經濟觀察網 記者 丁文婷 2023年11月17日，上海“網上房地產”公示了第11批次新房名單。

“還是沒等到。”持幣2000萬元，李云一直在等兩個項目入市，一個是位于黃浦區(qū)的綠城外灘蘭庭，另一個是新天地的中海順昌玖里。“等太久了，如果今年底還不開盤，我可能就買二手了”。

2023年5月，云錦東方“假結婚認購”風波引發(fā)針對性監(jiān)管。

之后，綠城外灘蘭庭、香港置地啟元、露香園等頂級豪宅遲遲未露面，隨著豪宅入市節(jié)奏暫緩，一二手豪宅價格倒掛形成的巨大利潤空間，暫時關閉了。

豪宅，作為樓市中比較特殊的一類產品，即使在二手房市場整體下行時，憑借稀缺性和資產屬性，仍具有較強抗跌性，能走出獨立行情。但下半年開始，豪宅的行情明顯發(fā)生轉變。根據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)，今年10月，上海二手豪宅市場共成交49套，環(huán)比下滑超過4成，同比下滑也達到了26%。

不僅成交量下滑，隨著掛牌數(shù)量不斷攀升，一些二手豪宅業(yè)主也開始以價換量“出貨”，二手豪宅降價成交也導致同一板塊內的一二手豪宅之間倒掛價差減少，“打新”豪宅熱逐漸“退燒”，上海二手房和新房豪宅市場也先后進入了冬天。

暫停入市的豪宅

經濟觀察網梳理發(fā)現(xiàn)，云錦東方風波后，上海今年5-11批次新盤中，除了10月份的前灘百合園外，幾乎沒有“高倒掛”的豪宅項目出現(xiàn)。

一些核心地段的“高倒掛”豪宅遲遲未露臉，如位于黃浦區(qū)董家渡板塊的綠城外灘蘭庭項目延期已近半年；另一個位于新天地的豪宅項目中海順昌玖里也沒能在11批次的新盤中亮相；位于徐匯濱江的保利濱江天珺項目雖然在第10批次中開盤，但數(shù)十套大戶型均未上市。

一家房企相關負責人透露，相關部門正在研究針對豪宅的政策，部分豪宅項目暫緩入市，“因為豪宅面積大，高倒掛豪宅一套的套利空間也大”，他表示，高倒掛豪宅的價格可能不會按房地聯(lián)動價格走，先推兩個項目進行試點后，再安排其他豪宅項目陸續(xù)入市。  

在上述負責人看來，企業(yè)目前的銷售壓力是非常大的。今年下半年開始，市場回落明顯。尤其是一些單價和總價都很高的別墅項目，客戶量較難預計，一些項目也需要早早開始蓄客。

一位央企相關負責人則表示，雖然政策希望避免出現(xiàn)類似云錦東方的事件，縮減打新豪宅的套利空間，但在當前的市場行情下，二手豪宅市場已經明顯下滑，“打新”豪宅的獲利空間正在縮小，一手豪宅的吸引力正在減小，他擔憂的點在于，如果一手豪宅的銷售定價再被拉高，市場上是否還有足夠的客戶能夠消化未來大量入市的一手豪宅。

頂流豪宅板塊遇冷

11月13日，單價13.2萬元/平方米的上海豪宅世紀前灘天匯結束認籌，認購率只有58%。

世紀前灘天匯也被稱為前灘板塊最后的新房，而前灘一直是上海新房的頂流板塊。自2018年以來，推出的新盤幾乎都以日光的速度去化，如2020年末，前灘新房尚峰名邸認籌率超過1200%，13個人搶一套房。2021年，上海推出積分搖號制之后，前灘的新房更是成為眾多“社保巨子”的競逐之地。2021-2022年，晶鴻名邸、海德壹號、東方悅瀾等前灘新盤的最低入圍積分均在95分以上，這意味著，除了達到滿分60分的基礎分外，還需要至少17年的社保。

一位業(yè)內人士認為，世紀前灘天匯的遇冷，固然與其得房率、靠近高架、2026年底交房等產品因素相關，但這樣的認籌率與市場轉冷也有明顯關聯(lián)。

不僅是前灘，上海幾個頂流板塊豪宅都出現(xiàn)了熱度下降的跡象。

今年9月，上海建工開發(fā)的新盤海玥黃浦源入市，該項目毗鄰人民廣場和南京西路，均價為14.3萬元/平方米，面積覆蓋220-600平方米，但即使位于一手豪宅稀缺的黃浦區(qū)，認購率剛剛破百，未能觸發(fā)積分，至今仍在續(xù)銷中。

