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    林中談房地產(chǎn):關(guān)于良性循環(huán)、流動性風(fēng)險及企業(yè)治理

    田國寶2021-12-31 13:16

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 “房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)有點像,屬于高杠桿行業(yè),降杠桿需要一個過程,如果短期內(nèi)急降杠桿,就像高速公路開車時,急剎車容易出事。”

    12月21日上午,在位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的旭輝集團(tuán)總部,旭輝控股董事局主席林中用這樣一個比喻來描述當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險事件。

    “正確的應(yīng)該是先松油門,然后點剎降速、點剎降速、點剎降速”,林中一口氣說了三個“點剎降速”,一邊說,一說用手比劃著。

    過去半年,房地產(chǎn)經(jīng)歷最為艱難的時刻,再融資遇阻,金融機(jī)構(gòu)抽貸,預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管,市場成交下行,整個行業(yè)普遍面臨流動性困難。

    在林中看來,資本市場對房地產(chǎn)信心不足,導(dǎo)致房企再融資困難;預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管,加劇了房企流動性緊張;再加上購房者觀望情緒漸濃,市場成交也開始下滑。這種形勢如果持續(xù)下去,房企特別是民營房企的正常經(jīng)營都將很難持續(xù)。

    在房地產(chǎn)行業(yè)及資本市場,旭輝被普遍認(rèn)為是安全系數(shù)較高的民營房企之一,林中說,現(xiàn)在旭輝也面臨不小挑戰(zhàn)。

    2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,首次提到了“房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)”。林中認(rèn)為,在這個背景下提出良性循環(huán),結(jié)合2021年下半年以來多家房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險,說明原來房地產(chǎn)沒有很好的良性循環(huán)。

    在一個多小時專訪中,林中語速平緩,除了外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)流動性風(fēng)險、房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)外,他還分享了保障性住房建設(shè)及公司治理、人才戰(zhàn)略等方面的見解。

    關(guān)于良性循環(huán)

    經(jīng)濟(jì)觀察報:今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議,首次提到房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán),在你看來,什么是房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)?

    林中:房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán),我覺得是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)活動中,各類要素之間的互相促進(jìn)和共同發(fā)展,形成一個可持續(xù)或高質(zhì)量的循環(huán)。

    房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)系統(tǒng)復(fù)雜,我認(rèn)為包括四個方面:第一是房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán);第二是房地產(chǎn)市場的良性循環(huán);第三是房企自身發(fā)展的良性循環(huán);第四是房地產(chǎn)金融或資金的良性循環(huán)。

    最近各個部委做調(diào)研,我們也提了一些建議,一些房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險,造成的行業(yè)形勢很嚴(yán)重,如果不解決,后果也比較嚴(yán)重。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:目前,房地產(chǎn)各個循環(huán)情況如何?存在哪些問題?

    林中:2021年下半年,由于房地產(chǎn)金融持續(xù)縮減,資金循環(huán)出現(xiàn)問題,疊加調(diào)控效應(yīng),市場降溫比較明顯,再加上房企流動性偏緊,房企無法兌付到期債務(wù),從而引發(fā)流動性危機(jī),整個行業(yè)出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象,呈現(xiàn)由點到面擴(kuò)展的趨勢。

    企業(yè)資金斷裂會造成樓盤停工,無法按時交付,房地產(chǎn)及上下游企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模裁員,供應(yīng)商和施工單位不能得到結(jié)算款,民工欠薪,甚至銀行出現(xiàn)壞賬,土地流拍,開工面積縮減,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不利。所以,這就不是一個良性循環(huán)。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議這時候講良性循環(huán),是希望房地產(chǎn)資金是良性循環(huán)的,保持房企對資金的合理需求和流動性,保持正常生產(chǎn)、工程款支付、員工工資支付,銷售回款除了用于工程款支付和償還銀行貸款,剩余部分可以繼續(xù)用于買地再生產(chǎn),這個就是一個良性循環(huán)。

