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    房地產(chǎn)進(jìn)入青銅時(shí)代

    陳月芹2021-09-07 09:40

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)期間,每個(gè)坐在主席臺(tái)C位的房企高管,都被問到一個(gè)問題:三道紅線影響幾何,公司降檔情況怎樣?

    過(guò)去一年來(lái),“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻率最高的詞匯,也是每一家房企經(jīng)營(yíng)圍繞的重心。

    一位房企分管融資的副總裁告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),以前房企推動(dòng)降負(fù)債很難,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向老板提示負(fù)債過(guò)高時(shí),往往被老板不耐煩打斷:“別說(shuō)了”。但最近一年,他的感受是“老板聽進(jìn)去了”,愿意為降負(fù)債付諸行動(dòng)。

    一切始于2020年8月20日一次閉門會(huì),彼時(shí)央行和住建部等部委召集12家房企高管,要求房企爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、凈負(fù)債率小于100%、現(xiàn)金短債比大于1倍”的目標(biāo)。按照上述指標(biāo),監(jiān)管者在控制負(fù)債總規(guī)模的條件下,給不同達(dá)標(biāo)程度的房企不同的融資待遇。

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是一次革命性的變化。

    近期陷入負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的房企,已經(jīng)明顯感受到了完全不同的監(jiān)管決心——政府不再像往常一樣,會(huì)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的低迷,放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)控。大而不倒的故事,正在走下神壇。

    而過(guò)去十多年眾多房企賴以生存的“三高”——高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債和高杠桿模式受到全方位的狙殺。眾多房企不得不減少拿地、降低負(fù)債,重新思考行業(yè)和企業(yè)對(duì)未來(lái)。

    萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在今年早些時(shí)候,提出房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利的時(shí)代。這是他作為行業(yè)龍頭掌門人最新的周期性判斷。七八年前,他曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代來(lái)到了白銀時(shí)代。

    “房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒有什么管理紅利了。”長(zhǎng)年觀察中國(guó)房企的睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬說(shuō),很多大房企在資金周轉(zhuǎn)和管理效率上已經(jīng)做到極致,未來(lái)通過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)來(lái)獲得消費(fèi)者的青睞,以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)博得投資人的信任。

    一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,按照監(jiān)管要求2023年房企必須實(shí)現(xiàn)上述三大指標(biāo),都變成綠檔。可以說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入“青銅時(shí)代”。因?yàn)橄啾戎拢?ldquo;青銅”更普惠、更淳樸,符合未來(lái)房地產(chǎn)回歸居住功能的本意。

    必答題

    如果說(shuō)剛剛結(jié)束的2021年房企中期業(yè)績(jī)會(huì)有什么必答題,那一定是“降檔”。

    根據(jù)三道紅線指標(biāo),監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分成四類,不同檔位的房企,獲得金融資源也不同。三條全部達(dá)標(biāo)歸為綠檔,有息負(fù)債年增幅不超過(guò)15%;兩條達(dá)標(biāo)的為黃檔,有息負(fù)債年增幅不得超過(guò)10%;一條達(dá)標(biāo)的為橙檔,有息負(fù)債年增幅不超過(guò)5%;三條全部不達(dá)標(biāo)為紅檔,不得增加有息負(fù)債。

    按照監(jiān)管要求,到2023年6月底,12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo),2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

    一位監(jiān)管部門的官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),出臺(tái)三道紅線的目的就是為了管控房地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模,避免金融資源過(guò)度流入房地產(chǎn),將房企風(fēng)險(xiǎn)逐步降到可控水平。

    8月底,萬(wàn)科發(fā)布中期業(yè)績(jī),宣布剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.7%,由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。它也是TOP3中第一家宣布邁入綠檔的房企。

    但當(dāng)天貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,萬(wàn)科前述指標(biāo)應(yīng)為71.1%,仍處于黃檔。后來(lái),貝殼研究院依照萬(wàn)科官方數(shù)據(jù)做了調(diào)整。

    一位房企財(cái)務(wù)人士介紹,兩種不同結(jié)果的算法口徑都沒錯(cuò),只是萬(wàn)科在計(jì)算合同負(fù)債時(shí),減去了預(yù)收賬款的待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅,理論上也合規(guī)。

    兩種算法得出的資產(chǎn)負(fù)債率只差了1.4個(gè)百分點(diǎn),但因?yàn)榉痔幉煌瑱n位,而對(duì)萬(wàn)科有息負(fù)債增幅影響的差別超過(guò)百億元。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2021年6月底,50強(qiáng)房企中,有21家公司成功實(shí)現(xiàn)了降檔。大部分房企都降了一檔,比如中國(guó)恒大上半年的凈負(fù)債率降至99.8%,實(shí)現(xiàn)從紅轉(zhuǎn)橙;綠地控股通過(guò)將現(xiàn)金短債比提高到1.05,實(shí)現(xiàn)由紅轉(zhuǎn)橙。

