經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 3月27日，正榮地產(chǎn)公布公告稱，計(jì)劃將旗下的正隆（佛山）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正隆”）51%的股權(quán)出售給合作方新希望地產(chǎn)，代價(jià)為15562.4萬元。正隆為佛山榮望熙園的項(xiàng)目公司，雙方已經(jīng)簽訂了相關(guān)協(xié)議。

根據(jù)正榮地產(chǎn)公告，目前佛山榮望熙園項(xiàng)目已經(jīng)全部封頂，接近完工，2020年9月開盤以來，累計(jì)銷售了三分之二的可售房源。交易完成后，榮望熙園將由新希望地產(chǎn)全資擁有，正榮可獲得2880萬元的收益。

在房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張的情況下，通過出售資產(chǎn)償債或剝離負(fù)債成為眾多房企的選擇，監(jiān)管層也希望房企之間通過市場(chǎng)化并購化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并鼓勵(lì)部分房企發(fā)行不計(jì)入三道紅線的并購貸，來收購陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企的項(xiàng)目。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年期間，房地產(chǎn)行業(yè)每年的收并購規(guī)模維持在5000億元左右，2021年四季度以來，由于房企流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)，使得全年收并購交易金額暴增至7455億元，其中第四季度交易金額占到一半左右。

“處置資產(chǎn)只是一種急救措施，并不能解決流動(dòng)性問題”，一位30強(qiáng)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格貶值幅度較大，“按現(xiàn)在價(jià)格，即便是把所有的項(xiàng)目都賣了，也覆蓋不了全部負(fù)債”。

在他看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和再融資是房企獲得流動(dòng)性的主要渠道，也是房企償還債務(wù)的主要保證，“如何既能保證公開債務(wù)不違約，又能保留足夠的資產(chǎn)用作未來發(fā)展，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)艱難的選擇和平衡”。

處置

2019年12月，正榮地產(chǎn)在佛山南海里水鎮(zhèn)以12.2億元價(jià)格獲得一幅住宅用地，隨后成立了正隆作為項(xiàng)目公司，由正榮地產(chǎn)通過正榮（廣州）置業(yè)發(fā)展有限公司持有正隆100%股權(quán)。

2020年5月，正榮地產(chǎn)為佛山地塊引入新希望地產(chǎn)作為合作方，正榮地產(chǎn)認(rèn)繳15562.4萬元持股51%，新希望地產(chǎn)認(rèn)繳14592.1萬元持股49%。

2020年10月，正榮地產(chǎn)100%控股的正裕（佛山）置業(yè)發(fā)展有限公司成立，當(dāng)年11月，正榮資本與合凡（廣州）股權(quán)投資基金管理有限公司共同為正裕做了一筆股權(quán)融資，具體融資金額不詳。

2021年5月，合凡入股正裕，持股49%。同時(shí)，正裕取代正榮（廣州）置業(yè)成為正隆持股51%的股東，由此，正榮地產(chǎn)在正隆的權(quán)益降至26%，合凡在項(xiàng)目的權(quán)益為25%。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)未能獲取合凡為正隆或正裕融資的詳細(xì)情況。

佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，榮望熙園共有949套房源，其中住宅建筑面積82774.3平方米，商業(yè)建筑面積7426.6平方米，截至今年3月29日，已售套數(shù)是529套，未售套數(shù)420套。

自2020年9月榮望熙園開盤預(yù)售以來，項(xiàng)目預(yù)售價(jià)幾經(jīng)調(diào)整，2020年底售價(jià)一度漲至3萬元/平方米起，2021年下半年以來，經(jīng)過多次降價(jià)，目前預(yù)售價(jià)格為2.2萬-3.2萬元/平方米。

即便按照2.2萬元/平方米的最低價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目貨值也超過20億元。正榮在公告中稱已經(jīng)銷售了三分之二，也就是說，還剩余三分之一左右的可售房源，意味著剩余可售住宅的貨值至少在6億元。正榮和合凡合計(jì)持股51%，對(duì)應(yīng)剩余可售住宅貨值超過3億元。

