經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月14日，杭州發(fā)文取消全市范圍內(nèi)二手房的限購(gòu)條件，即日起，不限購(gòu)房資格、不限套數(shù)。此外，增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。

5個(gè)月前，杭州已先一步放松調(diào)控，限購(gòu)區(qū)只保留了主城四區(qū)的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。在限購(gòu)區(qū)，本地家庭限購(gòu)2套，外地家庭限購(gòu)1套。

至此，除了主城四區(qū)的新房仍保留限購(gòu)，杭州的房子，來(lái)了就能買(mǎi)。

北上廣深等城市今年初的成交數(shù)據(jù)均表現(xiàn)出二手房成交明顯回升的趨勢(shì)，而新房交易回暖勢(shì)頭略遜于二手房。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，杭州為何全面放開(kāi)二手房限購(gòu)？是否會(huì)進(jìn)一步分流新房市場(chǎng)的客流？這是地產(chǎn)行業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

一位接近監(jiān)管部門(mén)人士解釋?zhuān)捅鄙蠌V深的樓市不同，杭州一二手房倒掛的現(xiàn)象非常典型，因此，此次調(diào)控松綁瞄準(zhǔn)二手房，并未違背“哪里疲弱調(diào)哪里”的思路。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易最活躍的城市之一，自2018年4月實(shí)行新房搖號(hào)以來(lái)，杭州曾屢屢出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”、打新熱潮等盛況。

該接近監(jiān)管部門(mén)人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，此次放開(kāi)二手房限購(gòu)，主要是為了盤(pán)活交易，尋找市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力。經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)控放松，主城區(qū)的新房成交在限購(gòu)條件下仍較為活躍，而二手房量?jī)r(jià)雙雙下滑，尤其是老破小在貸款方面還面臨限制，出手很難。

根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2024年2月，杭州二手房網(wǎng)簽2543套，環(huán)比下滑62%，價(jià)格跌幅也在擴(kuò)大。截至2月底，杭州二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到14.99萬(wàn)套，環(huán)比新增3815套。

“四城區(qū)新房的去化周期，是（現(xiàn)在）不放開(kāi)的底氣。”該接近監(jiān)管部門(mén)人士的這一判斷有數(shù)據(jù)支撐，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2023年12月底，杭州市區(qū)商品住宅出清周期僅4.9個(gè)月，主城四區(qū)短期出清周期僅1.2個(gè)月。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年前兩個(gè)月，杭州全市新房去化周期分別為5.2個(gè)月、5.4個(gè)月，低于全國(guó)平均水平。

邁出這一步，監(jiān)管部門(mén)還須回應(yīng)杭州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商們的疑問(wèn)，如：為何不一次性全面放開(kāi)一二手房限購(gòu)？

前述監(jiān)管部門(mén)人士則認(rèn)為，放開(kāi)二手房限購(gòu)，是試探市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的一招。

一位地產(chǎn)央企投資人士認(rèn)為，杭州此次放開(kāi)二手房限購(gòu)或許能釋放出“政策底”信號(hào)，試探出市場(chǎng)的“底”。如果形成比較好的一二手房?jī)r(jià)格差，短期會(huì)分流新房成交，長(zhǎng)期看本地有購(gòu)房需求的反而更有動(dòng)力去買(mǎi)新房。“就看全國(guó)客戶看不看好杭州的未來(lái)了”。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，杭州樓市過(guò)去用二手房掛牌價(jià)去宣傳一二手倒掛，刺激新房套利需求，而現(xiàn)在又用擠牙膏的方式放開(kāi)二手房限購(gòu)，“就像官宣二手房賣(mài)不掉一樣，對(duì)之前購(gòu)房者心態(tài)的打擊很大”。

每一步調(diào)控政策的變化，是基于區(qū)域分化、一二手房分化、剛需改善豪宅等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化等因素做出的調(diào)整。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，杭州樓市有一條不成文的“榮枯線”，一般全市一二手房月均成交超5000套屬于起步階段，超8000套屬于合理區(qū)間，超10000套則處于過(guò)熱階段。2月份，杭州一二手房成交約4100套，但考慮到春節(jié)假期影響，這一數(shù)據(jù)仍處在健康區(qū)間。

這一輪二手房限購(gòu)放開(kāi)后，杭州樓市調(diào)控至少還有兩張底牌，一是主城四區(qū)新房限購(gòu)，二是主城四區(qū)的限價(jià)。