經(jīng)濟觀察網(wǎng) 劉鵬/文 千呼萬喚始出來，存量房貸利率將再次迎來下調(diào)。

9月24日，中國央行行長潘功勝出席國務院新聞辦新聞發(fā)布會時表示，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。當天，“降低存量房貸利率”成為微博的熱搜詞條。不少網(wǎng)友紛紛截屏展示自己的房貸利率，并發(fā)出感慨，“終于等來了”。

對于這次調(diào)整，居民期盼已久。我們認為，再次下調(diào)存量房貸利率正切合民心民意，有利于改善居民家庭的資產(chǎn)負債表，是穩(wěn)住市場預期、增強社會信心的重要一招。

央行和金融監(jiān)管總局在2023年8月31日發(fā)文指導商業(yè)銀行調(diào)整過一次存量房貸利率。但是受制于時間段劃分和“按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行”這一調(diào)整規(guī)則，北上廣深一線城市的新購房者，特別是2019年10月8日至2022年5月14日期間的新購房者，沒有享受到政策紅利，依然站在利率高位上，成為政策的“夾心層”。

這部分群體多數(shù)是正值組建家庭、養(yǎng)兒育女的80后、90后，已成為社會的中堅力量和主要消費群體。以北京為例，盡管貸款市場報價利率（LPR）經(jīng)過多次下調(diào)，這部分群體的首套房貸利率還是高達4.75%（五年期LPR+55個基點），而目前北京最新的首套房貸利率下限為3.4%（五年期LPR-45個基點）。也就是說，新老房貸的利差達到1.35個百分點。以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算，存量購房者要多還超過20萬元的利息。這種利差的產(chǎn)生凸顯了政策的不公平性。基于此，部分居民只要有一定的積蓄就去銀行預約提前還貸。因此，金融監(jiān)管部門再次調(diào)整存量房貸利率，可以切實降低這部分群體的債務負擔，有利于調(diào)動他們的消費積極性，改善居民的心理預期，同時也會使得銀行挽留住這批優(yōu)質的客戶，可謂一舉多得。

不過，如何調(diào)降存量房貸利率備受相關購房者關注：是只降0.5個百分點嗎？LPR加點會取消嗎？新發(fā)放貸款利率的“附近”是什么水平？

目前，多家銀行表態(tài)還在等監(jiān)管部門的具體政策。我們認為，政策調(diào)整“猶抱琵琶半遮面”不可取。既然要調(diào)整，不如就讓調(diào)整來得徹底些。將利率一步調(diào)整到位，讓存量購房者感受到政策的公平性和普惠性，切勿再出現(xiàn)去年部分群體感覺被“遺忘”的一幕。調(diào)整到位會從根本上增強社會信心，因為信心只能是在確定性預期中得到重塑。何況央行也采取了降準等措施來為銀行釋放低成本的長期資金，以對沖存量房貸利率調(diào)整的影響。

考慮到地產(chǎn)調(diào)控因城施策因素，監(jiān)管不妨允許按揭人和按揭所在的商業(yè)銀行協(xié)商，按照所在城市最新的房貸利率下限對存量貸款直接調(diào)降利率。或者，監(jiān)管放開銀行轉按揭業(yè)務，允許按揭人在按揭所在的銀行按照所在城市最新的房貸利率進行房貸置換，同時鼓勵銀行減免轉按揭過程中的相關費用。轉按揭政策有助于提振房地產(chǎn)市場信心，激活市場交易，推動市場健康良性發(fā)展，這一點已經(jīng)在成熟市場上得到證明。

據(jù)潘功勝透露，這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右。家庭是社會的基本細胞，我們相信，億萬家庭擁有的資產(chǎn)負債表越健康，銀行乃至國家的資產(chǎn)負債表才能越來越健康。