經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 8月27日上午，在北京順義一個(gè)新房項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售人員告訴看房客戶(hù)：項(xiàng)目不僅采用高標(biāo)準(zhǔn)商品房住宅建設(shè)方案（下稱(chēng)“高標(biāo)方案”），而且得房率也高，如此高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目在北京樓市不多見(jiàn)。

銷(xiāo)售人員以一套三居室戶(hù)型舉例，該戶(hù)型建筑面積110平方米，套內(nèi)面積92平方米左右。但如果加上贈(zèng)送面積，實(shí)際使用面積可達(dá)110.5平方米。按實(shí)際使用面積算，該戶(hù)型的得房率超過(guò)100%。

房地產(chǎn)供大于求，新房競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。一些新拿地項(xiàng)目，嘗試通過(guò)提高得房率來(lái)加快去化。以北京市場(chǎng)為例，今年以來(lái)，高得房率的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始頻現(xiàn)市場(chǎng)，沒(méi)有90%的得房率都不好意思賣(mài)房。

2023年底舉辦的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，下力氣建設(shè)“好房子”，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。為了建設(shè)“好房子”，2024年以來(lái)，成都、貴陽(yáng)、福州等多個(gè)城市出臺(tái)新的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（下稱(chēng)“新規(guī)”），對(duì)原有建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，尤其是對(duì)層高、挑空、陽(yáng)臺(tái)等指標(biāo)放寬，為提升得房率創(chuàng)造了空間。

“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，高得房率才是實(shí)實(shí)在在的好處。”在一家民營(yíng)房企任職的高偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中采取高標(biāo)方案、提升高得房率等一系列舉措，不僅讓購(gòu)房者得到實(shí)惠，也有助于項(xiàng)目銷(xiāo)售。

得房率

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，一套房子的得房率是套內(nèi)面積與建筑面積比，一般高層建筑的得房率在70%至85%；多層建筑因公攤面積小，得房率相對(duì)較高。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中一套房子的使用面積，除了套內(nèi)面積外，還包括一些不計(jì)容面積，如陽(yáng)臺(tái)或飄窗的二分之一、設(shè)備間、露臺(tái)等。所謂增加得房率，主要通過(guò)增加非計(jì)容面積實(shí)現(xiàn)，即以使用面積與建筑面積比來(lái)衡量得房率。

以上述北京順義項(xiàng)目為例，名義得房率為83.5%（套內(nèi)面積與建筑面積比），但實(shí)際得房率高達(dá)100.5%（使用面積與建筑面積比）。

在沒(méi)有出臺(tái)新規(guī)的城市，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目想要提高得房率，一般通過(guò)“偷面積”來(lái)實(shí)現(xiàn)，主要增加陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備間、露臺(tái)等非計(jì)容面積來(lái)增加使用面積，尤其是別墅產(chǎn)品，“偷面積”的情況較為普遍。

通常情況下，符合標(biāo)準(zhǔn)的陽(yáng)臺(tái)、飄窗按投影面積的一半計(jì)容，設(shè)備間、露臺(tái)、挑空等部分，如果符合建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，一般不計(jì)容。

以上述北京順義項(xiàng)目的110平方米戶(hù)型為例，該戶(hù)型贈(zèng)送的面積有兩處，一處是位于北側(cè)臥室外的設(shè)備間，大約3平方米。銷(xiāo)售人員在現(xiàn)場(chǎng)介紹，交付時(shí)臥室和設(shè)備間之間有窗戶(hù)和墻體隔離，業(yè)主收房后，通過(guò)外移窗戶(hù)和墻體可以使北臥室面積增加3平方米。

另一處贈(zèng)送面積是陽(yáng)臺(tái)，該戶(hù)型南側(cè)通體陽(yáng)臺(tái)連通兩個(gè)南側(cè)臥室和客廳，總長(zhǎng)10.4米，進(jìn)深1.5米，使用面積15.6平方米。銷(xiāo)售人員介紹，陽(yáng)臺(tái)面積全部為贈(zèng)送，交付時(shí)不封閉，業(yè)主收房后根據(jù)需要自行決定是否封閉。

該戶(hù)型套內(nèi)面積為92平方米，加上贈(zèng)送的15.6平方米陽(yáng)臺(tái)和3平方米設(shè)備間，實(shí)際使用面積達(dá)到110.5平方米。銷(xiāo)售人員表示，按照項(xiàng)目83.5%的得房率計(jì)算，該套房子的使用面積對(duì)應(yīng)著132平方米的建筑面積。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，使用面積增加是看得見(jiàn)的實(shí)惠，背后看不見(jiàn)的是一筆經(jīng)濟(jì)賬。上述北京順義項(xiàng)目110平方米戶(hù)型的贈(zèng)送面積共計(jì)18.6平方米，按照當(dāng)前6萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，贈(zèng)送面積的價(jià)值超過(guò)百萬(wàn)元。折合成單價(jià)，相當(dāng)于降價(jià)了16.7%。

高偉說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商直接降價(jià)，不僅面臨被監(jiān)管部門(mén)約談的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)引發(fā)老業(yè)主“維權(quán)”。但通過(guò)這一方式，既實(shí)現(xiàn)了降價(jià)去化的目的，也避免了監(jiān)管部門(mén)和老業(yè)主的“責(zé)難”。

新規(guī)紅利

2024年以來(lái)，成都、貴陽(yáng)、湛江、紹興等近20個(gè)城市的規(guī)劃和自然資源部門(mén)出臺(tái)了新規(guī)，新規(guī)對(duì)包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。高偉說(shuō)，從得房率角度看，新規(guī)的意義來(lái)自三個(gè)方面。