    房企自身發(fā)展的良性循環(huán)就是優(yōu)勝劣汰,企業(yè)要堅守底線,經(jīng)營穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)就會好。不像以前,膽子大的人能做得好,或者負(fù)債高的人能做好。未來循環(huán)可能是正向的、良性的,就是優(yōu)勝劣汰、物競天擇、不斷進(jìn)化。

    房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)良性循環(huán),房地產(chǎn)業(yè)既要保持市場地位、市場活力,但又不過多擠占其他產(chǎn)業(yè)的資源和發(fā)展空間,要增進(jìn)與上下游產(chǎn)業(yè)良性互動。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:你認(rèn)為什么是合理的住房需求?作為商品房市場的供給方,應(yīng)該如何更好滿足這種需求?

    林中:我認(rèn)為住房需求分兩大類:第一類是消費型需求,包括剛需、改善,也包括養(yǎng)老地產(chǎn)、度假地產(chǎn),也就是房子本身的功能需求,這種需求有廣泛性和普遍性。

    第二類是投資性需求,投資性需求有雙重作用,積極作用是對市場有調(diào)劑作用,消極作用是如果投資性需求過大,就會推動需求泡沫。

    發(fā)達(dá)國家普遍認(rèn)為,投資性需求控制在20%以內(nèi)是比較健康的,這部分投資性需求不是投機(jī)炒作,而是用來收租,以及資產(chǎn)的長期保值、增值,對住房市場有調(diào)劑作用。比如,你是租房居住,大家都只買一套房子,那就沒地方租房了。

    促進(jìn)共同富裕也提到要促進(jìn)居民財產(chǎn)性收入,這個財產(chǎn)性收入就包括房地產(chǎn)租金帶來的收入。我們相信,未來在住房不炒大框架下,房地產(chǎn)市場只要平穩(wěn),投資性需求就會減少。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到的加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),所謂預(yù)期是不是和這個有關(guān)系?

    林中:一定要打破過去20年人們對房產(chǎn)形成的鐵定上漲的形象,這個事太過了,對普通人來說,過去20年買房是一個最好的財務(wù)投資,但是未來買房可能不是一個最好的財務(wù)投資。未來房價漲幅可能和GDP或CPI一樣,它不是財富增長的方式,但可以有財產(chǎn)性收入。

    過幾年你會發(fā)現(xiàn),買房不是最好的財富增長方式,買股票、買債券、買REITs六個點、八個點,買房子就一兩個點、兩三個點那就沒意義了。所以,投資性需求是階段性的,只要把房價控制住,投資性需求就是一個市場行為,一定會退出的。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:你認(rèn)為應(yīng)該如何引導(dǎo)預(yù)期?如何探索新的發(fā)展模式?

    林中:我認(rèn)為預(yù)期應(yīng)該是各方的預(yù)期,居民對房價的預(yù)期,企業(yè)對地價的預(yù)期,投資者對未來市場的預(yù)期。比如,居民對房價預(yù)期,如果房價是平穩(wěn)的,就不會漲太多,那就不會認(rèn)為未來最好的財務(wù)投資是房子。管控預(yù)期,把房子回歸到消費屬性、居住屬性。

    開發(fā)商的預(yù)期,未來行業(yè)不會高速發(fā)展,可能從白銀時代進(jìn)入青銅時代,總量開始見頂,不再是一個暴利行業(yè);金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期,行業(yè)不會大起大落,良性健康發(fā)展,才能給金融機(jī)構(gòu)信心,該放的貸款要給,但不要過度。

    探索新的發(fā)展模式,就要搞清楚什么是舊的發(fā)展模式。過去開發(fā)商的“三高”模式肯定不行,未來新的發(fā)展模式一定是高質(zhì)量發(fā)展模式,核心是高質(zhì)量、可持續(xù)。新的發(fā)展模式,不是高負(fù)債,而是低負(fù)債;不是做高周轉(zhuǎn),而是高品質(zhì)。

    關(guān)于流動性風(fēng)險

    經(jīng)濟(jì)觀察報:下半年以來,一些房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險,你認(rèn)為風(fēng)險是如何形成的?

