經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 周一帆 萬科近日“傳聞”纏身。3月5日,針對萬科能否償付3月11日到期美元債的市場質(zhì)疑,記者從該公司方面獲悉,萬科美元債VNKRLE 5.35 03/11/24(XS1917548247)所有資金已經(jīng)到位,償債工作在有序鋪排中。
對此,創(chuàng)金合信基金金融地產(chǎn)研究員胡致柏向記者表示,在需求端未見明顯改善的背景下,房企的現(xiàn)金流壓力也很難看到緩解的跡象,行業(yè)融資環(huán)境的修復(fù)和市場信心的恢復(fù),還有賴于更多政策支持。
胡致柏亦表示,優(yōu)質(zhì)的國央企開發(fā)商和地方國有房企,憑借自身融資能力和融資成本較低的優(yōu)勢,出現(xiàn)現(xiàn)金流危機的可能性較小,如果因為風(fēng)險事件的沖擊而帶來短期股價的下行,則存在一定程度的修復(fù)機會。
公募密集逃離房企
從機構(gòu)投資的角度來看,在近年多家知名房企暴雷后,包括公募在內(nèi)的資金已紛紛開始逃離房地產(chǎn)股票。
以目前受到市場廣泛關(guān)注的萬科A為例,根據(jù)Wind統(tǒng)計,2023年第四季度持有萬科A(000002.SZ)的基金數(shù)為73只,相比三季度減少了36只,下降比例達到33.03%。同時,2023年四季度萬科A的公募持股總市值為29.17億元,環(huán)比下降31.65%。
整體來看,2023年四季度數(shù)據(jù)顯示,在主動權(quán)益類基金中(包括靈活配置型、偏股混合型、平衡混合型、普通股票型基金),共有35只產(chǎn)品選擇減持萬科A,其中25只于去年三季度重倉萬科A的基金在四季度已直接清倉。
基金公司方面,四季度減持萬科A超過500萬股的有安信基金、工銀瑞信基金、嘉實基金和上海東方證券資管,分別減持1309.15萬股、1223.19萬股、943.52萬股和720.00萬股。其中,上海東方證券資管已清倉萬科A,而嘉實基金盡管已大幅減持,但仍持有1.37億股,位列基金公司之首。
在具體產(chǎn)品上,2023年四季度減持萬科A最多的基金是安信穩(wěn)健增值A(chǔ),共計減持930.00萬股,仍持有1330.01萬股;隨后則是嘉實豐和A和嘉實產(chǎn)業(yè)優(yōu)選A,分別減持612.68萬股和566.71萬股。實際上,在2023年四季度減持萬科A超過100萬股的11只基金中,除安信穩(wěn)健增值A(chǔ)外的10只均為上期重倉,且均已選擇清倉。
與此同時,港股的萬科企業(yè)(2202.HK)也面臨相似命運。2023年四季度數(shù)據(jù)顯示,持有萬科企業(yè)的基金數(shù)為11只,相比三季度減少2只;公募持股總市值為2.88億元,環(huán)比下降49.97%。
在具體產(chǎn)品上,三季度重倉萬科企業(yè)的泓德豐潤三年持有和永贏惠添益A基金在第四季度分別減持871.74萬股和82.10萬股,均為清倉減持。
另一方面,公募基金對持有地產(chǎn)債也越發(fā)謹慎。2023年四季度末,僅兩只基金買入萬科境內(nèi)債,持倉市值僅0.23億元。
房地產(chǎn)“走向何方”
在格上理財研究員畢夢姌看來,因受制于資金壓力,房企可開工優(yōu)質(zhì)土地儲備減少,后續(xù)開工或?qū)⒊掷m(xù)承壓。同時房企也在持續(xù)出清,開工主體不足。在銷售持續(xù)難有起色、資金端仍然承壓的背景下,房企出險暴雷的過程也并未完全停止。
“人口因素亦是影響房地產(chǎn)市場的最關(guān)鍵因素。勞動年齡人口占比持續(xù)提升的時期為人口紅利時期,各經(jīng)濟體在人口紅利時期都伴隨著經(jīng)濟高增長,房地產(chǎn)需求旺盛;而在人口紅利時期結(jié)束后,房地產(chǎn)需求則逐漸萎縮。目前從我國的人口年齡分布來看,人口對我國房地產(chǎn)市場需求的支撐力將持續(xù)下降。另外,目前我國的房地產(chǎn)市場庫存仍在較高的水平,從長期的角度而言,政策的刺激或難改變長周期的趨勢,行業(yè)確實還面臨著壓力和風(fēng)險。”畢夢姌進一步告訴記者。
消息面上,3月5日,國家發(fā)展改革委發(fā)布了2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案。在房地產(chǎn)市場方面,草案提出要促進其平穩(wěn)健康發(fā)展,高質(zhì)量完成保交樓任務(wù)。同時,將一視同仁地滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,繼續(xù)支持城市政府自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。此外,草案還強調(diào)了加強在建項目預(yù)售資金監(jiān)管的重要性,并加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城中村改造。
“地產(chǎn)行業(yè)需求端和融資端政策不斷放松,一定程度上能夠提振市場需求和房企現(xiàn)金流壓力。但從目前放松政策的效果來看,春節(jié)后二手房活躍度有所提升,基本達到去年9月新政后水平,但相對傳統(tǒng)的小陽春還有差距。價格上看,盡管部分城市環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)止跌,但大部分城市下行仍是主流。”胡致柏坦言,“今年的小陽春二手以價換量的現(xiàn)象明顯,與傳統(tǒng)季節(jié)性的量價齊升的熱度相比還有距離。新房市場的銷售情況偏弱,購房者觀望情緒濃厚,房企信心不足,銷售回款情況較為一般。”
其同時表示,在融資層面,央行、住建部等部門政策頻出,但從實際效果上看,房企新增銀行信貸規(guī)模較小,債券市場經(jīng)歷大幅波動后,民企信用債新發(fā)仍未恢復(fù),定增逐步落地但偏慢,實際完成募集資金房企僅有兩家。因此,盡管政策的邊際放松不斷,托底思路明確,但房企現(xiàn)金流緊張的蔓延趨勢尚未得到明顯緩解,債務(wù)風(fēng)險的不確定性仍在向更上層級的房企傳導(dǎo)。
“從需求端整體看,行業(yè)基本面尚未觸底,但從長周期看,中國城市化進程仍在不斷演進,城市居民改善性需求始終存在,對長期房地產(chǎn)市場也無需過分悲觀,待到行業(yè)拐點出現(xiàn)后,市場有望在合理的需求中樞上實現(xiàn)穩(wěn)定。”胡致柏告訴記者。