有著類似經歷的還有云錦東方所在的徐匯濱江板塊，徐匯濱江板塊是上海新房炙手可熱的板塊之一，比如今年上半年入市的百匯園、寶能公館1288、云錦東方公寓，均價在12萬-13萬元/平方米之間，該板塊的二手次新房價格則在15萬-20萬元/平方米之間，巨大的倒掛利差吸引了眾多“高分”選手的競逐。去年，徐匯濱江共推出約1500套新房，而認購人數(shù)則突破了3000多組。

但在剛剛結束的10批次新房認籌中，徐匯濱江板塊的匯元璽和保利濱江天珺卻并未達到市場預期熱度，雖然雙雙觸發(fā)積分，但分別61.52分和58.9分。

豪宅的遇冷也使得一些開發(fā)企業(yè)如臨大敵。

上述央企相關負責人表示，近期入市的某中內環(huán)豪宅項目，今年上半年一期開盤時，積分超過了80分，但此次開盤，卻選擇了與中介合作引流，即使是曾經炙手可熱的倒掛豪宅，客戶顯然已經過了“盲買”、“閉眼入”的時期。

倒掛空間縮小

李云已經在周末跑了幾個板塊看二手房，“去年二手房根本不能看，太貴了”，最近，她發(fā)現(xiàn)中內環(huán)間，一些房齡在10年內的次新房業(yè)主也愿意降價了。

一位徐匯濱江板塊的豪宅中介告訴經濟觀察網，去年底，百匯園114平方米的戶型，只要樓層不太差，可以賣到2300萬元左右，而現(xiàn)在，同戶型中間樓層的房源，已經有人降價了300萬元。130多平方米戶型的成交價格也從最高點時的19萬元/平方米降至17萬元/平方米。他介紹，同樣位于徐匯濱江板塊的海珀旭輝今年初成交價格近20萬元/平方米，但近期掛牌了幾套不到18萬元/平方米的房源。

另一名徐匯濱江某連鎖中介的經紀人也告訴經濟觀察網，今年4月，其所在門店成交的一套尚海灣豪庭一期兩房，單價在16萬元/平方米，均價比去年市場好的時候降了1萬元左右。上周，同戶型一套房子單價已經談到了15萬元/平方米以下，但仍然沒有成交。

作為與湯臣一品齊名的豪宅，位于新天地板塊的翠湖天地被視為上海豪宅的“定海神針”，也是上海豪宅的“風向標”，但近期，翠湖天地的二手房同樣出現(xiàn)明顯價格變動。

在新天地板塊從事豪宅中介工作7年的一名中介人員告訴經濟觀察網，目前，翠湖天地二期、三期的二手成交價格較去年高峰時普遍回落了15%左右。近期，翠湖天地三期售出了一套單價僅15萬元/平方米，總價在2100萬元的房子，“要知道，翠湖天地二期今年7月份成交的一套130平方米的法拍房都要2480萬元”。

今年開始，豪宅市場的階段性下落非常明顯。該名豪宅中介介紹，去年和前年，豪宅處于賣方市場，業(yè)主都是“朝南坐”，價格非常難談，今年年中開始，他不再做業(yè)主工作，只會詢問一些掛牌業(yè)主的降價意愿，“不降價就馬上換下一個”，現(xiàn)在，其所在門店的標準非常一致：只賣小區(qū)里同戶型最便宜的那一套。“我們不看你房子有多好，只看你價格是多少”。

另一位新天地連鎖豪宅的中介人員則認為，以新天地目前二手豪宅的情況來看，要回到2020年初的價格，才能賣得掉。他表示“現(xiàn)在都是房東主動找我們降價，我們也只推那種房東積極出售的。”

一直在等待中海順昌玖里的李云算了一筆賬，如果項目真的如樓盤銷售所言，單價在17萬元/平方米以上，算上等待交房這兩年的資金成本，新房突然也“不香了”。

買一套大戶型豪宅，轉手就能賺千萬元的傳說已經結束了。

上述央企相關負責人表示，目前，投資客不會選擇入場。針對自住的客戶群體，一二手豪宅會形成一定的價格競爭，但即使在一次性入市幾百套一手豪宅的板塊，也不存在一手豪宅和二手豪宅相互擠壓的問題，“因為本質上的問題是需求不足”。

（文中李云為化名）