    林中:房地產(chǎn)發(fā)展要站在一個歷史階段來看,原來的循環(huán)出現(xiàn)了好多問題,包括下半年以來一些房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險。

    短期看是流動性風(fēng)險,房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè),經(jīng)不起擠兌;長期來看,是由過去發(fā)展沉淀下來的問題集中爆發(fā),比如過高的杠桿,過度的金融化,過快的增長。這一輪流動性風(fēng)險主要是疊加調(diào)控效應(yīng),加上金融持續(xù)收緊。

    房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)有點像,屬于高杠桿行業(yè),降杠桿需要一個過程,如果是短期內(nèi)急劇降杠桿,就像高速公路開車時急剎車容易出事,正確應(yīng)該是松油門、點剎降速、點剎降速、點剎降速。行業(yè)降杠桿要給一定時間,三年逐步降就比較安全。

    出現(xiàn)行業(yè)流動性風(fēng)險,首先是合理消費需求沒有得到滿足,監(jiān)管出了對金融機(jī)構(gòu)“兩個上限”政策,本意是希望逐步降低房企和居民杠桿,但實際操作層面出現(xiàn)按揭投放大幅收緊。

    其次是個別企業(yè)率先爆雷引起金融機(jī)構(gòu)過激反應(yīng),暴雷一個,收緊一次,就會造成抽貸、斷貸,開發(fā)貸、債券、ABS、美元債等融資端都斷掉了。

    再次,金融機(jī)構(gòu)反應(yīng)后,部分開發(fā)商開始降價賣房回款,對市場形成沖擊,購房者開始觀望,房地產(chǎn)是買漲不買跌,所以需求斷崖式下跌,開發(fā)商的銷售少了,回款也就少了。

    第四,地方政府要保交付,就加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,過度監(jiān)管,即便是有多出來的資金也不能用,全部被監(jiān)管。

    第五,合作方也在擔(dān)心,合作項目不能分錢,所以合作項目回款也少了。

    第六,供應(yīng)商的供應(yīng)鏈信用被打破了,現(xiàn)在都是一手交錢一手交貨,讓很多企業(yè)短期資金壓力非常大。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:監(jiān)管給“三道紅線”達(dá)標(biāo)的時間是三年,開發(fā)商為什么著急降杠桿?

    林中:雖然給了三年時間,但是下面執(zhí)行的時候并不是三年,比如,沒有達(dá)到三道綠線,申請貸款難度就大幅增加。機(jī)構(gòu)可能理解上有一些偏差,執(zhí)行起來也會有偏差,這也是造成急降杠桿的一個主要原因。

    作為房企,一定要認(rèn)清降杠桿是一個大趨勢,要及早準(zhǔn)備,但是因為有些企業(yè)杠桿過高,急降下來很不容易,所以有些企業(yè)就會出事,但是沒想到這些企業(yè)出事會波及整個行業(yè)。

    對房企流動性風(fēng)險,金融機(jī)構(gòu)有過激反應(yīng),一個出事,整個行業(yè)融資收緊;本來沒事的企業(yè),一收緊,也出事了;出事了,機(jī)構(gòu)為了自保,就開始出現(xiàn)擠兌。

    人民銀行、銀保監(jiān)會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都強(qiáng)調(diào),要求金融機(jī)構(gòu)保持正常貸款,但是基層執(zhí)行的時候不是這樣。監(jiān)管說收一點點,機(jī)構(gòu)就收很多;監(jiān)管說放松,機(jī)構(gòu)不敢放,怕?lián)?zé)。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:目前房企融資情況如何?監(jiān)管審批和市場認(rèn)購情況怎樣?

