經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 王雅潔 從國務院國資委批準成立總規(guī)模300億元的國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項基金，再到人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，政策層面的持續(xù)發(fā)聲，讓2024年成為國央企存量土地資產(chǎn)規(guī)模化盤活元年。

10月24日，中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹在領航·第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上表示，央企土地資產(chǎn)存量盤活的政策窗口期已經(jīng)到來，現(xiàn)在正是構建住房新制度和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關鍵時期。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認為，存量盤活一直以來都是難啃的“硬骨頭”，關涉多方利益主體。我國的存量盤活政策自2000年前后開始萌芽，經(jīng)歷了探索、全面鋪開、推進。直到2021年，進入了高質(zhì)量發(fā)展期，具有細化存量資產(chǎn)類型，強調(diào)持有運營的階段特點。

趙然預判，下一步，租賃住房將是央企存量土地資產(chǎn)的重要盤活方向，長租公寓大宗交易量也會不斷提升。

 盤什么

存量盤活是指通過對已有的存量資產(chǎn)（例如閑置土地、老舊建筑、未充分利用的商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等）進行改造、升級或重新利用，來提升其市場價值、使用效率和經(jīng)濟回報的過程。

趙然認為，盡管存量盤活正在成為市場關注熱點，亦有不少企業(yè)探索過租賃住房的盤活路徑，但囿于融資難、投資回報周期長、資金成本承壓等原因，導致租賃住房領域的規(guī)模化進展緩慢。

趙然說：“存量盤活的底層邏輯是各利益相關方在短期經(jīng)濟利益和長期可持續(xù)發(fā)展之間的博弈與協(xié)同。破局的關鍵在于利益相關方如何通過有效的合作機制、政策支持和制度保障，在多方共贏的框架下實現(xiàn)短期經(jīng)濟效益與長期社會效益的平衡。”

她表示，在提升城市功能、實現(xiàn)職住平衡的背后，需要的是產(chǎn)業(yè)鏈條上不同功能板塊的協(xié)同運營。為最大化每個業(yè)態(tài)的價值，趙然建議，存量資產(chǎn)持有方應該從‘投-融-建-管-退’全流程視角出發(fā)，進行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。通過全方位的戰(zhàn)略布局，資產(chǎn)持有方能夠在存量盤活中占據(jù)先機，不僅提升自身的市場競爭力，還能推動租賃住房市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。

如何盤

上海聯(lián)合產(chǎn)權交易控股有限公司副總經(jīng)理張君認為，長租公寓是盤活存量資產(chǎn)的典型形式，這種形式能夠有效發(fā)揮產(chǎn)權市場資源配置功能，促進企業(yè)國有存量資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)和有序流轉(zhuǎn)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合戴德梁行發(fā)布的《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告顯示，租賃住房憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流、強勁的政策支持、不斷增長的市場需求、長期資產(chǎn)增值潛力以及抗周期性風險等優(yōu)勢，正在成為房地產(chǎn)市場中極具吸引力的投資選擇。

BOMA中國研究委員會主席、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務理事張平在論壇現(xiàn)場表示，由于保障性租賃住房的租金定價受政府監(jiān)管，REITs具備較強的抗風險能力，能夠有效規(guī)避市場或宏觀經(jīng)濟的短期波動，因而更受投資者青睞。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年保障性租賃住房REITs的漲幅達16.56%，在一眾公募REITs中位列首位，展現(xiàn)出較高的投資回報。

其中，首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)建設就是住房租賃盤活的實踐項目之一。其前身為華北最大石材批發(fā)市場，在首創(chuàng)集團的操盤下，化身北京最大的單體保障性租賃住房社區(qū)。

首創(chuàng)和園營銷總監(jiān)湯若季認為，不同區(qū)域和城市的發(fā)展階段和經(jīng)濟結構差異明顯，因此盤活存量資產(chǎn)時，需要精準匹配當?shù)氐膶嶋H需求。

再以大紅門服裝商貿(mào)城更新改造為例，該項目則提供了另一種綜合體改造的“產(chǎn)業(yè)鏈思維”解法。南中軸（北京）國際文化科技發(fā)展有限公司董事長閆福表示，城市更新不僅是對現(xiàn)有建筑的更新改造，更是在空間規(guī)劃中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、服務和居住功能的相互融合。

對此，清華大學建筑學院城市規(guī)劃系教授唐燕建議，未來城市存量盤活須特別關注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關鍵維度。這不僅是幫助保障盤活存量資產(chǎn)的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

前景何在

 趙然認為，存量盤活背景下，住房租賃產(chǎn)業(yè)價值正在上升。

10月23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以來，我國保障性租賃住房公募REITs數(shù)量已達6只。在趙然看來，隨著住房租賃商業(yè)閉環(huán)的形成，租賃住房將成為存量盤活的重要方向。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院試圖從市場交易數(shù)據(jù)中尋找答案。該研究院在論壇現(xiàn)場發(fā)布了《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)》報告（下稱“報告”），表示近10年來涉及長租公寓的大宗交易，在交易數(shù)量和建筑面積上均顯示出逐年上升的趨勢。另一方面，從公募REITs的市場表現(xiàn)來看，保障性租賃住房REITs相較發(fā)行價的漲幅達到了14%至36%（截至2024年9月12日），表現(xiàn)優(yōu)于其他板塊。

報告預測，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進，住房租賃市場有望重塑供需結構。

趙然預判，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一批“黑馬”品牌，他們通過快速收儲存量房源，在短時間內(nèi)大幅擴張管理規(guī)模。但這也伴隨著一系列挑戰(zhàn)。從供需匹配的角度來看，部分地區(qū)可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。同時，存量資產(chǎn)來源和類型的多元化，使得有效資產(chǎn)的篩選和改造難度進一步增加，也會加劇行業(yè)微利運營的挑戰(zhàn)。

趙然認為，產(chǎn)業(yè)鏈思維或?qū)⒊蔀槠祁}的關鍵。從“投融建管退”全生命周期視角出發(fā)，進行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。目前，已有不少住房租賃項目成功跑通“投融建管退”閉環(huán)，順利邁入資管時代。

她說：“存量資產(chǎn)持有方應精準識別具備潛力的存量資產(chǎn)，投資決策時不僅要考慮當前的市場價值，還應著眼于未來的增值空間與長期回報。在建、管階段需要確保改造后的資產(chǎn)能夠滿足當前及未來的市場需求，并在退出時最大化資產(chǎn)價值，確保全產(chǎn)業(yè)鏈良性運作。”

她建議，下一步，存量資產(chǎn)持有方需要同時具備資產(chǎn)組合視野和產(chǎn)業(yè)鏈思維，通過整合不同類型資產(chǎn)、多業(yè)態(tài)協(xié)同運營，提升整體投資回報。以產(chǎn)業(yè)園綜合體為例，可以納入長租公寓業(yè)態(tài)，能夠在分散投資風險的同時，獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金回報。