經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 8月27日上午,在北京順義一個(gè)新房項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中心,銷(xiāo)售人員告訴看房客戶(hù):項(xiàng)目不僅采用高標(biāo)準(zhǔn)商品房住宅建設(shè)方案(下稱(chēng)“高標(biāo)方案”),而且得房率也高,如此高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目在北京樓市不多見(jiàn)。
銷(xiāo)售人員以一套三居室戶(hù)型舉例,該戶(hù)型建筑面積110平方米,套內(nèi)面積92平方米左右。但如果加上贈(zèng)送面積,實(shí)際使用面積可達(dá)110.5平方米。按實(shí)際使用面積算,該戶(hù)型的得房率超過(guò)100%。
房地產(chǎn)供大于求,新房競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。一些新拿地項(xiàng)目,嘗試通過(guò)提高得房率來(lái)加快去化。以北京市場(chǎng)為例,今年以來(lái),高得房率的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始頻現(xiàn)市場(chǎng),沒(méi)有90%的得房率都不好意思賣(mài)房。
2023年底舉辦的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,下力氣建設(shè)“好房子”,在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。為了建設(shè)“好房子”,2024年以來(lái),成都、貴陽(yáng)、福州等多個(gè)城市出臺(tái)新的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(下稱(chēng)“新規(guī)”),對(duì)原有建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,尤其是對(duì)層高、挑空、陽(yáng)臺(tái)等指標(biāo)放寬,為提升得房率創(chuàng)造了空間。
“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),高得房率才是實(shí)實(shí)在在的好處。”在一家民營(yíng)房企任職的高偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中采取高標(biāo)方案、提升高得房率等一系列舉措,不僅讓購(gòu)房者得到實(shí)惠,也有助于項(xiàng)目銷(xiāo)售。
得房率
嚴(yán)格來(lái)說(shuō),一套房子的得房率是套內(nèi)面積與建筑面積比,一般高層建筑的得房率在70%至85%;多層建筑因公攤面積小,得房率相對(duì)較高。
不過(guò),現(xiàn)實(shí)中一套房子的使用面積,除了套內(nèi)面積外,還包括一些不計(jì)容面積,如陽(yáng)臺(tái)或飄窗的二分之一、設(shè)備間、露臺(tái)等。所謂增加得房率,主要通過(guò)增加非計(jì)容面積實(shí)現(xiàn),即以使用面積與建筑面積比來(lái)衡量得房率。
以上述北京順義項(xiàng)目為例,名義得房率為83.5%(套內(nèi)面積與建筑面積比),但實(shí)際得房率高達(dá)100.5%(使用面積與建筑面積比)。
在沒(méi)有出臺(tái)新規(guī)的城市,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目想要提高得房率,一般通過(guò)“偷面積”來(lái)實(shí)現(xiàn),主要增加陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備間、露臺(tái)等非計(jì)容面積來(lái)增加使用面積,尤其是別墅產(chǎn)品,“偷面積”的情況較為普遍。
通常情況下,符合標(biāo)準(zhǔn)的陽(yáng)臺(tái)、飄窗按投影面積的一半計(jì)容,設(shè)備間、露臺(tái)、挑空等部分,如果符合建筑標(biāo)準(zhǔn)要求,一般不計(jì)容。
以上述北京順義項(xiàng)目的110平方米戶(hù)型為例,該戶(hù)型贈(zèng)送的面積有兩處,一處是位于北側(cè)臥室外的設(shè)備間,大約3平方米。銷(xiāo)售人員在現(xiàn)場(chǎng)介紹,交付時(shí)臥室和設(shè)備間之間有窗戶(hù)和墻體隔離,業(yè)主收房后,通過(guò)外移窗戶(hù)和墻體可以使北臥室面積增加3平方米。