值得關(guān)注的是，這次正榮和合凡將正隆51%股權(quán)出售給新希望地產(chǎn)的交易對(duì)價(jià)15562.4萬元，與當(dāng)初正裕認(rèn)繳的金額正好一致。

一位接近正榮的人士表示，除了榮望熙園項(xiàng)目，正榮與合凡在蘇州吳中太湖度假區(qū)及佛山另一個(gè)項(xiàng)目也有合作，由于正榮發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，無法償還合凡的融資，該筆交易所得的款項(xiàng)，主要用來償還合凡的融資。

2021年四季度以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化、房企流動(dòng)性危機(jī)加劇，部分房企開始通過出售資產(chǎn)來避免債務(wù)違約，世茂、融創(chuàng)、雅居樂等房企紛紛將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架，也一定程度保證了這些房企沒有發(fā)生信用債公開違約。

最新將資產(chǎn)大規(guī)模擺上貨架的是富力地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，富力正與多家房企就出售地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行洽談，廣州等地部分項(xiàng)目已經(jīng)臨近交割。未來兩個(gè)月內(nèi)，富力需要兌付及回售的國(guó)內(nèi)信用債券超過40億元，7月還有兩筆合計(jì)近10億美元的票據(jù)到期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年的房地產(chǎn)收并購，基本以大型房企收并購中小房企及項(xiàng)目為主，部分中小房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從數(shù)據(jù)上來看，2021年收并購規(guī)模急速增長(zhǎng)，其中一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是物業(yè)領(lǐng)域的大魚吃小魚明顯增多；另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)在資產(chǎn)、股權(quán)和項(xiàng)目方面交易頻繁。

2022年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購規(guī)模降了下來，一季度規(guī)模在500億元左右，其中一個(gè)明顯特點(diǎn)是出售資產(chǎn)的均為千億級(jí)別的房企，收購方則多為央企、國(guó)企或外資；另一個(gè)特點(diǎn)就是像正榮與新希望地產(chǎn)之間合作方相互收購。

影響

3月30日，綠景中國(guó)發(fā)布公告稱，計(jì)劃將佛山瑞豐66.25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佛山市鑫之和房地產(chǎn)租賃服務(wù)有限公司，交易對(duì)價(jià)1408萬元，其中包括608萬元的現(xiàn)金及800萬元的應(yīng)付款。

佛山瑞豐為譽(yù)暉花園的項(xiàng)目公司，綠景中國(guó)的公告顯示，2020年和2021年，該項(xiàng)目合計(jì)虧損了950萬元左右，期中2021年計(jì)提損失549.15萬元。通過這一次交易，綠景中國(guó)剝離了虧損項(xiàng)目，進(jìn)一步優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

與綠景中國(guó)相類似，3月中旬，富力以9570.26萬英鎊出售了倫敦綜合體項(xiàng)目，與1.65億英鎊評(píng)估價(jià)值相比，虧損6884.5萬英鎊，相當(dāng)于六折出售。值得關(guān)注的是，這一交易富力僅獲得1英鎊現(xiàn)金，對(duì)價(jià)的剩余部分全部為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)公告，富力與交易方設(shè)定了回購條件，半年后，富力可以按照1.07億英鎊現(xiàn)金進(jìn)行項(xiàng)目回購，并承擔(dān)相關(guān)的交易稅費(fèi)。如果把這筆交易看做一次短期融資，其融資成本接近23%，一定程度顯示了富力對(duì)這筆交易的緊迫性。

3月25日，富力發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，預(yù)計(jì)2021年凈利潤(rùn)虧損不少于80億元，虧損主要原因?yàn)?ldquo;協(xié)議銷售及物業(yè)出售確認(rèn)減少，導(dǎo)致銷售收入下降，加上毛利率下降，計(jì)提存貨減值因項(xiàng)目售價(jià)下降而增加”。

