經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 6月18日，德信服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“德信服務(wù)”）通過港交所聆訊。

早在今年1月18日，德信服務(wù)就已經(jīng)向港交所遞交招股書，2018-2020年德信服務(wù)的收入分別為3.978億元、5.129億元和6.923億元，復(fù)合年增長率為31.9%；利潤由2018年的2250萬元增至2019年的5060萬元，進(jìn)一步增至2020年的1.058億元，復(fù)合年增長率為116.8%。

在其物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線中，物業(yè)管理服務(wù)2018-2019年帶來的收入分別為2.69億元和3.1億元，占比均達(dá)到了全年總收入的6成以上，2020年這一數(shù)值為3.7億元，占比降到了53.5%。

截至2020年12月31日，德信服務(wù)在管物業(yè)共175項(xiàng)，在管建筑面積共2490萬平方米，覆蓋7個(gè)省份，24座城市。

值得注意的是，175項(xiàng)在管物業(yè)中，包括由德信集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的69項(xiàng)，在管總建筑面積為880萬平方米，占在管總建筑面積的35.1%，而由獨(dú)立第三方開發(fā)商開發(fā)的106項(xiàng)物業(yè)，在管總建筑面積為1610萬平方米，占在管總建筑面積的64.9%。

這一占比高于大部分今年上市或還未上市的中小型物業(yè)企業(yè)。不過從2018年開始，德信第三方開發(fā)商開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積占比呈持續(xù)下滑狀態(tài)，2018年、2019年分別為78.1%和70.4%，2020年則下降至64.9%。

雖然對母公司的依賴程度相較大部分房企而言不高，但招股書顯示，在過往記錄期間，其母公司德信集團(tuán)（及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）仍然為德信服務(wù)的最大客戶。德信集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)及聯(lián)合開發(fā)的物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生的收入占德信服務(wù)2018年、2019年及2020年總收入的34.9%、47.8%及58.6%。

毛利率方面，2018年和2019年德信服務(wù)的毛利率分別為19.8%和22.9%，2020年這一數(shù)字上升至26.3%。

相比今年上市或者準(zhǔn)備上市的物管企業(yè)，這一毛利率處于中間水平，在德信服務(wù)毛利率的抬升中，以聯(lián)合開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率上升最為顯著，招股書顯示，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理毛利率由2018年的19.4%增加至2020年的28.2%。德信服務(wù)表示，這主要由于由德信集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的商業(yè)綜合體及寫字樓數(shù)量的增加。

截至2020年，德信在管的175項(xiàng)物業(yè)中有133個(gè)位于浙江省，38個(gè)位于浙江省外的長江三角洲（不包括浙江省）。其2018年和2019在浙江省的物業(yè)管理服務(wù)收入占到了總收入的57.9%和61.1%，且在2020年，這一比例繼續(xù)上升至71.5%。長江三角洲（不包括浙江省）是其第二大主要收入來源，2018、2019年，德信服務(wù)其他地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收入占年總收入比值均不足5%，2020年這一數(shù)值下降至2.6%。

德信服務(wù)也在招股書中表明，將進(jìn)一步鞏固在浙江省的市場地位，擴(kuò)大在長江三角洲地區(qū)（不包括浙江省）及中國其他地區(qū)的市場份額。截至2020年12月31日，德信服務(wù)在11個(gè)省份的33座城市訂約管理241項(xiàng)物業(yè)，合約總建筑面積為3800萬平方米，仍有1310萬平方米建筑面積尚未轉(zhuǎn)化。