2020年4月29日貝殼找房高級副總裁李文杰在由經(jīng)濟觀察報社主辦的第十七屆（2020）藍籌年會上發(fā)表了主題演講，主要對疫情后市場進行了剖析。

新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響已經(jīng)處在恢復期，樓市經(jīng)歷了交易量幾乎為零的二月市場之后，迎來了三月的市場復蘇。

房住不炒的基調(diào)依舊明確，貝殼數(shù)據(jù)顯示，疫情之后，全國在一季度出臺了307個房地產(chǎn)相關政策，其中有6個政策是在出臺了對樓市的松綁的政策之后，在一日之內(nèi)又收回的“一日游”政策。

錯綜復雜的國內(nèi)外環(huán)境、政策因素疊加房地產(chǎn)市場正面臨的“增量轉存量”節(jié)點，房地產(chǎn)市場將面臨哪些挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)企業(yè)又應該如何應對？

以下為部分觀點實錄：

市場風險

我們認為在當前的樓市還是有一些風險的，一是企業(yè)的經(jīng)營壓力增大，可以看到2018年到2019年房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)以及在海外發(fā)行的債務創(chuàng)了新高，到今年3季度和4季度，乃至到明年，房地產(chǎn)的債務到期其實非常大。

二是居民債務壓力也在增加，今天中國居民平均的家庭負債在全世界上來講處于一個中等水平，實際上比前幾年有非常大的攀升，從這個角度上來看，居民的債務實際上處于一個相對較高的水平。

第二，整個租賃市場也存在民生的風險，因為租賃是整個經(jīng)濟中影響比較大的，租賃包括服務行業(yè)、零售業(yè)，也包括一些長租公寓等，這次市場波動對服務產(chǎn)業(yè)的影響非常大，所以從整個的經(jīng)濟層面的角度上來講，租賃存在一個民生的風險。

第三，住房的消費其實還是存在一定的政策制約，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了大概20年的市場發(fā)展，在物業(yè)、社區(qū)、裝修，乃至一些老舊小區(qū)的改擴建的方面實際上都存在著非常多的政策的瓶頸，這些瓶頸如果不突破，對我們未來整個房地產(chǎn)的市場制約也是非常大的。預估這些領域大概能夠產(chǎn)生10萬億經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)模，實際上在未來整個住房消費領域存在一個非常大的增量。

對于整個房地產(chǎn)風險，保民生的政策建議方面，我們有三個方面的建議。

第一，穩(wěn)定市場不能通過進一步加杠桿，不管是對開發(fā)企業(yè)發(fā)債，還是對整個的居民部門進一步的借貸，都會提高整個房地產(chǎn)的風險；第二，對于保障中低收入居民的民生保障方面，不僅通過新建保障性住房，我們認為還需要通過租賃補貼去保障這些租賃市場的民生部分；第三，促進房地產(chǎn)的消費不是單純依靠政府的補貼，而是通過建立長效機制，打破過去的一些政策障礙和瓶頸，激發(fā)政策的活力。

數(shù)字化與“新基建”

在這次疫情之后，我們看見由于受疫情影響，大家都在居家隔離，但是住房消費并沒有停止，2020年2月，貝殼平臺上找房人和經(jīng)紀人共發(fā)起1047萬次VR帶看，相較1月增長34.6倍，這個增幅是非常大的，所以能看得到數(shù)字化的技術的普及以及應用，對居住領域的變革速度明顯加快。

大家能看到2018年中央提出了一個新基建的概念，2019年新基建被寫進人大報告中，最近，國務院常委會對新基建有了明確的三個定義。

新基建實際上是未來成為整個拉動經(jīng)濟的一個非常重要的風口，在居住領域，新基建實際上發(fā)展也非常的快，我們認為，貝殼的新居住服務實際上是數(shù)字服務、合作互融，這和新基建的數(shù)字為基礎、融合發(fā)展、技術創(chuàng)新三個領域其實是相吻合的。

新居住服務的一個驅動力，主要在于當前住房總量過剩，供給的結構性失衡，需求更加追求品質(zhì)多元這些特點已經(jīng)非常的明顯了，在這種背景之下，我們從舊的居住觀念向新的居住觀念的過渡，數(shù)字化推動新居住服務向居住消費化、新型居住方向變革。

為什么說在房地產(chǎn)的未來，我們認為數(shù)字化是有很大的空間呢？

房地產(chǎn)領域的數(shù)字化實際上遠遠低于其他行業(yè)，比如說像金融、零售、化工、制藥、制造業(yè)的數(shù)字化程度。也就是說，房地產(chǎn)的數(shù)字化某種程度上才剛剛開始，未來有非常大的改善空間，這是從供給端角度上來講。

我們看到供給端的數(shù)字化程度實際上遠低于其他行業(yè)的，但是我們看到在中國的居住服務價值鏈主要集中在什么環(huán)節(jié)呢？目前看還是集中在建造環(huán)節(jié)，也就是說在開發(fā)建設，整個行業(yè)重建設，輕運營和輕服務。

在中國，房地產(chǎn)行業(yè)還是屬于一個建設行業(yè)，這個行業(yè)價值鏈86%集中于開發(fā)建造，不是完全轉向了服務，這種情況下來講，我們認為未來會向居住物業(yè)以及房產(chǎn)經(jīng)紀的服務端轉移，從供給端看到，整個行業(yè)在未來實際上有明顯的非常大的改善。

從數(shù)字化基建的角度上來講，為什么我們說叫做新基建？數(shù)字化基建在房產(chǎn)領域的應用，實際上來自于新的一個技術的基礎，最終的目標是提升我們居住的服務效率。

說到居住的服務效率，大家都知道我們消費者很多痛點在居住消費領域，比如說看房的周期長，很多的信息不透明，往返跑很多次等一系列問題。在住房方面，目前我們其實還是存在著非常多效率低下的問題，消費者覺得有很多非常不便利的地方，在改進服務效率、降低成本、改善決策等方面未來還是有非常大的提升空間。

從數(shù)字化賦能房地產(chǎn)行業(yè)服務者的角度上來講，其實我們也提到了服務者價值的進一步崛起，這是在所謂的房產(chǎn)行業(yè)未來與新生中，我們覺得服務者的價值會進一步崛起。過去是重建設、重資本、重開發(fā)，未來是重運營、重服務、重服務者。

總而言之，從目前整個疫情對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，結合前幾年大家說房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，未來我們迎來的是一個很大的轉折，包括我們也經(jīng)常提到房地產(chǎn)的長效機制，疫情加速了整個房地產(chǎn)市場在未來所面對的轉折，加速整個房地產(chǎn)市場走向服務、運營，還有數(shù)字化。

結合新基建中提到的數(shù)字化基礎，房地產(chǎn)與數(shù)字化的融合，房地產(chǎn)創(chuàng)新的數(shù)字化，我相信房地產(chǎn)未來依然是拉動經(jīng)濟很重要的一個火車頭。