    一家TOP20房企融資負(fù)責(zé)人感慨,過(guò)去提醒老板注意負(fù)債率時(shí)常被罵,現(xiàn)在老板三天兩頭來(lái)問控指標(biāo)辦法。

    多家房企人士判斷,三道紅線的執(zhí)行,意味著房企將徹底告別“三高”時(shí)代。甚至有悲觀的開發(fā)商掌門人說(shuō),房地產(chǎn)失去了想象力。

    過(guò)去,房企在市場(chǎng)的歡迎度與規(guī)模成正比關(guān)系,規(guī)模越大,越能獲得資本市場(chǎng)青睞,拿到低成本融資。獲取的資金越多,成本越低,在市場(chǎng)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

    另外一方面,房地產(chǎn)素有中國(guó)經(jīng)濟(jì)“夜壺”名聲,雖然不登大雅之堂,卻有“壓艙”之實(shí)。只要經(jīng)濟(jì)稍有回落,就放松地產(chǎn)調(diào)控來(lái)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”。因此在上行市場(chǎng)中,只要膽子大,捱得住周期起伏,就有可能做強(qiáng)做大。很多企業(yè)嘗試通過(guò)這種方式“彎道超車”。

    2013年后,千億房企陣容不斷擴(kuò)圍,2015年只有7家千億房企,到2018年已經(jīng)達(dá)到32家,截至2020年底已經(jīng)增至43家。在中國(guó),還沒有哪個(gè)行業(yè)能誕生數(shù)量如此多的千億企業(yè)。

    高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿不斷推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,再加上居民杠桿率不斷升高,整個(gè)房地產(chǎn)占用的金融、社會(huì)資源越來(lái)越大,風(fēng)險(xiǎn)敞口越來(lái)越大。近兩年福晟、泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、恒大等規(guī)模房企陸續(xù)暴雷,引發(fā)了監(jiān)管者的高度警惕。“

    “監(jiān)管層在2017年就已經(jīng)強(qiáng)調(diào)金融資源要扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì),脫虛向?qū)崱6康禺a(chǎn)企業(yè)不要妄圖通過(guò)借助金融資源,將自己做大,反過(guò)來(lái)挾持金融體系”,一位與監(jiān)管層有較多溝通的開發(fā)商說(shuō):“很顯然,有不少公司仍然抱著賭一把的心態(tài),加速往前沖。最終監(jiān)管層用近乎金融機(jī)構(gòu)的管理方式,來(lái)管理開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表”。

    降檔術(shù)

    三道紅線從不同維度限制了房企杠杠,達(dá)標(biāo)難度各有不同。

    多名房企財(cái)務(wù)人士認(rèn)為,現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)難度不大,最難降的是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率,目前的19家黃檔房企無(wú)一例外都卡在這條線上。

    而由于三道紅線均以比例的形式呈現(xiàn),總的邏輯就是做大資產(chǎn)比例,做小負(fù)債比例。這意味著想要實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo),具體到經(jīng)營(yíng)端,就要求多賣房子、抓回款、少買地、少借錢。

    在投資端,一家top50房企總裁提供了這樣的變化細(xì)節(jié):過(guò)去,他給負(fù)責(zé)投資部門設(shè)定的目標(biāo)是利潤(rùn),但是現(xiàn)在他的投資決策首先顧及公司現(xiàn)金流是否能達(dá)標(biāo)。今年上半年,投資部門報(bào)上了一批項(xiàng)目,按照原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)有得賺就可以投,但考慮到實(shí)現(xiàn)年底“轉(zhuǎn)綠”目標(biāo),不得不放棄了其中一些項(xiàng)目或者項(xiàng)目的大部分股權(quán)。

    財(cái)務(wù)處理上,降檔目標(biāo)也帶來(lái)巨大變化。一家央企甚至在今年初下令,合作項(xiàng)目盡量不要并表。該公司一位華北區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者解釋,“一旦并表,負(fù)債就加到我們身上了,而且短期內(nèi)銷售款又回不來(lái),如果好幾個(gè)項(xiàng)目都卡在四季度拿下,到時(shí)年底的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)相當(dāng)難看”。

