繼去年港深兩地通關(guān)后，“港人北上”消費(fèi)的熱潮一直不斷升溫，也為深圳的商辦市場貢獻(xiàn)了源源不斷的消費(fèi)“活水”。

近日，第一太平戴維斯、戴德梁行等機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布了一季度深圳商辦市場的研究報(bào)告。其中都指出隨著本地消費(fèi)需求的穩(wěn)步回升以及“港人北上”跨境消費(fèi)的迅速增長，帶動(dòng)了深圳成熟商圈項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)向好。

優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比降至8.7%

2023年，深圳生產(chǎn)總值同比增長6.0%，至人民幣34,606.4億元，增速居一線城市首位。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣21,566.4億元，同比增長5.6%。根據(jù)深圳市《政府工作報(bào)告》，2024年全市地區(qū)生產(chǎn)總值目標(biāo)增長5.5%。

進(jìn)入2024年，一季度深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好，政府通過一系列的調(diào)整措施，包括出臺(tái)促進(jìn)消費(fèi)和投資、優(yōu)化營商環(huán)境以等舉措，在市場面與政策面持續(xù)釋放積極信號(hào)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2024年一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在659.9萬平方米，21個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測商圈的客流量及營業(yè)額同比分別增長20.9%、22.3%，市場整體需求持續(xù)向好。

其中，市區(qū)優(yōu)質(zhì)購物中心整體入駐率未現(xiàn)大幅變化，空置率環(huán)比微降至8.7%。

（2015-2024年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心租金及空置率走勢圖 圖源：戴德梁行研究部）

在“港人北上”的消費(fèi)熱潮下，傳統(tǒng)節(jié)假日已成為消費(fèi)活動(dòng)的催化劑。龍年春節(jié)假期期間深圳接待游客825.96萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入87.87億元，均創(chuàng)歷史新高，港人北上消費(fèi)趨勢不減。

3月末，隨著香港公眾假期與清明節(jié)假期的接連到來，深圳各大口岸均迎來香港居民“北上潮”高峰。

據(jù)深圳邊檢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，假期首日（3月29日）深圳邊檢總站共查驗(yàn)出入境旅客88.2萬人次，創(chuàng)下深港口岸全面恢復(fù)通關(guān)以來的最高紀(jì)錄。

其中，福田、羅湖口岸單日通關(guān)量均再創(chuàng)新高，分別達(dá)22.18萬人次、24.29萬人次，入境旅客除了返鄉(xiāng)祭祖外，多以踏青購物為主要目的。

假期期間深圳市區(qū)的多個(gè)購物中心都出現(xiàn)了大量背著雙肩包、穿著運(yùn)動(dòng)鞋、拉著行李箱購物的“典型”香港同胞身影。

（港人清明假期期間在深圳市中心的商場購物 圖源：王妤涵）

從一季度入駐品牌的數(shù)量及業(yè)態(tài)來看，餐飲品牌持續(xù)更新迭代，繼續(xù)作為入駐主力，占比達(dá)到54.6%。其中，烘焙甜品店表現(xiàn)突出，占比13.1%；新式茶飲推陳出新，比重為11.5%。

從品牌入駐角度來看，處于優(yōu)越位置、擁有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的高質(zhì)素項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)品牌入駐的首選，這些購物中心的空置率也持續(xù)保持低位。

據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，接下來，根據(jù)工程進(jìn)度及運(yùn)營商的官宣計(jì)劃，年內(nèi)深圳將有81.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心計(jì)劃投入使用，其中核心商圈占比37.7%，新興商圈占比62.3%。

其中，包括羅湖區(qū)的益田假日廣場、寶安區(qū)的萬豐海岸城購物中心、龍崗區(qū)的萬科廣場等區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，以及位于南山區(qū)的非標(biāo)商業(yè)Kaledo。

（位于南山中心區(qū)的非標(biāo)商業(yè)體Kaledo效果圖 圖源：項(xiàng)目官微）

但需注意的是，新項(xiàng)目的入市將填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的空白，同時(shí)刺激需求的釋放，但同時(shí)也會(huì)難以避免地結(jié)構(gòu)性拉低全市平均租金水平。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍對(duì)界面新聞表示，在當(dāng)下消費(fèi)增長不足且競爭日益激烈的背景下，大部分品牌都選擇開源節(jié)流，降低盲目鋪張多點(diǎn)開店的風(fēng)險(xiǎn)，選址聚焦于客流匯聚的優(yōu)質(zhì)成熟的購物中心，并接受增加單店租賃的成本。

這就導(dǎo)致項(xiàng)目之間的表現(xiàn)分化愈發(fā)明顯，而需求的流失將令缺乏資源及管理經(jīng)驗(yàn)的購物中心的空置率上升。

甲級(jí)寫字樓空置率破30%，存量持續(xù)走高

在商辦寫字樓方面，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2024年第一季度，深圳全市共有四個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，共帶來31.2萬平方米的供應(yīng)面積。

由于新增供應(yīng)規(guī)模處于高位，深圳甲級(jí)寫字樓的存量也在持續(xù)走高。截至一季度末，深圳甲級(jí)寫字樓市場總存量上升至1122.8萬平方米，同比增長11.6%。

季內(nèi)，業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行積極的租金優(yōu)惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求釋放。

截至季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民幣每平方米每月163.9元。得益于此，包括寶安、羅湖在內(nèi)的部分片區(qū)空置率持續(xù)回落，全市季度凈吸納量錄得3.5萬平方米。

但盡管如此，大體量新項(xiàng)目入市的入市也對(duì)空置率造成了一定的影響，一季度深圳全市平均空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)、同比上升6.2個(gè)百分點(diǎn)，突破30%至30.6%。

就行業(yè)整體需求表現(xiàn)而言，一季度深圳寫字樓租賃仍以信息技術(shù)、金融及專業(yè)服務(wù)三大行業(yè)需求為主，總體占比超過五成，除此之外，零售及貿(mào)易與消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)的租賃需求也保持相對(duì)積極。

接下來，在二季度深圳預(yù)計(jì)還有7個(gè)新項(xiàng)目交付入市，共為市場帶來約37.2萬平方米的供應(yīng)面積。2024年全年，深圳全市新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到89萬平方米。

“深圳目前的寫字樓市場處于通過多維變革進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，供給側(cè)進(jìn)一步因應(yīng)市場變化作出積極調(diào)整，同時(shí)政府也在出臺(tái)產(chǎn)業(yè)集群政策促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對(duì)于各相關(guān)方來說，都是一個(gè)布局長期發(fā)展策略的窗口期”，第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文表示。

展望未來，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長及政府在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)布局發(fā)力，源自信息技術(shù)、金融及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求有望繼續(xù)增長，但整體市場的去化或隨年內(nèi)大體量新增供應(yīng)而進(jìn)一步承壓。

文章來源：界面新聞

作者：王妤涵