經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 5月29日晚間，居然之家（000785.SZ）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）和遠(yuǎn)洋服務(wù)（6677.HK）分別公告稱，居然之家子公司北京居然之家連鎖有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京居然之家”）計(jì)劃收購(gòu)位于北京朝陽(yáng)區(qū)的遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)項(xiàng)目，相關(guān)方已經(jīng)分別簽訂協(xié)議。

遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)南鄰北四環(huán)，北側(cè)為遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城，西側(cè)為北京聯(lián)合大學(xué)，東側(cè)與居然之家北四環(huán)店隔芳草地國(guó)際學(xué)校相望，總建筑面積合計(jì)8.17萬(wàn)平方米，交易包括主體建筑、地下車位及相關(guān)人防工程使用權(quán)。

目前，遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)主要用來(lái)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，據(jù)遠(yuǎn)洋人士透露，交易完成后，由遠(yuǎn)洋運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心會(huì)撤出。根據(jù)交易雙方公告，2022年及2023年一季度，遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)均出現(xiàn)虧損。

該筆交易由來(lái)已久。

遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的持有者是北京睿鴻商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“睿鴻商管”），早在2021年12月14日，居然之家與遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽訂收購(gòu)睿鴻商管的合作意向書(shū)，截至2022年12月31日，居然之家已支付給遠(yuǎn)洋集團(tuán)4億元。

遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的持有者是睿鴻商管，原始權(quán)益人為遠(yuǎn)洋集團(tuán)。2018年相關(guān)資產(chǎn)做了類REITs，實(shí)際持有人為中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（以下稱“中聯(lián)基金”）管理的“中聯(lián)前源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號(hào)私募投資基金”。

根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中聯(lián)基金簽署的協(xié)議，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)私募基金份額及遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)資產(chǎn)享有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，并向私募基金支付權(quán)利維持費(fèi)。

遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)地下二層和三層共有53個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，在遠(yuǎn)洋服務(wù)子公司中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司名下，人防工程則在遠(yuǎn)洋集團(tuán)朝陽(yáng)分公司名下。

居然之家收購(gòu)遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)主要分為四個(gè)部分。

第一，北京居然之家向遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的“優(yōu)先收購(gòu)權(quán)”，交易對(duì)價(jià)是3.49億元，這筆錢支付給遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

第二，北京居然之家收購(gòu)北京睿鴻商管100%股權(quán)，交易價(jià)為6.4億元；同時(shí)承接北京睿鴻商管9.64億元的債權(quán)，交易對(duì)價(jià)為16.04億元。這筆資金的享有人為“中聯(lián)前源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號(hào)私募投資基金”。

第三，北京居然之家向中遠(yuǎn)物業(yè)收購(gòu)53個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，總交易代價(jià)為1033.5萬(wàn)元，這筆資金受益人為遠(yuǎn)洋服務(wù)。

第四，北京居然之家向遠(yuǎn)洋集團(tuán)朝陽(yáng)分公司收購(gòu)人防工程使用權(quán)，對(duì)價(jià)為0元。根據(jù)約定，《人防工程使用證》需要變更至居然之家名下。

綜合來(lái)看，居然之家為這筆交易支付的總代價(jià)為19.63億元，其中現(xiàn)金支付10億元，承接債務(wù)9.63億元。按照證載建筑面積來(lái)看，遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)主體交易單價(jià)為3.13萬(wàn)元/平方米；產(chǎn)權(quán)車位單價(jià)為19.5萬(wàn)元/個(gè)。

為了支持這筆交易，北京居然之家計(jì)劃向平安銀行沈陽(yáng)分行申請(qǐng)11.7億元并購(gòu)貸，借款期限為7年，交易完成后，遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)相關(guān)權(quán)益將被質(zhì)押給平安銀行沈陽(yáng)分行，過(guò)戶完成前，由居然之家全額擔(dān)保。

作為不動(dòng)產(chǎn)私募基金，中聯(lián)基金與遠(yuǎn)洋、保利、華發(fā)等房企在不動(dòng)產(chǎn)類REITs方面有廣泛合作，除了遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)項(xiàng)目外，中聯(lián)基金作為管理人的私募基金還持有北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、天津遠(yuǎn)洋未來(lái)中心等項(xiàng)目。

2018年初，居然之家引入阿里巴巴等多家投資方130億元戰(zhàn)略投資，之后，開(kāi)始向新零售轉(zhuǎn)型。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其門店遍布300個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)店466家，簽約門店數(shù)量753家。

居然之家旗下還有武漢中商集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括超市、百貨和購(gòu)物中心，北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)地理位置較為優(yōu)越，交易完成后，遠(yuǎn)洋未來(lái)購(gòu)物中心將撤出，屆時(shí)，居然之家對(duì)其業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)也充滿想象。