    “真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),”他感慨到,“就在兩年前,房企還在沖規(guī)模的時(shí)候,為了業(yè)績(jī),大家都搶著并表;而現(xiàn)在三道紅線要求控負(fù)債,大家又對(duì)并表熱情不高了。比起排名,安全更重要。”

    銷售端過(guò)去的原則,也需要為三道紅線的指標(biāo)妥協(xié)。例如公寓、商鋪、車位等庫(kù)存項(xiàng)目,必須加快去化。原來(lái)可以慢慢賣,現(xiàn)在超過(guò)一年還囤在手里的,打折處理。

    郝炬分析,企業(yè)想要在短期內(nèi)快速降檔,一是部分企業(yè)三項(xiàng)數(shù)據(jù)踩中紅線臨界點(diǎn),降檔難度較小;第二,部分企業(yè)可能在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許范圍內(nèi),通過(guò)擴(kuò)大股本金和通過(guò)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)增厚股東權(quán)益等指標(biāo)調(diào)節(jié)報(bào)表;第三,部分企業(yè)由于債務(wù)危機(jī)等,可能選擇大量變賣資產(chǎn),剛性縮表。

    一家top5房企財(cái)務(wù)人士向鍥補(bǔ)充,剛性縮表具有較強(qiáng)的后遺癥,“房企次前期此前的金融屬性太濃了,如果剛性縮表,經(jīng)營(yíng)收杠桿,容易出現(xiàn)錢不夠,公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模會(huì)斷檔”。

    除了上述常規(guī)方式,部分企業(yè)還掌握了快速降檔的“偏方”。

    華泰證券研報(bào)指出,地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表可調(diào)節(jié)空間大,可以通過(guò)負(fù)債“出表”等行為美化報(bào)表,通過(guò)非并表公司進(jìn)行融資,通過(guò)合并報(bào)表范圍內(nèi)/外的明股實(shí)債融資,通過(guò)發(fā)行各類ABS減少有息負(fù)債或進(jìn)行出表,表內(nèi)應(yīng)付款類及永續(xù)債進(jìn)行債務(wù)性融資等。

    前述房企總裁解釋,要保證負(fù)債率降下來(lái),如果負(fù)債總額變不了,就只能去“做大”分母的凈資產(chǎn),比如把一些原來(lái)不并表,且凈資產(chǎn)較多、負(fù)債較少的子公司并表。

    更有甚者,在會(huì)計(jì)事務(wù)所統(tǒng)計(jì)報(bào)表前幾天,從銀行臨時(shí)買一大筆存款,也是一種“降檔”的方式。向鍥透露,類似這筆存款只借幾天“應(yīng)急”,等做完報(bào)表就返還,近期的日利率在1‰、2‰。

    此外,房企還可以通過(guò)提前確認(rèn)收入、增發(fā)股本、提高股東權(quán)益增厚凈資產(chǎn)等方式,優(yōu)化報(bào)表。

    三道紅線是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的唯一指標(biāo)嗎?

    前述top20房企副總裁對(duì)此持審慎態(tài)度:“如果單純通過(guò)增加權(quán)益、調(diào)表等方式實(shí)現(xiàn)某些指標(biāo)快速轉(zhuǎn)綠,有可能總資產(chǎn)很大,但這些資產(chǎn)并沒有創(chuàng)造利潤(rùn),未來(lái)現(xiàn)金流會(huì)出問題。”

    他進(jìn)一步說(shuō):“安全的企業(yè)三條線一定都是綠的,但全綠不一定代表安全,這是充分不必要條件,就如同人去體檢,各項(xiàng)指標(biāo)都正常,不代表這個(gè)人一定健康。”

    長(zhǎng)期和投資人打交道的他,稱地產(chǎn)和金融圈知己知彼,“很多企業(yè)半年間由紅或橙轉(zhuǎn)綠,真實(shí)性是不夠的,很多企業(yè)把不太好的指標(biāo)調(diào)到表外去,投資人也不信,不然為什么資本市場(chǎng)給地產(chǎn)股這么低的估值?”

    該副總裁說(shuō),并非所有公司都著急轉(zhuǎn)綠。“有些公司體量足夠大,目前它能做的主要是控制投資節(jié)奏少買地、同時(shí)多賣樓,擴(kuò)大現(xiàn)金回流,但短期內(nèi)降不下來(lái)”。

    他認(rèn)為,基本面好的大公司想要快速降檔,不難,以碧桂園為例,它只需要在香港做一次股權(quán)融資,但因?yàn)楝F(xiàn)在市盈率不高,這時(shí)候做(股權(quán)融資)有點(diǎn)虧。更重要的是,“對(duì)它而言,現(xiàn)在拿到綠檔有什么好處呢?”

