經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 許夢(mèng)旖/文 數(shù)日之內(nèi)，廣東省中山市、深圳市、佛山市先后發(fā)布了公積金融合調(diào)整相關(guān)貸款政策，

記者通過實(shí)地走訪，多渠道了解獲悉，三市都在持續(xù)發(fā)力樓市去庫存，公積金調(diào)整因地制宜，對(duì)比過往均加大了力度。其中，裝配式建筑貸款額度提升，但了解相關(guān)信息的購房者并不多。

佛山提高住房公積金貸款繳存余額倍數(shù) 

6月24日，廣東省佛山市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知》。根據(jù)該通知，個(gè)人住房公積金貸款的繳存余額倍數(shù)由原來的12倍調(diào)整至16倍。這項(xiàng)新政策將于2024年7月1日起正式實(shí)施，屆時(shí)受委托銀行將按照新標(biāo)準(zhǔn)受理貸款申請(qǐng)，該政策的有效期為5年。

通知中明確指出，佛山市公積金貸款的首付款比例不得低于20%。此外，佛山市公積金貸款遵循“先存后貸、存貸掛鉤”的原則，實(shí)行差別化貸款政策，即不同繳存時(shí)間對(duì)應(yīng)不同的最高貸款額度。對(duì)于夫妻共同申請(qǐng)公積金貸款且符合公積金貸款條件的情況，繳存時(shí)間的認(rèn)定將以主借款申請(qǐng)人為準(zhǔn)。對(duì)于在佛山市繳存住房公積金的高層次人才，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，繳存時(shí)間將按照≥36個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定。

6月25日，記者走訪佛山市南海區(qū)千燈湖、禪城區(qū)祖廟等多個(gè)核心住宅區(qū)域，了解佛山市公積金貸款購房的實(shí)際情況。

“目前在佛山買房，舊房置換的性價(jià)比是很高的。公積金調(diào)整后，貸款繳存額度增高，外地公積金也可轉(zhuǎn)扣。”一名房地產(chǎn)工作人員向記者表示，當(dāng)?shù)刭J款購房者多數(shù)還是通過商貸與公積金組合型貸款交易，“現(xiàn)在商貸利率也很低，和公積金比差不了多少。商貸首套利率3.15%，LPR是一樣的，但是打折力度不同，佛山直接降80個(gè)BP”。

上述房產(chǎn)工作人員稱，目前公積金貸款二手房最多貸20年，新房最多貸30年，但其今年經(jīng)手的買賣交易基本是以二手房置換交易為主。

“我戶下有一套樓齡很老的房子，沒有貸款。我聽朋友說，老房沒貸款，換購房源還可以是首套貸款。”在一處房屋銷售中心，一位前來咨詢的女士向記者表示，她想用公積金置換新房源，舊房賣了來養(yǎng)老。“我的公積金一直存著，從來沒動(dòng)過。”她說。

對(duì)此，現(xiàn)場房產(chǎn)銷售人員向其解釋稱，通過正常流程就可幫其做成首套房的利率。當(dāng)記者就此表示出疑問時(shí)，該名銷售人員說：“不賣（舊房）現(xiàn)在買（新房），也是首套。銀行與房管局沒聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)槟莻€(gè)房子沒有房貸，現(xiàn)在銀行可以直接默認(rèn)你是第一套。”

對(duì)于上述情況，佛山市公積金管理中心的一名工作人員向記者表示，目前佛山市對(duì)于首套房的認(rèn)定是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有兩項(xiàng)，其一是購房人員在全國范圍內(nèi)沒有使用過公積金貸款，且在佛山市內(nèi)沒有住房；其二是購房人員在全國范圍內(nèi)使用過公積金貸款，但貸款已結(jié)清，且在佛山市內(nèi)沒有住房。

“目前佛山市的公積金貸款申請(qǐng)審核嚴(yán)格，是需要查房產(chǎn)的。有購房者手中有他人贈(zèng)予的房產(chǎn)，也算作是市內(nèi)有住房。”公積金管理中心工作人員提醒記者稱：“房產(chǎn)銷售人員推薦的操作是存在危險(xiǎn)的，或許會(huì)有變相收費(fèi)的情況，要提高警惕。”

對(duì)于“個(gè)人住房公積金貸款的繳存余額倍數(shù)由原來的12倍調(diào)整至16倍”的政策變化，佛山市公積金管理中心工作人員向記者解讀表示，自3月1日起，佛山市公積金執(zhí)行的個(gè)人貸款計(jì)算公式為：貸款額度=借款申請(qǐng)人個(gè)人賬戶繳存余額×繳存余額倍數(shù)×繳存時(shí)間系數(shù)×流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

“繳存余額倍數(shù)”作為貸款額度計(jì)算公式中的一個(gè)乘法項(xiàng)，直接關(guān)系到公積金個(gè)人貸款可貸額度的多少。“在其他貸款條件不變的情況下，直接提高了貸款人的公積金貸款可貸額。”上述工作人員表示，目前佛山市最新的公積金貸款利率是，五年期內(nèi)貸款首套房利率為2.35%，二套房利率為2.7%；五年以上貸款期限的首套房利率為2.85%，二套房利率為3.325%。

此外，對(duì)于政策提及的“佛山市公積金貸款遵循‘先存后貸、存貸掛鉤’的原則，實(shí)行差別化貸款政策”，工作人員對(duì)記者解釋稱，公積金貸款申請(qǐng)人員要連續(xù)足額繳存12個(gè)月以上，退役軍人需要按照原部隊(duì)繳存時(shí)間與年限計(jì)算，辦理個(gè)人賬戶注銷提取后重新開設(shè)住房公積金個(gè)人賬戶的，年限需要重新計(jì)算。

