陳哲/文 連續(xù)兩天股市房地產(chǎn)板塊的報復(fù)性反彈，回應(yīng)了雙十一前夜金融政策的進一步松動。地方政府的饑渴難耐，也在欲說還休的政策放松動作中可見一斑。應(yīng)該說，在心理層面，市場崩塌的勢頭被暫時遏制了。人們看到：調(diào)控的決心，絕不等同于讓這個龐大而脆弱的行業(yè)自生自滅。

批評者表現(xiàn)出對這種調(diào)控的困惑，他們認為房地產(chǎn)問題尾大不掉，主因并非源于行業(yè)自身，而更多來自于政策的頻繁出手。習慣了這種波動的企業(yè)，對成熟市場中常見的新陳代謝和風險的敬畏不再。“我并不認為現(xiàn)在的救市會迅速見效。”一位來自深圳的房地產(chǎn)資深人士說。

這位大亨當然有他的參照，因為與過去很多次“救市”不同的是：面對成交量迅速萎縮和房企現(xiàn)金流迅速枯竭，這次“回歸正常”的動作實在細微謹慎，以至于更像是一種象征性表態(tài)。監(jiān)管實施者擔心動作過大，會破壞來之不易的調(diào)控大局，再次大水漫灌造成的結(jié)果，可能會讓整體經(jīng)濟徹底失去擺脫房地產(chǎn)的機會。

再過一個月，中共二十大之前最后一個年度頭號經(jīng)濟工作會議就要召開。會議之前，大動作顯然是不合時宜的。這也決定了市場多么需要這么一次，哪怕是細微的松動，可以讓大家找到一些奮力逃生的希望。

恒大和華夏幸福這類超大型房企的躺倒甚至改弦更張，讓市場已成驚弓之鳥。活下去，理所當然成了開發(fā)商唯一目標，無論姿態(tài)多么難看。這也是花樣年這類公司，選擇放棄資本市場信用的主要原因——他們看上去總得放棄點什么，跟陽光城和佳兆業(yè)必須放棄股權(quán)或者資產(chǎn)同理。而旨在沖刺的年終員工購房行動，在這個階段就更加剛性了，中南的聲明也體現(xiàn)出這種無奈。

對行業(yè)資深人士而言，目前這一幕看似再熟悉不過。由于過去十多年中，調(diào)控之手表現(xiàn)出了翻手為云覆手為雨的強大力量，很容易讓人得出這樣的結(jié)論：艱難是暫時的，甚至是某種機會，烏云終歸會散去，暴風雪終歸會被陽光取代。他們甚至相信，每一次在底部大膽的進取信念，都會在更高的臺階上實現(xiàn)。

而這種觀點正是本文特別需要提醒的：這一次不一樣。

即便對那些境況良好的公司來說，他們現(xiàn)在需要考慮的，也不應(yīng)僅僅是在市場的波動中，找到什么機會。我的意思是，對所有的社會資本，房地產(chǎn)市場的未來除了會出現(xiàn)修復(fù)行情，還有更大的可能性。

這些變化是什么呢？我很難斬釘截鐵地給出精確的答案。但可以肯定的是，面向一個未來十年的圖景時，很多過去調(diào)控中體現(xiàn)出來的長期性問題，可能都會得到耐心的解答：

比如杠桿問題，既包括了此前政策已經(jīng)明確瞄準的開發(fā)商杠桿、購房者杠桿，未來也很有可能包括預(yù)售制度的杠桿——這一次政府在善后恒大問題時，發(fā)現(xiàn)預(yù)售款沒有得到嚴格監(jiān)管的后患無窮。

又比如說，案場銷售中畫大餅的問題、產(chǎn)品服務(wù)的品質(zhì)問題，在近兩年大城市的限價政策下更為突出，它們都是社會不穩(wěn)定的因素。

由此衍生出來的開發(fā)企業(yè)超額利潤的問題，甚至地方過度依賴土地財政的問題，房地產(chǎn)持有成本過低導(dǎo)致全社會資產(chǎn)配置比重過高的問題等等，都躺在這張大變革的清單之上。

解決上述問題思路的變化，會讓房地產(chǎn)市場的底層邏輯發(fā)生變化。那意味著，自2008年以來頻繁波動的房地產(chǎn)市場，將迎來全新的運行規(guī)律。對企業(yè)而言，當你面臨完全不同的邏輯和語境，面臨從舊制度向新世界變遷的時刻，收縮戰(zhàn)線、手握余糧，是理性的選擇。