經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 程璐洋 12月17日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508099，以下簡稱“建信中關(guān)村REIT”）正式在上交所上市。截至上午9點30，中關(guān)村開盤價為4.160元/份，比發(fā)行價上漲30%，是首只上市當(dāng)日開盤即漲停的REIT。

據(jù)公開資料，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置了上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。

隨著建信中關(guān)村REIT上市，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為11只。除6月21日上市的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs外，和建信中關(guān)村REIT同屬第二批的，華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“華夏越秀高速公路REIT”）于12月14日在深交所上市，開盤價為7.868元/份，比發(fā)行價高10.82%，當(dāng)日最高漲幅29%，接近漲停，當(dāng)日收盤價為8.716元/份，漲幅22.76%。

據(jù)上交所官網(wǎng)，新的兩只REITs，華夏中國交建高速公路REIT，國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT分別被上交所受理和通過。

市場對建信中關(guān)村REIT的熱情源于標(biāo)的質(zhì)量，這個基礎(chǔ)設(shè)施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目，均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)。其中，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目對應(yīng)的建筑面積為8.2萬平方米；協(xié)同中心4號樓項目對應(yīng)的建筑面積為3.2萬平方米；孵化加速器項目對應(yīng)的建筑面積為5.3萬平方米。

據(jù)招募說明書，2020年標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目營業(yè)收入合計2.02億元，為研發(fā)用房及配套和車位租賃產(chǎn)生的租金收入。標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目具備良好持續(xù)的經(jīng)營能力，且現(xiàn)金流主要來源于入駐企業(yè)支付的租金，為市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

該項目所在的中關(guān)村軟件園為北京寫字樓市場的核心板塊。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2021年第三季度，中關(guān)村軟件園孵化加速器空置率為7.3%，平均凈有效租金（折算免租期后）為160.4元/月/平方米。中關(guān)村軟件園互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心空置率為5.4%，平均凈有效租金（折算免租期后）為170.1元/月/平方米。

據(jù)戴德梁行出具的估值報告，建信中關(guān)村REIT標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的3個項目合計估值30.73億元。

建信中關(guān)村REIT于11月12日正式拿到證監(jiān)會的批文，11月29日提前結(jié)束針對公眾投資者的募集，12月3日基金正式成立，募集金額28.8億元。基金的公眾發(fā)售部分，一日內(nèi)吸引近132億元資金認(rèn)購，最終配售比例僅為1.97%。

針對投資者認(rèn)購的熱情，業(yè)內(nèi)人士提醒應(yīng)當(dāng)基于理性的價值判斷，原因在于公募REITs的可分配收益主要來自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益及資產(chǎn)增值。建信中關(guān)村REIT項目的底層資產(chǎn)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)，資產(chǎn)較為成熟，歷史運營情況較為穩(wěn)定，現(xiàn)金流預(yù)期也相對明確。與此同時，底層資產(chǎn)所在區(qū)域的收益的增長空間也較為有限，租金再出現(xiàn)爆發(fā)式增長的可能性較小，公募REITs收益較預(yù)期大幅提升的可能性很低，同時底層資產(chǎn)還會受到北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)園競爭過剩、區(qū)域競爭力下降等不利因素的影響，上述因素會導(dǎo)致建信中關(guān)村REIT項目的未來收益產(chǎn)生一定的波動。

公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計增值收益是支撐二級市場表現(xiàn)的最主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，應(yīng)警惕資產(chǎn)可能存在與其投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成的投資損失。

當(dāng)公募REITs在二級市場漲幅過大后，產(chǎn)品的可分派率也會顯著降低，投資者應(yīng)當(dāng)基于理性的價值判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs，盡量避免短線追漲殺跌，造成投資損失。通過長期持有與合理的資產(chǎn)配置最終獲得較好的投資回報。