    林中:其實監(jiān)管審批已經(jīng)開始放松,我們就有50億元新的債券額度應(yīng)該很快能批下來。但何時發(fā)行,還是要看市場情況,利率太高,我們肯定不會發(fā)。現(xiàn)在利率偏高,是因為有流動性風(fēng)險,金融機(jī)構(gòu)有擔(dān)心。

    金融機(jī)構(gòu)都是趨利避害的,晴天送傘、雨中收傘是必然選擇,有的房企風(fēng)險確實高,但有的風(fēng)險可能沒那么高,也不行。正常情況下,金融機(jī)構(gòu)根據(jù)企業(yè)評級大小來決定,根據(jù)不同企業(yè)風(fēng)險判斷來決策,現(xiàn)在是一刀切了都不做,因為不做沒風(fēng)險。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:這個問題應(yīng)該如何解決?

    林中:第一,金融機(jī)構(gòu)是商業(yè)機(jī)構(gòu),不愿意承擔(dān)風(fēng)險提供流動性,政府直接出手比較難,但可以成立平準(zhǔn)基金,為市場提供一些流動性;第二,企業(yè)要積極自救,不要躺平,有些企業(yè)躺平是不對的;第三,各方要施以援手。

    現(xiàn)在發(fā)債通過審批的都是好企業(yè),我們還是希望金融機(jī)構(gòu)能看到企業(yè)好的一面。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:2022年一季度是美元債到期高峰期,按現(xiàn)在情形,有沒有更好的方式避免違約?

    林中:還沒有一個更好的方式,現(xiàn)在美元債可以分為四個檔,已經(jīng)暴雷的美元債剩下20、30塊錢;比較危險的公司50塊;有危險的公司70、80塊,好的公司90多塊、100塊。

    美元債的兌付,只靠企業(yè)自救解決不了,能解決前面一、兩期,三期、四期解決不掉。所以,政府要給市場信心,不是全部拿錢去救、去買你的債,只要拿出一點點錢,政府出手了,市場也有信心,也會跟著去買債。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:近期央行和銀保監(jiān)會出臺關(guān)于優(yōu)質(zhì)項目收并購金融支持,對房企緩解流動性風(fēng)險有多大意義?

    林中:這也是一個方法,但我認(rèn)為這個只能解決一部分問題,金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行的時候,不會那么快,力度不會那么大。

    還有一些企業(yè)像我們,即使不計入三道紅線,現(xiàn)在給(并購)貸款也不敢要,我們要控制好三道紅線,我們自己有(負(fù)債)底線控制,不能超過底線,不能為了救別人使自己財務(wù)負(fù)債很高。

    現(xiàn)在我們寧愿少開發(fā)幾個項目,也要保證財務(wù)安全性。這個時候,開發(fā)商就是一條:活下去比發(fā)展重要,先求生存再謀發(fā)展。

    從財務(wù)約束和財務(wù)安全來講,不會增加貸款。為什么我們這些公司比較穩(wěn)健,就是過去守住了負(fù)債底線,我們的凈負(fù)債率一直控制在70%以下,所以才頂?shù)米。C(jī)的時候再調(diào)整是來不及的。

    開發(fā)商一定要有底線思維,平常就把底線控制好,我相信經(jīng)過這一輪深刻教訓(xùn),未來房企會非常注重財務(wù)約束和財務(wù)安全,不會回到以前高杠桿模式。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:如果情況持續(xù)下去,行業(yè)會大規(guī)模洗牌嗎?

    林中:已經(jīng)在大規(guī)模洗牌,只不過你沒看到結(jié)果,這個效應(yīng)一兩年后才看得出來,未來國企和央企的份額可能占到70%,民企占30%。因為國資需要承擔(dān)保障性住房建設(shè),未來保障性住房會占有較大的比重,所以國資比重大是正常的。

    未來民企在保障性住房領(lǐng)域做一些補(bǔ)充,但主要還是在市場化住房這塊兒。

    關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管

    經(jīng)濟(jì)觀察報:很多發(fā)生流動性風(fēng)險,一定程度與預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管有關(guān),為什么預(yù)售資金監(jiān)管會這么嚴(yán)格?

    林中:每個人都是利益參與者,都知道去保障自己的利益。地方主要是保交付,那就是強(qiáng)監(jiān)管,多監(jiān)管點總是安全的。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:有些地方據(jù)說用保函可以把部分預(yù)售資金提取出來?