項(xiàng)目售價(jià)下降不僅影響房企回款，也影響收入和利潤(rùn)， 尤其是2021年下半年以來，房企為了加速去化而降價(jià)銷售，為了償債低價(jià)出售項(xiàng)目，成為導(dǎo)致凈利潤(rùn)下降的主要原因。

受影響的也不止富力一家，2021年融創(chuàng)中國(guó)凈利潤(rùn)同比下降85%，除了貝殼股價(jià)下跌影響外，計(jì)提的存貨減值、應(yīng)收款項(xiàng)等預(yù)期信貸虧損撥備增加等因素也是重要原因之一。2021年9月以來，融創(chuàng)通過處置資產(chǎn)累計(jì)回流現(xiàn)金超過300億元。

此外，諸多千億房企的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)下降，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)下降70%，中南建設(shè)預(yù)計(jì)下降70%-90%，首開股份下降71%-81%，華僑城預(yù)計(jì)下降67.42%-74.86%，盛榮發(fā)展預(yù)計(jì)下降幅度超過98%，華夏幸福和藍(lán)光等房企持續(xù)維持虧損。

上述30強(qiáng)房企人士表示，房企處置資產(chǎn)主要集中在三方面：第一，出售資產(chǎn)償債，在債務(wù)即將到期的情況下，企業(yè)擔(dān)心發(fā)生違約，通過出售資產(chǎn)籌集資金用來償還債務(wù)，尤其是公開信用債，一旦違約，對(duì)企業(yè)影響較大。

第二，通過出售資產(chǎn)剝離負(fù)債，針對(duì)開發(fā)貸、信托借款等項(xiàng)目層面的負(fù)債，企業(yè)通常會(huì)選擇通過出售資產(chǎn)來剝離債務(wù)。另外企業(yè)也會(huì)通過將部分債務(wù)裝入資產(chǎn)包等方式，將負(fù)債隨同資產(chǎn)一起轉(zhuǎn)移。

第三，剝離低效資產(chǎn)和保全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在當(dāng)前流動(dòng)性緊張的情況下，房企也會(huì)將部分低效資產(chǎn)進(jìn)行處置，比如三四五線城市的住宅項(xiàng)目以及去化較慢的商鋪、車位、倉儲(chǔ)等資產(chǎn)，以避免占用資金等相關(guān)資源。

其進(jìn)一步指出，通過處置資產(chǎn)來償債及解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是飲鴆止渴，由于市場(chǎng)行情疲軟，導(dǎo)致資產(chǎn)售價(jià)大幅縮水，“可能債務(wù)沒償還完，自己就先倒下了，即便是解決了債務(wù)危機(jī)，以后拿什么發(fā)展？”

而且，房地產(chǎn)具有一定周期性，一旦錯(cuò)過了機(jī)遇，再想發(fā)展起來會(huì)很難，“萬達(dá)就是最好的例子，通過大規(guī)模處置資產(chǎn)解決了債務(wù)危機(jī)，但開發(fā)業(yè)務(wù)這塊想要恢復(fù)到原來水平，幾乎是不可能了”。

選擇

對(duì)房企來說，是否出售資產(chǎn)、出售什么樣的資產(chǎn)、什么時(shí)候出售資產(chǎn)、以什么樣的價(jià)格出售資產(chǎn)，一方面取決于現(xiàn)實(shí)的緊迫程度，另一方面也與市場(chǎng)行情相關(guān)。期間往往還伴隨著房企自身資產(chǎn)重置和優(yōu)化。

物業(yè)管理公司是2021年下半年以來交易較為頻繁的資產(chǎn)之一，包括藍(lán)光、陽光城、禹州等多家房企出售了物業(yè)管理公司或股權(quán)。由于估值相對(duì)較高，也受資本市場(chǎng)青睞，但盈利能力較差，物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為眾多房企優(yōu)先出售的資產(chǎn)之一。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)出售資產(chǎn)清單中，還包括商辦、酒店等運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目等開發(fā)項(xiàng)目，一二線城市核心區(qū)的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)由于稀缺性，即便在市場(chǎng)較差的時(shí)候，往往也備受資本市場(chǎng)青睞。

