經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，3月8日前后，多家險資派出高管到深圳萬科總部進行新一輪磋商。磋商方案包括將萬科債務(wù)償付期限延長至少一年、追加增信擔(dān)保和抵押品，以及發(fā)行債券將“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”等。截至3月10日，萬科與險資的談判仍在進行中。

在這期間，萬科公告已全額償付一筆于3月11日到期的票據(jù)本息，合計6.47億美元。這一準(zhǔn)時打錢的動作，使多只債券在當(dāng)日收漲，但股價仍然微跌。

實際上，萬科自3月以來的一輪債務(wù)展期輿論風(fēng)波，焦點并不在美元債，而在境內(nèi)非標(biāo)債務(wù)。

一家參與談判的頭部險資人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，自2月底以來，萬科董事局主席郁亮與深圳地鐵相關(guān)高層赴北京與多家險資企業(yè)商談，包括新華資產(chǎn)、太平保險、大家保險等。

和外界傳聞有出入的是，萬科此輪商談的重點并非對債務(wù)進行“展期”，而是希望幾家險資不要提前行權(quán)，繼續(xù)履行合同直至貸款到期。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，萬科與多家險資合作的金融業(yè)務(wù)為債權(quán)投資計劃，業(yè)內(nèi)稱為“保債計劃”，為非標(biāo)私募產(chǎn)品，當(dāng)下多個保債計劃均沒有到合同到期日。

“這種非標(biāo)債權(quán)產(chǎn)品的具體條款由雙方協(xié)商，比如總合同期6年可分為2+2+2年，在每兩年年底，債權(quán)人可選擇提前行權(quán)，有些險資會把評級下調(diào)增加為提前行權(quán)觸發(fā)條件，險資無需舉證即可單方面宣布借款提前到期。”前述頭部險資人士解釋。

角力已經(jīng)開始

這是萬科管理層第二次向險資企業(yè)提出延后行權(quán)的訴求。2023年12月，在監(jiān)管部門協(xié)調(diào)下，新華資產(chǎn)等同意將萬科的保債計劃延期行權(quán)3個月。

至2024年3月，坐在談判桌對面的險資企業(yè)增加至新華資產(chǎn)、太平保險、大家保險等，涉及面更廣，期望延期的時間更長，參與談判的高管和領(lǐng)導(dǎo)級別進一步提升。

前述頭部險資人士對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，投資人并不擔(dān)心萬科無力償付3月到期的美元債，相反，在現(xiàn)金有限和銷售端沒有起色的背景下，萬科在用行動表明外債優(yōu)先、境內(nèi)非標(biāo)債置后的償還安排。

一家已出險頭部房企人士認(rèn)為，這是一種不得已的策略，“都是為了保護資產(chǎn)負(fù)債表，如果什么債都還，在現(xiàn)在的銷售環(huán)境下，最后大概率會爆雷”。

新華保險2023年半年報披露，新華保險投資了3個萬科項目的債權(quán)計劃，合計約53億元。

前述頭部險資人士透露，目前在談延期行權(quán)的險資持有的與萬科相關(guān)的保債計劃，每家總額約數(shù)十億元。如果有一家險資選擇提前行權(quán)，萬科大概率會因無力還債而正式違約，“誰也不想打響第一槍”。

談判桌上，險資與萬科已經(jīng)過多輪角力。有險資多次提出，繼續(xù)履約的條件是萬科增加資產(chǎn)抵押，縮小風(fēng)險敞口，但萬科方面暫未配合。

3月8日前后，多家險資派出高管到深圳萬科總部進行新一輪磋商。磋商方案包括將萬科債務(wù)償付期限延長至少一年、追加增信擔(dān)保和抵押品，以及發(fā)行債券將“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”等。

前述頭部險資人士透露，“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”是萬科新提出的方案，即萬科可兌付非標(biāo)債務(wù)，前提是險資認(rèn)購萬科即將發(fā)行的債券，將此前的非標(biāo)私募債權(quán)計劃置換為公募債。

目前，有險資還在研判中，作為債權(quán)人，公募債的透明度和流動性優(yōu)于非標(biāo)私募債，但當(dāng)前其最大的訴求是盡快回籠現(xiàn)金以避險。

在與萬科交涉過程中，前述頭部險資人士認(rèn)為，“萬科在處置資產(chǎn)方面不積極”，不主動向債權(quán)人披露資產(chǎn)處置安排，多次反饋“資產(chǎn)賣不出去”。