另一處贈(zèng)送面積是陽(yáng)臺(tái),該戶(hù)型南側(cè)通體陽(yáng)臺(tái)連通兩個(gè)南側(cè)臥室和客廳,總長(zhǎng)10.4米,進(jìn)深1.5米,使用面積15.6平方米。銷(xiāo)售人員介紹,陽(yáng)臺(tái)面積全部為贈(zèng)送,交付時(shí)不封閉,業(yè)主收房后根據(jù)需要自行決定是否封閉。
該戶(hù)型套內(nèi)面積為92平方米,加上贈(zèng)送的15.6平方米陽(yáng)臺(tái)和3平方米設(shè)備間,實(shí)際使用面積達(dá)到110.5平方米。銷(xiāo)售人員表示,按照項(xiàng)目83.5%的得房率計(jì)算,該套房子的使用面積對(duì)應(yīng)著132平方米的建筑面積。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),使用面積增加是看得見(jiàn)的實(shí)惠,背后看不見(jiàn)的是一筆經(jīng)濟(jì)賬。上述北京順義項(xiàng)目110平方米戶(hù)型的贈(zèng)送面積共計(jì)18.6平方米,按照當(dāng)前6萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià),贈(zèng)送面積的價(jià)值超過(guò)百萬(wàn)元。折合成單價(jià),相當(dāng)于降價(jià)了16.7%。
高偉說(shuō),如果開(kāi)發(fā)商直接降價(jià),不僅面臨被監(jiān)管部門(mén)約談的風(fēng)險(xiǎn),還會(huì)引發(fā)老業(yè)主“維權(quán)”。但通過(guò)這一方式,既實(shí)現(xiàn)了降價(jià)去化的目的,也避免了監(jiān)管部門(mén)和老業(yè)主的“責(zé)難”。
新規(guī)紅利
2024年以來(lái),成都、貴陽(yáng)、湛江、紹興等近20個(gè)城市的規(guī)劃和自然資源部門(mén)出臺(tái)了新規(guī),新規(guī)對(duì)包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。高偉說(shuō),從得房率角度看,新規(guī)的意義來(lái)自三個(gè)方面。
第一,層高增加提升居住舒適度。按照原來(lái)的技術(shù)規(guī)定,住宅層高是2.8米,新規(guī)對(duì)層高的上限大幅度放松。如紹興提升至3米,福州提升至3.3米,成都、貴陽(yáng)、眉山、巴中等城市的上限提升至3.6米。
層高增加了,就有了將房子空間分成上下兩層的可能性,可以部分增加使用面積。
第二,陽(yáng)臺(tái)等空間占整套房面積比例增加。按照原來(lái)的技術(shù)規(guī)定,一套住宅的陽(yáng)臺(tái)面積不能超過(guò)該套房屋面積的15%。部分城市的新規(guī)對(duì)陽(yáng)臺(tái)比例進(jìn)一步放寬,成都、溫州等城市上限是20%,眉山等城市的上限是25%,貴陽(yáng)、安順等城市的上限可達(dá)30%。即便按投影面積的一半計(jì)容,贈(zèng)送面積也不小。
第三,放寬房屋部分區(qū)域的挑空比例。這一指標(biāo)放寬更有利于低層和多層建筑,高層建筑施展空間相對(duì)不大。有些城市新規(guī)要求的挑空比例上限是35%。一般情況下,挑空部分不計(jì)容,封閉起來(lái)就可以變成使用面積。
高偉說(shuō),新規(guī)帶來(lái)最大的好處是,開(kāi)發(fā)商可以部分實(shí)現(xiàn)“好房子”的建設(shè)目標(biāo),增加得房率,增加業(yè)主的居住舒適度;同時(shí),開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高得房率、采取高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等方式讓業(yè)主獲得更多實(shí)惠,以實(shí)現(xiàn)快速去化。
高偉所在的公司在華東某地與當(dāng)?shù)爻峭豆竞献鏖_(kāi)發(fā)的多個(gè)新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,部分戶(hù)型的得房率可達(dá)120%、130%。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積100平方米的房子,獲得的實(shí)際使用面積是120平方米或130平方米。
如果購(gòu)房者想要一套使用面積100平方米的房子,新規(guī)實(shí)施前,需要購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米的房子才能實(shí)現(xiàn);新規(guī)實(shí)施后,只需購(gòu)買(mǎi)一套80平方米左右的房子就可以實(shí)現(xiàn)。