上述30強(qiáng)房企人士表示，2021年底由于再融資沒有任何好轉(zhuǎn)跡象，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下滑，其所在公司流動(dòng)性日漸緊張，“因?yàn)榻衲晟习肽甑狡趥鶆?wù)比較多，所以集團(tuán)要求各個(gè)區(qū)域?qū)Τ鍪圪Y產(chǎn)進(jìn)行了一輪盤整”。

經(jīng)過盤整，該30強(qiáng)房企將一批相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目擺上貨架，并對(duì)項(xiàng)目出售優(yōu)先序列進(jìn)行排序，“因?yàn)榧毙栀Y金，所以拿出來的項(xiàng)目都是有市場(chǎng)的，關(guān)鍵就是價(jià)格”，該人士表示，一二線城市合作項(xiàng)目將最先被出售。

另外，該房企還針對(duì)美元債將一批海外資產(chǎn)列入待售清單，“不是說一定要出售，而是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)平衡”，該30強(qiáng)房企人士表示，銷售回款、債務(wù)展期進(jìn)度、市場(chǎng)行情等都是主要考量的因素。

據(jù)其介紹，2021年三季度時(shí)，一二線城市核心區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)基本可以賣到九折左右，郊區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和項(xiàng)目也能賣到八折左右；三四線城市的項(xiàng)目可以賣到六七折，而且項(xiàng)目合作方也相對(duì)愿意接手。

今年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、疫情反復(fù)等因素影響，資產(chǎn)價(jià)格也一路下跌，一二線城市核心區(qū)物業(yè)高于七折很難被買家接手，三四線城市項(xiàng)目想要轉(zhuǎn)出手，半價(jià)甚至四折也不一定很快能找到買家。

另一家出險(xiǎn)房企的人士也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2021年下半年，為了解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，其所在公司計(jì)劃出售一批資產(chǎn)，并對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。但是繼去年四季度完成少量資產(chǎn)后，今年資產(chǎn)處置出現(xiàn)停頓，主要由于價(jià)格問題。

在這種情況下，是否繼續(xù)出售資產(chǎn)，對(duì)房企而言，是一個(gè)艱難的抉擇。如果選擇繼續(xù)處置資產(chǎn)，就意味著必須得降價(jià)，進(jìn)而造成賤賣資產(chǎn)的結(jié)果；如果不處置資產(chǎn)，就需要和債權(quán)人談?wù)蛊冢媾R著債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

上述30強(qiáng)房企人士表示，春節(jié)后，確實(shí)有部分房企暫停了處置資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而開始與債權(quán)人談?wù)蛊冢饕蚓褪琴Y產(chǎn)價(jià)格大幅度縮水，“再好的資產(chǎn)，也能賣出五六折價(jià)格，而且，這些資產(chǎn)現(xiàn)在便宜賣出去了，以后高價(jià)也不一定能買回來”。

“所以我們看到很多房企都開始談?wù)蛊诹?rdquo;，該30強(qiáng)房企人士表示，就是因?yàn)榉科蟮睦习鍌儼l(fā)現(xiàn)，通過處置資產(chǎn)根本不可能解決流動(dòng)性問題，而且會(huì)造成更大的問題，“就像你炒股，半山腰割肉就算賠了，如果再等等沒準(zhǔn)價(jià)格就回來了”。

優(yōu)化

對(duì)房企來說，處置資產(chǎn)的目的也不盡相同，除了用來償債和緩解流動(dòng)性外，還有部分房企開始對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行梳理和重構(gòu)，具體而言，一個(gè)是剝離低效資產(chǎn)，另一個(gè)是保全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下，所謂的低效資產(chǎn)就是去化慢的開發(fā)類項(xiàng)目或者年化收益低的運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)，這類項(xiàng)目不僅回款慢，還占用人力、物力和財(cái)力，而且為了維持項(xiàng)目正常運(yùn)作還得持續(xù)投入各類成本。

