經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 符小茵 10月8日晚,花樣年再發(fā)公告,委任華利安(中國)為財(cái)務(wù)顧問,以評估集團(tuán)資本架構(gòu)、評估集團(tuán)流動資金及探尋所有緩解當(dāng)前流動資金問題的可行方案,并盡快為所有持份者達(dá)成最佳解決方案。
華利安主要提供債務(wù)重組和管理、兼并收購、資本市場融資、以及交易評估和估值等服務(wù),此前曾分別被恒大、佳兆業(yè)、泰禾集團(tuán)、瑞幸咖啡聘為財(cái)務(wù)顧問。
稍稍早于公告,花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向員工發(fā)出一封“家書”,家書中稱呼員工們?yōu)?ldquo;花花”,懇請大家給予公司時(shí)間與信任。
花樣年危機(jī)爆發(fā)于10月4日晚間,花樣年公告一筆美元票據(jù)余額未能按期兌付。公告解釋,公司受疫情反復(fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素影響,流動性出現(xiàn)階段性緊張。
同時(shí),碧桂園服務(wù)也發(fā)布公告,由花樣年控股的彩生活服務(wù)未能按期在10月4日償還碧桂園物業(yè)香港于今年9月30日出借給對方的本金為7億元人民幣的貸款。
連曝兩起債務(wù)逾期的10月4日晚間,曾寶寶在微博發(fā)布了一張《至暗時(shí)刻》的電影海報(bào),疑似當(dāng)時(shí)心境。但不久之后,她發(fā)布了兩條朋友圈,對當(dāng)下問題有了更明確和積極的態(tài)度。
她在一條朋友圈中說:“我本人吃喝拉撒睡一切正常,自然減肥效果卓越。幾天里哭罵暴躁都有,唯獨(dú)沒有抑郁。屬于人體啟動了正常的應(yīng)急反應(yīng)。我吧,是這樣德性的人,貓丟了、盲盒娃娃沒了,巧克力不能多吃了此等小芝麻事,會嚎啕幾大天過不去,而任何大事面前,是不用助跑一把就支棱起來的人。這里沒有陰謀、預(yù)謀、政治八卦,如果說策略,透明、坦誠面對,解決問題,我以為是唯一解。”
對待危機(jī)的態(tài)度明了,處理危機(jī)的方式,曾寶寶實(shí)際上也已經(jīng)做出了選擇。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到,目前,在花樣年的決策優(yōu)先級中,客戶和員工團(tuán)隊(duì)排在第一梯隊(duì),對金融機(jī)構(gòu),花樣年較希望通過展期獲得空間,更多的現(xiàn)金流來源則可能通過在項(xiàng)目上引入合作伙伴的方式實(shí)現(xiàn)。
應(yīng)對之策:保開工、保發(fā)薪、談?wù)蛊凇⒁Y方
在票據(jù)發(fā)生逾期的10月4日前,通過出售彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂予碧桂園服務(wù),花樣年獲得了33億元的對價(jià),但這筆交易并沒有幫助花樣年解決債務(wù)的燃眉之急。
曾寶寶在“家書”中表示,9月29日凌晨,標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評級,致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限,流動性出現(xiàn)階段性緊張。
實(shí)際上,花樣年當(dāng)時(shí)正處于新一筆融資的時(shí)間窗口,評級突然下調(diào),無法新舊銜接。
“假如你現(xiàn)在兜里只有50塊,但接下來需要花100塊,其中50塊是要還給金融機(jī)構(gòu)的,那么你會優(yōu)先將這50塊還給金融機(jī)構(gòu)嗎?”一位接近花樣年決策層的人士坦言,花樣年當(dāng)務(wù)之急是保開工以及保員工工資。
“拿其中45塊出來付工程款,另外5塊錢給員工發(fā)工資。如果你的樓房竣工交付了,你的團(tuán)隊(duì)在齊心協(xié)力解決問題,那最壞的結(jié)果無非是欠債晚了半年才還。假如你真的把手頭僅有的錢還債,你會發(fā)現(xiàn)由此引發(fā)的問題更嚴(yán)重——沒有錢付工程款,房子建不出來賣不掉,以后也沒有人愿意再買你的房子,員工拿不到工資,也都走了”。
據(jù)2021年中報(bào)披露,截至今年6月30日,花樣年處于在建階段的項(xiàng)目或項(xiàng)目分期共有47個,合計(jì)建筑面積827萬平方米,所有項(xiàng)目都將在2023年之前完成,其中預(yù)計(jì)在今年下半年竣工的有13個。
保工資方面,花樣年2020年披露的員工總成本為25.03億元。
該人士透露,目前花樣年采用的自救措施還包括跟金融機(jī)構(gòu)談?wù)蛊谝约敖o優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引進(jìn)投資方。“嚴(yán)格來說,延期6個月是沒有問題的。只要核心資產(chǎn)能夠保持增值,所有的債權(quán)人都是安全的。”該人士認(rèn)為。