第一，層高增加提升居住舒適度。按照原來(lái)的技術(shù)規(guī)定，住宅層高是2.8米，新規(guī)對(duì)層高的上限大幅度放松。如紹興提升至3米，福州提升至3.3米，成都、貴陽(yáng)、眉山、巴中等城市的上限提升至3.6米。

層高增加了，就有了將房子空間分成上下兩層的可能性，可以部分增加使用面積。

第二，陽(yáng)臺(tái)等空間占整套房面積比例增加。按照原來(lái)的技術(shù)規(guī)定，一套住宅的陽(yáng)臺(tái)面積不能超過(guò)該套房屋面積的15%。部分城市的新規(guī)對(duì)陽(yáng)臺(tái)比例進(jìn)一步放寬，成都、溫州等城市上限是20%，眉山等城市的上限是25%，貴陽(yáng)、安順等城市的上限可達(dá)30%。即便按投影面積的一半計(jì)容，贈(zèng)送面積也不小。

第三，放寬房屋部分區(qū)域的挑空比例。這一指標(biāo)放寬更有利于低層和多層建筑，高層建筑施展空間相對(duì)不大。有些城市新規(guī)要求的挑空比例上限是35%。一般情況下，挑空部分不計(jì)容，封閉起來(lái)就可以變成使用面積。

高偉說(shuō)，新規(guī)帶來(lái)最大的好處是，開(kāi)發(fā)商可以部分實(shí)現(xiàn)“好房子”的建設(shè)目標(biāo)，增加得房率，增加業(yè)主的居住舒適度；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高得房率、采取高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等方式讓業(yè)主獲得更多實(shí)惠，以實(shí)現(xiàn)快速去化。

高偉所在的公司在華東某地與當(dāng)?shù)爻峭豆竞献鏖_(kāi)發(fā)的多個(gè)新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，部分戶(hù)型的得房率可達(dá)120%、130%。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積100平方米的房子，獲得的實(shí)際使用面積是120平方米或130平方米。

如果購(gòu)房者想要一套使用面積100平方米的房子，新規(guī)實(shí)施前，需要購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米的房子才能實(shí)現(xiàn)；新規(guī)實(shí)施后，只需購(gòu)買(mǎi)一套80平方米左右的房子就可以實(shí)現(xiàn)。

換算成房?jī)r(jià)后，按照3萬(wàn)元/平方米計(jì)算，120平方米的房子需要360萬(wàn)元，而80平方米的房子僅需要240萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了六折。

謹(jǐn)慎實(shí)施

高偉說(shuō)，雖然全國(guó)已經(jīng)有近20個(gè)城市發(fā)布并實(shí)施了新規(guī)，但多數(shù)城市均謹(jǐn)慎使用政策，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)中，并不是所有項(xiàng)目都能享受到新規(guī)的紅利。高偉公司在華東某地落地的項(xiàng)目中，僅有兩成按照新規(guī)獲批。“新規(guī)只是放寬了上限，并不意味著你的項(xiàng)目就一定會(huì)按照上限批。”高偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

一位地方住建部門(mén)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，監(jiān)管部門(mén)謹(jǐn)慎使用新規(guī)的一個(gè)重要原因是為了照顧存量項(xiàng)目。由于多數(shù)城市的住宅項(xiàng)目去化較慢，新規(guī)實(shí)施后，當(dāng)?shù)卮蟛糠衷诮ā⒃谑鄣淖≌?xiàng)目均是按照原來(lái)技術(shù)規(guī)定批復(fù)的規(guī)劃。“一旦新項(xiàng)目都按照新規(guī)批，老項(xiàng)目就更難賣(mài)了。”高偉公司旗下也有不少老項(xiàng)目，雖然使出渾身解數(shù)，但多數(shù)項(xiàng)目去化依然不理想，“如果我的項(xiàng)目旁邊出來(lái)一個(gè)得房率120%的項(xiàng)目，我的房子還怎么賣(mài)？”

上述地方住建部門(mén)人士說(shuō)，地方政府也比較糾結(jié)，如果新出讓的土地不按照新規(guī)批復(fù)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也不愿意參與拍地，“很多開(kāi)發(fā)商參與拿地，可能就是奔著新規(guī)去的，不按新規(guī)批規(guī)劃，拿這個(gè)地還有什么意義”。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，出于照顧存量項(xiàng)目的需要，無(wú)法大批量按照新規(guī)批復(fù)項(xiàng)目；但如果不按新規(guī)批復(fù)項(xiàng)目，賣(mài)地又會(huì)受到影響。如何平衡兩者，目前多數(shù)地方政府沒(méi)有完美的解決方案。

在這種背景下，多數(shù)城市只是推出兩三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，一方面用來(lái)測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，另一方面也在評(píng)估新規(guī)對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊力度。

從目前新規(guī)實(shí)施情況來(lái)看，多數(shù)城市將試點(diǎn)項(xiàng)目留給了當(dāng)?shù)貒?guó)企和城投公司旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前民企只是通過(guò)合資形式參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。如高偉公司參與的新規(guī)項(xiàng)目的大股東為當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>

北京雖然還沒(méi)有發(fā)布新規(guī)，但上述北京順義項(xiàng)目也已在相關(guān)方面開(kāi)始嘗試，尤其是得房率層面已經(jīng)最大限度地突破了原來(lái)的技術(shù)規(guī)定。該項(xiàng)目為北京市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，另一家房企負(fù)責(zé)操盤(pán)，但沒(méi)有持股。

高偉公司的新規(guī)項(xiàng)目入市后，取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響，首期開(kāi)盤(pán)的去化率均達(dá)到九成左右。