而前述已出險頭部房企人士則表示，多家房企積極賣資產(chǎn)自救的下場，是把自己“救”沒了，長遠(yuǎn)來看，積極賣資產(chǎn)，對公司和債權(quán)人都不是利好。

險資關(guān)注四個變量

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，3月以來，險資債權(quán)人在反復(fù)盡調(diào)影響萬科自救和“他救”的多種變量。

第一個變量是，大股東深圳地鐵及其背后的深圳國資委能否用真金白銀或更有力的手段馳援萬科。

金融機構(gòu)將關(guān)注點延伸到另一家深圳房企華南城身上。2021年底，深圳特區(qū)建發(fā)集團（以下簡稱“特區(qū)建發(fā)”）宣布以19.1億港元入股華南城，成為其單一最大股東，并在此后兩年多次紓困華南城，送出了“入股資金+收購資產(chǎn)+信用背書+協(xié)助美元債展期”的救急輸血包。

2024年2月19日，特區(qū)建發(fā)確認(rèn)了華南城兩只票據(jù)正式違約，宣告華南城二次爆雷。

華南城的危機讓險資和萬科的債權(quán)人產(chǎn)生了擔(dān)憂。險資試圖多方了解深圳國資為何同意出資紓困華南城，以及華南城二次違約是否影響深圳國資再次出手解救萬科。

“不僅是看有沒有意愿，還要看有沒有實力。”前述頭部險資人士透露，深圳地鐵和深圳相關(guān)監(jiān)管部門也出面與險資、債權(quán)人磋商，但并未明確給出哪些具體支持。

根據(jù)深圳地鐵財報，其2022年凈利潤為8.7億元，比2021年減少70%，期末在手現(xiàn)金229.6億元。截至2022年底，深圳地鐵的負(fù)債總額同比增加了21%至3500億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至52.91%。

“深圳地鐵一年的利潤都趕不上萬科債務(wù)的零頭。”前述頭部險資人士稱。比起口頭表態(tài)，債權(quán)人希望看到更高層級部門更強有力的支持。

第二個變量是央企能否收購萬科資產(chǎn)。

一家頭部央企高管表示，“目前國資、央企能自保已經(jīng)相當(dāng)不錯了”。另一家總部在深圳的央企人士稱，只要價格足夠便宜，沒有賣不出去的資產(chǎn)，但公司目前沒有相關(guān)收購計劃。

第三個變量是REITs能否救急。

萬科共成功申報兩只公募REITs，分別是華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式REIT。3月1日，華夏萬緯REIT申請獲得受理，首批計劃募資11.59億元；去年10月，中金印力REIT獲批，擬募資35.77億元，目前仍在募資期。

第四個變量是一線城市能否進一步放開限購，帶動銷售端回暖。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科1月—2月累計銷售額為334.5億元，同比下降42%。這一表現(xiàn)已經(jīng)優(yōu)于大部分房企。

“從2023年底的救市效果看，即使一線城市解除限購，會先利好二手房交易，需要時間才能傳導(dǎo)到一手房。”前述頭部險資人士認(rèn)為一線城市松綁短時間內(nèi)難解房企燃眉之急。

萬科也正依靠出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，2月9日將七寶萬科廣場50%股權(quán)以23.838億元出售給了香港領(lǐng)展房產(chǎn)基金。在萬科所有的商業(yè)項目中，七寶萬科廣場的收入常年排名第一。2023年12月，萬科以4.8億元出售了多家悅榕酒店股權(quán)。

3月9日，一位香港金融機構(gòu)人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，其所在公司正密切關(guān)注萬科本輪境內(nèi)債談判進展，鑒于銷售端持續(xù)下滑和頭部房企債務(wù)也亮起紅燈，預(yù)計內(nèi)地樓市需要更長周期實現(xiàn)復(fù)蘇，其計劃出清手上的內(nèi)資房企股債，包括頭部央企。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，2023年底，國資委內(nèi)部對國資背景企業(yè)風(fēng)險處置提出三個“不能”：中央企業(yè)、國有企業(yè)不能成為重大風(fēng)險爆破點，不能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，不能在處置風(fēng)險中刺破風(fēng)險。

萬科能否被歸類為國有企業(yè)？參與談判的多家險資認(rèn)為，這個身份歸屬問題很重要，決定了行政部門能否給予萬科更多支持和背書，債權(quán)人以此量度和萬科的債務(wù)磋商條款。