另據(jù)《佛山市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》（佛房金管〔2023〕68號(hào)），購買首套自住住房且符合“二星級(jí)以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的、已認(rèn)定為裝配式建筑項(xiàng)目、屬于多孩家庭（三孩以上）”其中一項(xiàng)條件，可分別上浮10%，上浮比例可累加，即單繳存職工家庭貸款最高可貸額為78萬元，雙繳存職工家庭最高可貸額為130萬元。

記者在佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上查詢到，截至2月29日，佛山市內(nèi)符合裝配式建筑的商品住宅項(xiàng)目一共70個(gè)，分布在全市五區(qū)。

“前來指定了解裝配式建筑的客戶并不多，貸款下來每月月供的差距并沒有很大。”多位佛山市房產(chǎn)中介工作人員對(duì)記者表示，目前來看房的客戶，對(duì)綠色建筑的接受度也比較有限。

深圳中山住房公積金“一體化協(xié)同發(fā)展” 

今年年初，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在全省住房公積金年度重點(diǎn)工作規(guī)劃中提出：支持深圳、中山兩地探索推進(jìn)深中住房公積金一體化協(xié)同發(fā)展。

6月21日，據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)消息，深圳市中山市住房公積金融合發(fā)展簽約儀式在中山市舉行。會(huì)上，深圳市、中山市兩地住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人共同簽署了《推動(dòng)深圳市中山市住房公積金融合發(fā)展合作協(xié)議》，標(biāo)志著深中住房公積金互認(rèn)互通、一體化融合發(fā)展進(jìn)入新階段，深中政務(wù)服務(wù)“同城通辦”邁上新臺(tái)階。

“兩地人才流動(dòng)更加暢通，資源配置更加優(yōu)化，住房保障水平也進(jìn)一步提升，深中公積金融合發(fā)展成效初顯。”中山市住房公積金管理中心主任黃玉珊在發(fā)言中表示，截至目前，全市已向在中山購房的深圳繳存職工發(fā)放公積金貸款125筆共計(jì)6600萬元。此外，兩地職工公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)智能審批，即辦即轉(zhuǎn)，今年以來深圳、中山公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)801人次，轉(zhuǎn)移資金892萬元。

值得注意的是，6月18日，中山市住房公積金管理中心提高了住房公積金貸款額度，一名繳存人最高貸款額度從50萬元調(diào)整為60萬元，兩名或以上繳存人共同申請(qǐng)的最高貸款額度從90萬元調(diào)整為120萬元。

而在稍早前的3月1日，中山市住房公積金管理中心才將一名繳存人住房貸款最高額度由40萬元調(diào)整至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請(qǐng)住房貸款最高額度由80萬元調(diào)整至90萬元。

由此可見，中山市在住房公積金領(lǐng)域的政策力度之大。

6月25日，記者向一位在中山市從業(yè)十多年的公積金貸款辦理人員處了解到，貸款申請(qǐng)人若可提供生育二位及以上子女的生育證明，公積金貸款額度可上浮30%。她同時(shí)亦表示，深圳公積金繳納人員在中山購房同樣適用該政策。

記者留意到，早在今年1月23日，中山市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房公積金深中融合發(fā)展的通知》就提到，深圳繳存住房公積金的各類人才，在中山購買首套住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受和中山人才同等待遇。同時(shí)，深圳繳存職工在中山購房申請(qǐng)住房公積金貸款不受戶籍限制。

“第一到第六層次高層次人才政策僅限于在中山繳納公積金的人才，可上浮5倍的貸款額度，個(gè)人貸款額度最高可上浮至360萬元，夫妻雙方貸款額度最高可上浮至720萬元。”中山市公積金管理中心工作人員向記者解釋稱，深圳繳存住房公積金的第七到第八層次高層次人才、副高職稱人才及全日制碩士、博士研究生才可享受與中山市人才同等的政策待遇，即可上浮30%的貸款額度。

此外，根據(jù)中山市最新公積金貸款政策，購買裝配式建筑項(xiàng)目的商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款額度最高可上浮20%，調(diào)整后一人最高貸款額度由60萬元上調(diào)至72萬元，兩人或以上申請(qǐng)最高貸款額度由108萬元上調(diào)至144萬元。

記者同時(shí)了解到，目前中山市符合裝配式建筑項(xiàng)目的商品住房的小區(qū)約為12個(gè)，且小區(qū)內(nèi)僅有個(gè)別樓棟符合裝配式建筑要求，購房者對(duì)此關(guān)注度也并不高。

一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則向記者表示，盡管中山深圳公積金互通，但深圳對(duì)購房資格的審核要求嚴(yán)格，非深圳戶籍人士在深圳購房存在多項(xiàng)限購政策。

“深圳對(duì)中山戶籍人士來深圳公積金貸款購房并不友好。反觀中山，就沒有任何限制，想買就買，有錢就能買。”該人士表示。

記者亦注意到，5月6日，深圳市住房和建設(shè)局曾發(fā)布消息稱，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在南山、羅湖、福田、寶安新安街道或西鄉(xiāng)街道購房需提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

“市場的復(fù)蘇依賴于城市核心區(qū)域價(jià)格的穩(wěn)定。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)下重點(diǎn)要做的工作是改善居民對(duì)房產(chǎn)的悲觀預(yù)期。