一家20強(qiáng)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，無論是一個(gè)區(qū)域，還是一個(gè)項(xiàng)目，各類崗位和人員都需要配置，即便是一年賣不出去一套房，但“這些人還得吃飯，你還得給他們發(fā)工資，如果把這類項(xiàng)目處置了，可以減少很多負(fù)擔(dān)”。

對(duì)于低效資產(chǎn)，房企考慮的還有財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，低效資產(chǎn)雖然拿地成本低，但由于去化慢，綜合起來也很難實(shí)現(xiàn)盈利，表現(xiàn)在財(cái)報(bào)上是管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本支出增加，所以，剝離低效資產(chǎn)成了當(dāng)務(wù)之急。

上述20強(qiáng)房企人士表示，對(duì)一些去化慢的項(xiàng)目，如果有合作方，他們會(huì)盡可能將項(xiàng)目股權(quán)折價(jià)出售給合作方，尤其是當(dāng)?shù)睾献鞣揭话阋苍敢饨邮郑粚?duì)于全資擁有的項(xiàng)目，也會(huì)和地方政府談，盡量讓當(dāng)?shù)貒?guó)企接手。

對(duì)于一些沒有人接手的項(xiàng)目，很多房企會(huì)剝離到表外或出售給大股東，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，2021年下半年以來，某家總部在上海的房企，將大量四五線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目剝離到表外，只保留少部分股權(quán)。

上述30強(qiáng)房企人士表示，其所在公司大部分項(xiàng)目在一二線城市，對(duì)一些去化較慢的低效項(xiàng)目，他所在公司能轉(zhuǎn)手就轉(zhuǎn)手，如果轉(zhuǎn)不出去會(huì)暫時(shí)緩建，“就看你項(xiàng)目的銷售額，能賣多少，就給你配多少人，如果一套賣不出去，那項(xiàng)目公司就沒有存在必要了”。

一家總部在華南的房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，無論是成本控制需要，還是調(diào)整業(yè)務(wù)布局，優(yōu)化資產(chǎn)都是必要的，“原來明知道這個(gè)項(xiàng)目是虧的，為了流量也會(huì)做下去，這個(gè)時(shí)候，只要不符合回款和盈利要求，就要快刀斬亂麻處理掉”。

恒大等出險(xiǎn)房企采取將部分地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給債權(quán)機(jī)構(gòu)的處置方式。今年以來，恒大將廣州南沙、重慶、東莞及佛山等地項(xiàng)目股權(quán)出售給光大興隴信托及五礦信托，收回前期投資19億元，化解債務(wù)70億元。

此外，恒大還將南京項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人中航信托，將杭州水晶城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給浙建房地產(chǎn)集團(tuán)，用來抵償應(yīng)付給浙江建工集團(tuán)的工程款。通過資產(chǎn)抵償債務(wù)方式，恒大不僅可以化解一部分負(fù)債，還能獲取少量流動(dòng)性。

一家信托機(jī)構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這一方式并不適用于所有房企，一般房企向信托機(jī)構(gòu)借款抵押率均在六折左右，用來抵償項(xiàng)目顯然不太劃算，而且債權(quán)機(jī)構(gòu)拿到項(xiàng)目后也需要二次處置才能變現(xiàn)。

上述總部在華南的房企人士表示，處置資產(chǎn)一事，既是企業(yè)和債權(quán)人之間的博弈，也是企業(yè)自我掙扎，“像世茂、融創(chuàng)、富力資產(chǎn)多，處置一部分影響不大，但大部分房企不具備大規(guī)模處置資產(chǎn)的條件，只能談?wù)蛊冢淳椭荒芴善?rdquo;。