    向鍥所在的公司仍踩中一條紅線,但降檔壓力不大。他解釋,因?yàn)楣绢A(yù)收賬款里的金額有數(shù)千億,隨著這些資金陸續(xù)確認(rèn)為收入,資產(chǎn)負(fù)債率自然就降下來(lái)了。

    大氣候

    在上述top20房企副總裁看來(lái),這一輪降檔、降杠桿,并非如公式上加減乘除般簡(jiǎn)單,不僅要考慮公司內(nèi)部負(fù)債水平調(diào)整和未來(lái)發(fā)展空間的平衡,更要注意目前外部環(huán)境面臨多重調(diào)控加碼。尤其是金融和預(yù)售條件的收緊,加大房企轉(zhuǎn)身的難度。

    在市場(chǎng)端,房企申請(qǐng)預(yù)售難度在加大。該副總裁說(shuō),如果按照政府建議的價(jià)格開賣,企業(yè)沒什么利潤(rùn)了;再加上自身是民企,財(cái)務(wù)成本高,算進(jìn)去恐怕要虧。因此希望備案價(jià)格可以再高一點(diǎn),但很難,項(xiàng)目越拖越虧。

    另一種情況是,項(xiàng)目本身利潤(rùn)還可以,市場(chǎng)熱度向好,可以賣一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格,但地方面臨房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力,導(dǎo)致預(yù)售證審批周期延長(zhǎng),成本也在增加。

    房子賣完了,并不意味著可以順利網(wǎng)簽,“辦理網(wǎng)簽像擠牙膏,每家每星期只能分配十幾套名額,100多套房子需要1-2個(gè)月才能辦理完”。而且,在“兩個(gè)上限”影響下,銀行房貸按揭額度收緊,賣完房不一定能迅速收回錢。

    向鍥透露,銀行按揭已經(jīng)變成稀缺資源,上半年廣州的二手房按揭基本上都停了,四大銀行僅在廣州發(fā)放的房貸已經(jīng)接近800億元,額度非常緊張。因此,為了搶占有限的按揭,房企需要付出更多的代價(jià)。

    向鍥坦言,上半年,每個(gè)月都需要花很多時(shí)間打通和銀行的關(guān)系,除了承諾給銀行開設(shè)賬戶、對(duì)公存款、保證金存儲(chǔ)等條件,甚至中小房企還要付出額外的“中介費(fèi)”,“要按揭的話,得先存一筆錢到銀行來(lái)”。

    據(jù)他透露,這筆中介費(fèi)以中間業(yè)務(wù)收入打給銀行,不同銀行收取的中介費(fèi)點(diǎn)數(shù)不一。

    上半年向鍥每次和同行見面,都會(huì)聊到最近交多少錢換按揭,目前有同行交過(guò)3%,最夸張的5%-6%也有。如果按5%計(jì)算,房企想拿到1億元的按揭貸款,需付出500萬(wàn)元的中介費(fèi)。

    向鍥直言自己公司憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)已受到銀行的優(yōu)待,至少還能拿到按揭,在個(gè)別城市,中小房企甚至被直接斷了按揭。

    上半年,向鍥所在的top5房企在廣州的項(xiàng)目,如果一次性付款,回款周期約1個(gè)月,按揭則至少需4個(gè)月;去年最快的時(shí)候,5天內(nèi)就能回款。

    據(jù)他透露,三道紅線后,公司對(duì)現(xiàn)金流把控已經(jīng)前置到銷售階段了,“銷售策劃時(shí),財(cái)務(wù)就需要為回款制定一個(gè)最核心的指標(biāo),既要銷售最大化,也要回款最大化,否則銷售再多都是沒意義的”。

    一家閩系房企區(qū)域總經(jīng)理表示,為了保綠檔,區(qū)域公司現(xiàn)金流異常緊張,工程款支付壓力大,拿地節(jié)奏放緩,融資難度變大。

    在融資環(huán)境持續(xù)趨緊背景下,降負(fù)債是多數(shù)大型房企的第一要?jiǎng)?wù)。盡管資金緊張,但向鍥的公司上半年還是沒有欠付工程款,只是延時(shí)支付,“全行業(yè)都出現(xiàn)延緩支付工程款的情況,如果我們支付太及時(shí),施工單位就會(huì)再和你拿錢,那你就會(huì)很難受”。他把這種現(xiàn)象稱之為“擠出效應(yīng)”。

