經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在港交所大門外排隊(duì)上市的內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)中，又多了一家在管面積超億平方米的公司。

根據(jù)金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（下稱“金科智慧服務(wù)”）招股書披露，其在管面積達(dá)到1.2億平方米，為國內(nèi)第8家在管面積過億平方米的物業(yè)管理公司。

目前金科智慧服務(wù)還處于上市聆訊階段，在正式提交招股書前，金科通過員工持股計(jì)劃轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)、增資擴(kuò)股方式引入戰(zhàn)略投資者，為赴港上市做準(zhǔn)備。

根據(jù)招股書披露，2016年底，由金科智慧物業(yè)的高管及部分員工成立石河子市恒業(yè)金通股權(quán)投資（普通合伙企業(yè)），用于實(shí)施2017年金科股份實(shí)施的員工持股計(jì)劃，恒業(yè)金通后改名為恒業(yè)美好。

工商注冊資料顯示，恒業(yè)美好共有3家機(jī)構(gòu)及7名金科智慧服務(wù)管理人員出資成立，背后是金科智慧服務(wù)140多名員工。2017年4月，金科股份將金科智慧服務(wù)25%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒業(yè)金通，代價(jià)為6584萬元。

2020年5月19日，恒業(yè)美好與6家機(jī)構(gòu)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓完成后，恒業(yè)美好持股比例從25%下降至11.09%。天津卓越持股3.89%，融匯瑞光持股3.77%，中信證券持股2%，融匯陽光刺骨2%，華蓋升元持股1.64%，金恒鴻鑫持股0.61%。

這六家機(jī)構(gòu)總認(rèn)購金額為6335.18億元。6月8日，金科股份、恒業(yè)美好及6家企業(yè)作為發(fā)起人，與磐信上海、高瓴智成、陽光永晟簽訂增資協(xié)議，作為投資人累計(jì)增資4452.75億元。

金科智慧服務(wù)為金科股份旗下物業(yè)公司，招股書顯示，2017年-2019年，金科服務(wù)的收入為10.47億元、15.23億元及23.27億元。大股東金科股份貢獻(xiàn)了兩成以上的收入，其中2019年非主業(yè)增值服務(wù)及物業(yè)服務(wù)合計(jì)費(fèi)用為5.23億元，占金科智慧服務(wù)收入的22.5%。

金科智慧服務(wù)的收益主要來源于四條業(yè)務(wù)線，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和智慧科技服務(wù)。截至2019年底，物業(yè)服務(wù)收入占比為62.9%，非主業(yè)增值服務(wù)大部分來自金科股份。

截至2019年12月31日，金科智慧服務(wù)合同總建筑面積約為2.48億平方米；在管總建筑面積約為1.2億平方米，其中47.1%來自金科股份。

招股書顯示，2017-2019年，金科智慧服務(wù)平均物業(yè)管理費(fèi)為2.1元、2.2元、2.2元，與行業(yè)均值持平；物業(yè)管理費(fèi)收繳率為95.0%、93.9%、90.1%；貿(mào)易應(yīng)收賬款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為52天、57天及67天。

金科智慧服務(wù)在招股書中提示風(fēng)險(xiǎn)因素，表示向業(yè)主及住戶收取物業(yè)費(fèi)時(shí)可能會(huì)存在困難，這可能產(chǎn)生貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)虧損。

2017-2019年，金科智慧服務(wù)的雇員福利開支占總銷售成本從61.1%降至54.8%。一個(gè)重要原因在于將清潔、綠化、維修保養(yǎng)等業(yè)務(wù)分包，分包成本占總銷售成本比例從21.4%上升至23.8%。