    林中:現(xiàn)在只有一兩個城市可以用,大部分城市都不能用。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:除了保函,還有沒有其他辦法?

    林中:現(xiàn)在有70多個城市出了預(yù)售資金監(jiān)管,有兩種形式,一個是監(jiān)管工程款,按1.1-1.3倍執(zhí)行;一個按預(yù)售資金監(jiān)管,按總額的15%-50%監(jiān)管。

    監(jiān)管資金的提取主要是按工程進(jìn)度支取,各城市普遍將工程進(jìn)度按正負(fù)零、主體一半、主體封頂、節(jié)能驗收備案、竣工驗收、竣工驗收備案等設(shè)定為3-5個節(jié)點,并設(shè)定有每個工程節(jié)點提取后留存的最低比例。

    這些政策對防止出現(xiàn)爛尾樓、拖欠供應(yīng)商、農(nóng)民工工資等現(xiàn)象起到了很好的保護(hù)作用。但在近幾個月隨著地產(chǎn)商負(fù)面消息頻出,部分城市收緊資金監(jiān)管政策,加劇了開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的惡化。

    我們和政府也提了意見,能不能分類,比如暴雷的企業(yè),直接封閉運(yùn)作;有危險的企業(yè)強(qiáng)監(jiān)管;正常企業(yè)正常監(jiān)管。如果正常企業(yè)也強(qiáng)監(jiān)管,就容易把正常企業(yè)搞不正常了。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:融資很難拿到,預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管,房企的現(xiàn)金流很容易斷掉。

    林中:開發(fā)商資金大概有50%在監(jiān)管賬戶,比如你有600億元,300億元在監(jiān)管賬戶提不出,這個確實難受。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:最近這方面有沒有松動?

    林中:沒有,最近我們也在收集相關(guān)消息,從反饋來看,還沒有哪個城市的項目和我匯報說松動了。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:如果加快施工進(jìn)度,是不是可以早點提取預(yù)售資金?

    林中:除非賣得很好或者已經(jīng)賣完了,那要加快速度。但是有一些項目,如果施工加快了,銷售跟不上,你也沒有錢付工程款。這就是為什么很多項目停下來了,就是因為賣得少。

    工程開工不是一套、兩套,是幾棟同時,這邊工程款要五個億,房子才賣一個億,那還缺四個億呢,所以有些賣不好的項目要停建,道理就在這里,因為賣的錢不夠付工程款。

    如果賣得很好,就趕緊蓋,像我們有些項目,賣得很好,工程速度就很快,可以提早交房,但要保障質(zhì)量。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:現(xiàn)在工程款可以從預(yù)售資金正常提取吧?

    林中:提取有很多限制,審批也慢,所以今年春節(jié)是個大坎兒。最近我們打報告給政府,能不能不完全按節(jié)點,可以按工程進(jìn)度提取監(jiān)管資金?這樣能起到立竿見影的效果。比如,封頂要干十個月,現(xiàn)在已經(jīng)干了八個月,按節(jié)點是在春節(jié)后提取,但春節(jié)前,一定要讓房企及時支付農(nóng)民工工資,能不能先提取完成的部分。不要這邊討薪,那邊資金凍結(jié)著。開發(fā)商不是沒錢,是因為節(jié)點沒達(dá)到。

    關(guān)于企業(yè)治理

    經(jīng)濟(jì)觀察報:過去,為了規(guī)模擴(kuò)張,房企把很多總部權(quán)力下放到區(qū)域,今年部分又開始收權(quán),這會成為趨勢嗎?