換算成房?jī)r(jià)后,按照3萬(wàn)元/平方米計(jì)算,120平方米的房子需要360萬(wàn)元,而80平方米的房子僅需要240萬(wàn)元,相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了六折。
謹(jǐn)慎實(shí)施
高偉說(shuō),雖然全國(guó)已經(jīng)有近20個(gè)城市發(fā)布并實(shí)施了新規(guī),但多數(shù)城市均謹(jǐn)慎使用政策,所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)中,并不是所有項(xiàng)目都能享受到新規(guī)的紅利。高偉公司在華東某地落地的項(xiàng)目中,僅有兩成按照新規(guī)獲批。“新規(guī)只是放寬了上限,并不意味著你的項(xiàng)目就一定會(huì)按照上限批。”高偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
一位地方住建部門(mén)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),監(jiān)管部門(mén)謹(jǐn)慎使用新規(guī)的一個(gè)重要原因是為了照顧存量項(xiàng)目。由于多數(shù)城市的住宅項(xiàng)目去化較慢,新規(guī)實(shí)施后,當(dāng)?shù)卮蟛糠衷诮ā⒃谑鄣淖≌?xiàng)目均是按照原來(lái)技術(shù)規(guī)定批復(fù)的規(guī)劃。“一旦新項(xiàng)目都按照新規(guī)批,老項(xiàng)目就更難賣(mài)了。”高偉公司旗下也有不少老項(xiàng)目,雖然使出渾身解數(shù),但多數(shù)項(xiàng)目去化依然不理想,“如果我的項(xiàng)目旁邊出來(lái)一個(gè)得房率120%的項(xiàng)目,我的房子還怎么賣(mài)?”
上述地方住建部門(mén)人士說(shuō),地方政府也比較糾結(jié),如果新出讓的土地不按照新規(guī)批復(fù),多數(shù)開(kāi)發(fā)商也不愿意參與拍地,“很多開(kāi)發(fā)商參與拿地,可能就是奔著新規(guī)去的,不按新規(guī)批規(guī)劃,拿這個(gè)地還有什么意義”。
對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),出于照顧存量項(xiàng)目的需要,無(wú)法大批量按照新規(guī)批復(fù)項(xiàng)目;但如果不按新規(guī)批復(fù)項(xiàng)目,賣(mài)地又會(huì)受到影響。如何平衡兩者,目前多數(shù)地方政府沒(méi)有完美的解決方案。
在這種背景下,多數(shù)城市只是推出兩三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目,一方面用來(lái)測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng),另一方面也在評(píng)估新規(guī)對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊力度。
從目前新規(guī)實(shí)施情況來(lái)看,多數(shù)城市將試點(diǎn)項(xiàng)目留給了當(dāng)?shù)貒?guó)企和城投公司旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目,目前民企只是通過(guò)合資形式參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。如高偉公司參與的新規(guī)項(xiàng)目的大股東為當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>
北京雖然還沒(méi)有發(fā)布新規(guī),但上述北京順義項(xiàng)目也已在相關(guān)方面開(kāi)始嘗試,尤其是得房率層面已經(jīng)最大限度地突破了原來(lái)的技術(shù)規(guī)定。該項(xiàng)目為北京市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,另一家房企負(fù)責(zé)操盤(pán),但沒(méi)有持股。
高偉公司的新規(guī)項(xiàng)目入市后,取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響,首期開(kāi)盤(pán)的去化率均達(dá)到九成左右。