早前有媒體報(bào)道稱,花樣年考慮出售位于北京密云區(qū)的國祥府、國祥雲(yún)著2個項(xiàng)目。該人士表示,花樣年尚未對此做出決定,但花樣年已對在手資產(chǎn)進(jìn)行過盤點(diǎn),對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),花樣年可能會引入合作方,雙方共擔(dān)債務(wù)、共享收益。
此外,針對票據(jù)逾期可能會挫傷購房者信心的情況,目前花樣年采取的措施是按時(shí)向購房者反饋工地施工進(jìn)度,以行動向客戶傳達(dá)花樣年保交付的決心。
危機(jī)探源:外因是加速器 內(nèi)因調(diào)整仍需時(shí)間
對于花樣年流動性危機(jī)爆發(fā)的原因,該人士表示:“調(diào)控升級、信貸收緊、境外美元債震蕩等外因是加速劑,更多的問題可能是2017、2018年過度舉債之后,某些投資出現(xiàn)了錯誤。”
2012年開始,花樣年開啟了“2012-2020年戰(zhàn)略規(guī)劃”,彼時(shí),花樣年表態(tài)在向金融為驅(qū)動、服務(wù)為核心、開發(fā)為工具的金融類服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)型,花樣年未來的核心競爭力不在開發(fā),而是在服務(wù)與金融上。
至第一階段收官之年的2016年,花樣年披露其業(yè)務(wù)除了房地產(chǎn)開發(fā)之外,還包括物業(yè)服務(wù)彩生活集團(tuán)、商務(wù)社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)美易家、社區(qū)金融集團(tuán)及金融平臺“錢生花”、商業(yè)運(yùn)營品牌“花生唐”“紅唐”“花樣世界奧特萊斯”、旅游業(yè)花樣年文旅集團(tuán)、養(yǎng)老服務(wù)福泰年以及教育產(chǎn)業(yè)。
花樣年年報(bào)顯示,2016年至2021年,花樣年的負(fù)債總額從366億元增長至812億元,其中2017及2018年負(fù)債總額同比增速分別為40%和46%,遠(yuǎn)高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。
與此同時(shí),花樣年的規(guī)劃土地儲備建筑面積也從2016年的1498萬平方米增加至1709萬平方米,其中,成渝區(qū)域一直是花樣年拿地的重點(diǎn),2016到2018年,花樣年在該地區(qū)的土地儲備從561萬增長到821萬平方米。
不過,與業(yè)務(wù)多元化相伴的是,花樣年2017年及2018年的開發(fā)收入占比卻在下降,2016至2020年,花樣年物業(yè)開發(fā)收入占總收入比重分別約為77%、67%、61%、69%、76%。
“花樣年前期出現(xiàn)了幾個問題:第一,沒有目標(biāo)感,想做的東西太多了;第二沒有做核心業(yè)務(wù)上的深耕,缺乏核心能力。多元化業(yè)務(wù)可以拓展,但前提是得有核心業(yè)務(wù),而不是長期糾結(jié)于做輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)這種問題。”前述人士表示。
YY評級在2020年的一則報(bào)告中指出,花樣年中高端住宅和旅游住宅定位的弊病是擁有過多去化艱難的遠(yuǎn)郊土地,從去化率來看,這些項(xiàng)目的銷售情況不容樂觀。
而開發(fā)進(jìn)度緩慢必然導(dǎo)致高額的資金沉淀成本。
曾寶寶選擇在2019年回歸并非偶然,2019年之后,花樣年開始調(diào)整以往經(jīng)營策略,住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向剛需并且加速周轉(zhuǎn)周期,其新拿地項(xiàng)目從拿地至開盤縮短至7.4個月。
YY評級統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,花樣年2020年上半年存貨周轉(zhuǎn)明顯轉(zhuǎn)好,并且隨著同業(yè)周轉(zhuǎn)率的下滑花樣年已從慢周轉(zhuǎn)回歸到了正常水平。此外,在拿地上,花樣年也一改以往聚集于遠(yuǎn)郊的歷史偏好,新購地塊部分離市區(qū)較近,部分雖然仍在遠(yuǎn)郊但都處于衛(wèi)星城的相對中心區(qū)域。
從2021年中報(bào)來看,花樣年銷售表現(xiàn)相對良好,上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約281.17億元,同比增長60.1%。
不過,目前來看,2019年之后花樣年的策略調(diào)整并沒能阻止歷史遺留問題的爆發(fā)。前述人士表示,曾寶寶離開花樣年太久了,此次回歸,她需要重新夯實(shí)企業(yè)文化,調(diào)整運(yùn)營結(jié)構(gòu),解決歷史遺留問題。
“其實(shí)她可能還需要多一年的時(shí)間,可是一下子就遇到了票據(jù)逾期這件事,因此在外因之下加速了內(nèi)因的爆發(fā)。”
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