    “未來(lái)可能比2008年還要難。”一位央企營(yíng)銷總說(shuō),如果2008年沒有其后的4萬(wàn)億大放水,很多規(guī)模企業(yè)就撐不下去了。但現(xiàn)在看起來(lái),這一次政府態(tài)度很堅(jiān)決。

    綠時(shí)代

    按照監(jiān)管預(yù)期,到2023年底,所有房企降至綠檔。

    郝炬認(rèn)為,監(jiān)管層目的就是合理控制房企負(fù)債增速,讓行業(yè)不再唯規(guī)模論,“從某種意義上來(lái)講,不讓加杠桿,就是去金融化,讓房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)回歸制造業(yè),而房子的投資品屬性減弱,回歸消費(fèi)品”。

    向鍥認(rèn)為,三道紅線對(duì)房企最大影響是金融約束,如果剔除金融屬性,房地產(chǎn)是一個(gè)比制造業(yè)還艱難的行業(yè)。“制造業(yè)最多一年就生產(chǎn)出來(lái)了,但房子建起來(lái)至少得三年。如果再把預(yù)售制度取消,很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是很大的”。

    向鍥解釋,此前因?yàn)橛薪鹑诟軛U的存在,疊加預(yù)售制度,賣房子不像制造業(yè)一手交錢一手交貨,但現(xiàn)在預(yù)售、網(wǎng)簽、按揭等節(jié)點(diǎn)都在延后,回款時(shí)間明顯往后推了。

    “未來(lái)房企需比拼自身的項(xiàng)目運(yùn)作周轉(zhuǎn)效率、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì),還需比拼信用評(píng)級(jí)。”郝炬補(bǔ)充,現(xiàn)在的調(diào)控框架之下,房企需要通過(guò)財(cái)務(wù)穩(wěn)健來(lái)獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

    萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在今年早些時(shí)候說(shuō),行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代,房屋將回歸居住屬性,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。

    不過(guò)郝炬認(rèn)為,“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒有什么管理紅利了。”所謂的管理紅利,意味著房企周轉(zhuǎn)要快,拿地眼光準(zhǔn),產(chǎn)品和服務(wù)做得好,通過(guò)精細(xì)化管理降低管理、建造成本,目前多數(shù)規(guī)模房企已經(jīng)做到極致了;其次是房企需具備定價(jià)權(quán),才能最終獲得超額利潤(rùn)。但由于政府嚴(yán)格限價(jià),房企只能通過(guò)管理降低成本。

    郝炬認(rèn)為,土地成本開發(fā)商說(shuō)了不算,建安成本隨行就市,除了頭部房企略有差異,大部分房企相差不大;其次,三項(xiàng)常規(guī)費(fèi)用中,可以通過(guò)精細(xì)化管理降低管理費(fèi)用,但空間不大;營(yíng)銷費(fèi)用呈增加趨勢(shì);財(cái)務(wù)成本將成為房企下一步競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵,因此房企需調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),把信用評(píng)級(jí)提上來(lái),資金成本降下來(lái),從而獲得金融紅利。

    一位監(jiān)管層人士和房企高管定期會(huì)談時(shí),多次傳達(dá)了讓房企放棄三高模式、專注產(chǎn)品力的觀點(diǎn)。“中國(guó)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,開發(fā)商要做精品,不能像以前粗制濫造。

    這位監(jiān)管層人士并不否認(rèn)此前三高模式存在的合理性,“那時(shí)候希望企業(yè)擴(kuò)大開發(fā),對(duì)質(zhì)量沒有太嚴(yán)格的把控,但現(xiàn)在不同了,只有少數(shù)地區(qū)有房源緊張情況。”

    8月31日,住建部部長(zhǎng)王蒙徽在“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)上稱,2019年,中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。

    在這種情況下,房企面臨著戰(zhàn)略選擇。在2021年中業(yè)績(jī)會(huì)上,萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等房企均重申發(fā)展非地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為第二曲線,物業(yè)、長(zhǎng)租、養(yǎng)老、機(jī)器人、物流等成為房企多元化轉(zhuǎn)型的諸多出口。

    前述50強(qiáng)房企總裁瞄準(zhǔn)了代建生意,經(jīng)過(guò)數(shù)年探索,其所在公司的代建業(yè)務(wù)毛利率能達(dá)到50%以上。

    向鍥也表示,“代建這門生意利潤(rùn)不怎么高,但好在穩(wěn)定,保障房、公租房等領(lǐng)域有大量的市場(chǎng)需求”。他甚至提出了一種大膽的設(shè)想:“未來(lái),所有開發(fā)商有可能逐漸成為代建單位”。

    (應(yīng)受訪者要求,向鍥為化名)

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