(gòu)還可以積極與ABS發(fā)行機(jī)構(gòu)合作，打造公募REITs“證信合作模式”。無論是券商資管，還是基金子公司在另類資產(chǎn)管理上還有很長一段路要走，信托公司在另類資產(chǎn)的管理，特別是資產(chǎn)盡調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)評估、頭部管理等可以給予不小的幫助；二是投資端-產(chǎn)品創(chuàng)新，即信托公司可以創(chuàng)新設(shè)計(jì)投資于REITs的產(chǎn)品：家族信托、養(yǎng)老金信托、保險(xiǎn)金信托、年金信托等，對將來更多資產(chǎn)類別的公募REITs，信托公司可設(shè)計(jì)更加多樣的REITs組合投資方案（REITs-TOF）；三是資產(chǎn)端-資產(chǎn)培育，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施參與者和持有者提供一種重要的投資退出渠道，也為信托公司創(chuàng)作了“Pre-REITs”機(jī)遇。信托機(jī)構(gòu)可提前布局優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施和各類不動產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)，為將來REITs市場培育新資質(zhì)。

自2022年起，中建投信托將REITs市場有關(guān)的一二級投資作為重要的轉(zhuǎn)型方向。目前，公司成立了公募組合投資階段的“睿享1號”信托計(jì)劃，并有了一年多的投資運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)；設(shè)立了“REITs戰(zhàn)投基金1號”，戰(zhàn)略投資京能光伏REIT，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略配售投資、綠色能源REIT投資兩項(xiàng)突破；儲備了幾只戰(zhàn)略配售投資產(chǎn)品，加大對一線城市的產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房等REITs領(lǐng)域的投資。

但即使是REITs業(yè)務(wù)，也有產(chǎn)權(quán)類（產(chǎn)業(yè)園、標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流園、數(shù)據(jù)中心、保障性住房等）和特許經(jīng)營權(quán)類（公路、港口、機(jī)場、水務(wù)、環(huán)保、發(fā)電、垃圾處理、文旅門票等）兩大類、若干小類。每個(gè)資產(chǎn)類別的投資，都需要建立全面的研究和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。套用現(xiàn)在流行的投資術(shù)語，就是選擇適合的“賽道”。

其實(shí)新加坡的信托機(jī)構(gòu)，已經(jīng)做出了很好的示范。國內(nèi)不少知名的不動產(chǎn)物業(yè)，例如凱德來福士、吉寶數(shù)據(jù)中心、豐樹物流園、騰飛產(chǎn)業(yè)園、輝盛閣公寓，對應(yīng)的都是在新加坡上市的REITs——CapitaLand China Trust 、Keppel DC REIT 、Mapletree LogisticsTrust  、AscendasREIT  、FrasersCentrepoint Trust。這些上市的REITs，都有主題化的投資范圍，各自聚焦在自身擅長的領(lǐng)域進(jìn)行投資。

2020年11月，十九屆五中全會通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，針對住房行業(yè)“十四五”規(guī)劃，提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。”

2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。”“保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持‘誰投資、誰所有’”。

2021年12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。”

2021年7月，國家發(fā)改委印發(fā)了《國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金[REITs]試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號），將包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目納入公募REITs試點(diǎn)范圍。

從成熟市場來看，租賃住房類REITs是美國第二大市值的REITs細(xì)分行業(yè)。根據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)，美國現(xiàn)有20支租賃式公寓REITs，總市值超過1,759億美元，這當(dāng)中前五大5支租賃式公寓REITs市值超過200億美元，占細(xì)分行業(yè)比超過85%。

回到國內(nèi)租賃住房市場。地方國企類的參與主體，并不具備專業(yè)運(yùn)營能力，也缺乏全國布局、規(guī)模化經(jīng)營的優(yōu)勢。而專業(yè)公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)資金有限，租賃住房項(xiàng)目動輒10億元以上的投資，超過了專業(yè)公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資金承載能力；且經(jīng)過過去5年混亂的長租公寓市場洗禮，他們對重資產(chǎn)都很謹(jǐn)慎，更偏好輕資產(chǎn)運(yùn)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的公寓方，受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，可以得到的股東資金支持有限。總體來看，目前國內(nèi)租賃住房市場尚處于早期發(fā)展階段，各類參與主體均存在自身的弱點(diǎn)，市場缺乏龍頭企業(yè)。誰能通過連接資本市場和運(yùn)營市場，進(jìn)行大規(guī)模的全國化布局，誰就更可能建立品牌競爭力，獲取規(guī)模效應(yīng)。

因此，跨界合作成為了各類參與主體的選擇。自如系、V領(lǐng)地、YOU+等專業(yè)公寓品牌，已開始與金融機(jī)構(gòu)開展密切合作，通過設(shè)立私募基金，收購或新開發(fā)租賃住房項(xiàng)目。目前，中建投信托與各類機(jī)構(gòu)都有合作，共同探索在開發(fā)建設(shè)、改造、穩(wěn)定運(yùn)營等類別資產(chǎn)的業(yè)務(wù)機(jī)會。

住有所居是人民最基礎(chǔ)的需求。圍繞住房需求進(jìn)行投資，是中建投信托持續(xù)耕耘的業(yè)務(wù)。在租賃住房方面，中建投信托在2021年即作為受托載體參與上海睿灣碧云服務(wù)式長租公寓項(xiàng)目的類REITs證券化工作，積累了寶貴的投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

2022年4月，中建投信托與華潤有巢住房租賃簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方計(jì)劃在租賃住房項(xiàng)目投資、運(yùn)營管理、金融服務(wù)等領(lǐng)域開展全方面、多層次合作。雙方正在探索組建以信托計(jì)劃為架構(gòu)的Pre-REITs產(chǎn)品，為有巢REIT持續(xù)發(fā)展儲備資產(chǎn)。雙方在戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署后，共同研判了位于華東、華南的近百萬方潛在標(biāo)的。目前正在就一個(gè)位于華東的項(xiàng)目進(jìn)行深度合作，有望在今年內(nèi)落地首個(gè)Pre-REITs合作項(xiàng)目。