    林中:房地產(chǎn)企業(yè)不是運(yùn)營型企業(yè),是一個金融屬性比較強(qiáng)的資金密集型企業(yè)。一個是周期性,一個是開發(fā)性,決定了這個行業(yè)不適合大規(guī)模放權(quán)。旭輝一直堅持資源集中配置、資金集中管理、投資集中決策,這些放權(quán)了,就容易出事。

    有一些重要的事情還需要強(qiáng)管控,像價格、重要成本采購、重要的產(chǎn)品定位,只有后端是可以授權(quán)的,像一般的服務(wù)、一般的運(yùn)營。

    開發(fā)商未來都要從規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤導(dǎo)向,原來放權(quán)是為了沖規(guī)模,但放權(quán)會導(dǎo)致效益不好,未來要追求效益,一定是收權(quán),一定是精耕細(xì)作,一定不能那么粗放。我相信,活下來的開發(fā)商,特別是民企一定會有很多重大的變革。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:今年集中供地,就發(fā)生區(qū)域拿地了總部不給支付土地出讓金的情況。

    林中:區(qū)域不能決定買地,否則就會以賭博的心態(tài)去拿地,賭贏了是我的,賭輸了是公司的,投資質(zhì)量很差,就沒利潤了。為什么有些企業(yè)出事,很多是因為過去幾年投資很差,資不抵債。

    出事的企業(yè)有兩類,一類是流動性風(fēng)險,加上資不抵債;一類純粹是流動性風(fēng)險,還沒有資不抵債。資不抵債的,基本上都是過去幾年投資失誤問題。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:集中供地對企業(yè)的日常經(jīng)營會產(chǎn)生哪些影響?

    林中:一個我覺得是要適應(yīng)這種供地方式,原來一年可以多次拿地,現(xiàn)在只能拿三次,會造成很多集中,比如工作量集中,資金集中,推盤的集中,但是我們還是要去適應(yīng)這個模式。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:與原來相比,會給企業(yè)造成很多困擾嗎?

    林中:沒什么,任何政策出來一定有它的道理,我們不可能去改變政策,我們應(yīng)該去適應(yīng)它,適應(yīng)各種政策。像我們在一個地方拍地,會從幾個地方調(diào)人來干活,要不然人手不夠。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:目前整個行業(yè)和市場都在發(fā)生深刻變化,房地產(chǎn)企業(yè)在人才方面會有一個什么樣的調(diào)整?

    林中:房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段和新的發(fā)展模式,對人才要求和過去有不一樣。我們理解,未來地產(chǎn)行業(yè)緊缺的第一類是復(fù)合型人才,比如我們以前講土建工程師、精裝工程師,以后可能就沒有了,你既需要會干土建,也得會干精裝,未來會越來越需要這種復(fù)合型人才。

    第二類需要真正的精英專家,過去行業(yè)粗放發(fā)展,其實很多人沒有很強(qiáng)的能力,行業(yè)經(jīng)過這一輪調(diào)整,會經(jīng)歷一個低利潤、強(qiáng)競爭和優(yōu)勝劣汰的時代,原來一些充數(shù)的偽人才會被淘汰,真正的精英專家才可能冒出來。

    第三類是變革型人才,未來幾年,這個行業(yè)會處在一個強(qiáng)大的變革過程中,所以需要一批變革型人才。

    第四類是運(yùn)營型人才,行業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營,資產(chǎn)和服務(wù)是一個大趨勢,比如租賃型社區(qū),未來不僅需要運(yùn)營型人才,也需要基金人才,因為要做資產(chǎn)證券化,這種運(yùn)營類的人才,未來開發(fā)商是比較缺的。

    這幾類人才可能是未來房地產(chǎn)比較主流的需求,未來幾年行業(yè)會出現(xiàn)一個人員過剩、人才緊缺的時代。過去幾年,因為快速擴(kuò)張,對人的需要量大,現(xiàn)在開始瘦身了,需求少了,而且競爭很激烈,好的企業(yè)都要求真正的人才。

    關(guān)于保障性住房

    經(jīng)濟(jì)觀察報:今年大部分城市房價趨于穩(wěn)定,但個別城市的房租大幅上漲,這種反差形成的原因是什么?

