上市物企正陸續(xù)公布2023年“成績單”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，共有7家物企發(fā)布2023年業(yè)績預告。有3家預計去年凈利潤實現(xiàn)增長，另有4家凈利潤均出現(xiàn)下滑或虧損。

整體來看，不少上市物企仍未走出關聯(lián)地產(chǎn)母公司的陰影，關聯(lián)方應收款計提、商譽減值仍在繼續(xù)。不過可喜的是，作為“現(xiàn)金奶牛”，大部分物企自身的增長并未停止，同時，其對多元化業(yè)務的探索也有望逐步構(gòu)建第二增長曲線。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，當前物企的風險出清已進入尾聲，未來，基礎物業(yè)收入依舊是物企的基石，拓展服務邊界和服務內(nèi)容也必不可少，行業(yè)內(nèi)企業(yè)或?qū)⒓铀俜只?/p>

多家企業(yè)對關聯(lián)方應收賬款進行計提

“過去很多物業(yè)板塊就是開發(fā)板塊的‘現(xiàn)金奶牛’，通過關聯(lián)業(yè)務及其他方式拆借現(xiàn)金流給到開發(fā)板塊。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，到期債務壓頂，過去拆借的款項也難以收回。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示。

從已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績預告來看，物企虧損仍主要來自對關聯(lián)方應收賬款的撥備、商譽的減值，數(shù)額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。

其中，頭部物企碧桂園服務減值數(shù)額最大。公司在公告中披露，出于謹慎性原則，已就關聯(lián)方所欠的貿(mào)易應收款項進行計提減值撥備約18億至23億元，同時就商譽及其他無形資產(chǎn)減值計提約14億元至18億元。

2023年碧桂園服務未經(jīng)審核歸屬于公司股東的凈利潤約2.14億元至3.4億元，同比下降約82.5%至89%。剔除關聯(lián)方貿(mào)易應收款減值撥備后的歸屬于公司股東的核心凈利潤約38.42億元至39.68億元，同比下降約21%至23.5%。

除碧桂園服務外，目前還有3家物企也對關聯(lián)方應收賬款進行了計提，分別為金科服務、雅生活服務以及弘陽服務。

其中，金科服務預計2023年虧損。公告顯示，金科服務2023年擁有人應占凈虧損介乎約8億元至11億元之間，當期虧損主要是再次對金科地產(chǎn)所欠未償還應收款項計提減值撥備所致，但減值撥備金額較2022年同期有所減少。

此外，由于過去大舉并購的物業(yè)業(yè)績不達預期、行業(yè)環(huán)境變化等原因，商譽減值也侵蝕了物企的利潤。雅生活服務公告顯示，出于謹慎性原則，商譽減值計提約4億元至5億元，主要由于過往年度收并購的部分附屬公司業(yè)務拓展未能如預期開展。

物企可通過多種方式增加盈利

對于來自關聯(lián)方的欠款，物企也曾采取協(xié)商、訴訟等方式進行追償。今年開年，就有不少物企以各種方式追回了欠款。

1月2日，金科服務公布債務清償框架協(xié)議，其關聯(lián)方計劃通過現(xiàn)金或停車位使用權(quán)等資產(chǎn)抵債的方式清償約5.33億元的應付款。1月12日，榮萬家公告，公司已有條件同意收購榮盛發(fā)展位于國內(nèi)的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪，總對價為5.67億元，抵銷應收款項。

此外，大部分物企今年的減值撥備金額均較2022年同期有所減少，從應收賬款余額來看，來自關聯(lián)方的應收款已得到較為充分計提，風險正逐步出清。以碧桂園服務2023年的中期報告來看，公司來自關聯(lián)方的貿(mào)易應收款項約為23.01億元；而此次全年減值撥備約18億至23億元后，其與母公司的關聯(lián)款項大幅減少。

一方面，地產(chǎn)關聯(lián)業(yè)務影響逐步減弱，另一方面，部分穩(wěn)健物企的快速發(fā)展或暗示著物業(yè)基本面仍然穩(wěn)中有升。

建發(fā)物業(yè)發(fā)布的業(yè)績預告顯示，2023年公司預計歸母凈利潤較2022年增長不低于約70%，主要因為期內(nèi)公司社區(qū)增值及協(xié)同服務中的房屋硬裝業(yè)務收入增加，以及公司在管物業(yè)建筑面積增加。

華發(fā)物業(yè)服務同樣實現(xiàn)了業(yè)績增長，公司預計2023年歸母凈利潤同比增長不低于20%。主要因為物業(yè)管理業(yè)務分部的收費總建筑面積增加。

金科服務也在公告中表示，雖然減值撥備將使集團產(chǎn)生較大的會計虧損，但于當期依然取得了穩(wěn)健的經(jīng)營成果，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入約4.5億元。

在宋紅衛(wèi)看來，物企具有典型的現(xiàn)金流充裕的特征，未來增強盈利有兩條路，一條是管理效率的提升，另一條就是通過創(chuàng)新的社區(qū)增值服務提高利潤率。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，物企可以通過提高服務效率和質(zhì)量、延伸服務、提升項目密度、控制成本等方式增加盈利。未來具有投資價值的物企可能是那些能夠獨立發(fā)展、市場化運營能力強、風險管理到位、業(yè)務多元的物企。

來源：證券日報 作者：王麗新