    林中:從八個核心城市租賃指數(shù)來看,2018年到2020年,核心城市的租賃市場一直比較平穩(wěn),但2021年開始,特別是上半年,核心城市租金出現(xiàn)較大增長,城市間出現(xiàn)較大分化,我們認(rèn)為主要有四個原因。

    第一,2020年受疫情影響,租金出現(xiàn)下跌,導(dǎo)致基數(shù)較低,2021年恢復(fù)正常,因為對比的是2020年的基數(shù),所以增幅比較明顯。

    第二,從需求側(cè)來看,2020年互聯(lián)網(wǎng)公司擴(kuò)張,大量留學(xué)生回國,導(dǎo)致主要大城市租房市場需求旺盛。

    第三,從供給側(cè)來看,因疫情的原因,大量保障性房源沒辦法按時完工,導(dǎo)致階段性供給不足。

    第四,部分房源轉(zhuǎn)售為租,二手房按揭停了,不好賣,這部分房子品質(zhì)比較好,而且都在比較核心的市區(qū),所以房租會比較高。一旦成交加大,交易比重提升,也就提高了結(jié)構(gòu)化的租金水平。

    分城市來看,北京、上海、深圳和杭州由于人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,住房需求比較旺盛,增幅比較顯著,但是我們觀察到,大量其他二三線城市、四五線城市因為人口外流,租金平穩(wěn)甚至下跌。

    今年6月以后,租賃市場熱度開始降低,一線城市租金也開始回落,上海11月租金已經(jīng)回落到2月的水平。平均來看,主要城市全年租金增幅應(yīng)該在5%-10%之間。今年旭輝長租業(yè)務(wù)瓴寓租金平均增幅在5%左右。

    我們預(yù)測未來一線城市租金可能與GDP或CPI是同步的,也就是每年3%-5%之間。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:中央多次提到要加大建設(shè)保障性住房,你怎么看保障性住房的發(fā)展情況?

    林中:保障房建設(shè)主要包含三個部分,第一部分是公租房和廉租房,主要是政府主導(dǎo)。這部分住房主要解決低收入群體住房需求。

    第二類是保障性租賃住房,由政府給政策、市場化運(yùn)營,對租金有一定限制,主要解決職住平衡問題。對于一般畢業(yè)生或家庭,房租占月薪的比例要小于30%才承受得起,一個月拿1萬元,房租應(yīng)該2000元多一點,工資能拿1.5萬元,承受4000元房租。

    第三部分是純市場化租賃住房,完全由企業(yè)主導(dǎo),主要解決中高收入群體住房需求。比如跨國公司高管,就像我們在上海的華山麗苑,大部分租給領(lǐng)館、公司高管,一套一個月租金5萬元。

    旭輝作為一個民企,我們積極參與保障性租賃住房建設(shè),民企優(yōu)勢是比較靈活,效率比較高,創(chuàng)新能力比較強(qiáng),所以我們也愿意在這方面做出更多的探索和嘗試。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:長租公寓的利潤如何?

    林中:五年前我們開始做長租公寓,現(xiàn)在有30個租賃社區(qū),5萬套房源,5年來我們做了很多探索和試錯,在保障性和市場化兩個方面都在探索。還沒開始盈利,今年應(yīng)該剛剛打平。

    長租行業(yè)盈利很不容易,希望各方面政策能給更多支持,比如融資成本,長租租金回報率就5-6個點,如果稅金和利息太高就很難,它是靠租金回籠資金來還本付息,所以一定要配長期的錢,不能配兩三年的短債,否則就有流動性風(fēng)險。

    未來長租房一定要滿足新市民長期居住的需求,所以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一定是多元的,既有滿足藍(lán)領(lǐng)工人、學(xué)生和單身白領(lǐng)的小面積產(chǎn)品,也有適合新婚夫婦、三口之家的一居或兩居產(chǎn)品。想要長期居住,還得解決社區(qū)配套問題。

    版權(quán)聲明:以上內(nèi)容為《經(jīng)濟(jì)觀察報》社原創(chuàng)作品,版權(quán)歸《經(jīng)濟(jì)觀察報》社所有。未經(jīng)《經(jīng)濟(jì)觀察報》社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,否則將依法追究相關(guān)行為主體的法律責(zé)任。版權(quán)合作請致電:【010-60910566-1260】。
    不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
    主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長深度報道和調(diào)查報道。

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