經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 自上市以來(lái)歷經(jīng)三次轉(zhuǎn)型的華聯(lián)控股（000036.SZ），又將迎來(lái)其第四次重組的契機(jī)。

4月29日，華聯(lián)控股發(fā)布的2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入18.82億元，同比下降30.43%；歸屬母公司股東凈利潤(rùn)4.06億元，同比下降26.28%。而同一天公布的2022年一季報(bào)更顯糟糕：一季度其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.02億元，同比下滑60.93%；歸母凈利潤(rùn)3496.81萬(wàn)元，同比下滑66.09%；扣非歸母凈利潤(rùn)2610.11萬(wàn)元，同比下滑73.34%。

但與低迷的業(yè)績(jī)形成鮮明對(duì)比的是，華聯(lián)控股的股價(jià)卻在年報(bào)出爐后劇烈震蕩：先是在4月29日和5月5日連續(xù)兩天以缺口形式強(qiáng)勢(shì)漲停，然后卻在5月6日低開跌停。

在股價(jià)任性的背后，是市場(chǎng)主力資金出現(xiàn)了巨大的分歧：深交所5月6日的信息顯示，當(dāng)天有2個(gè)機(jī)構(gòu)席位出現(xiàn)在華聯(lián)控股的龍虎榜單上，分別位列買五、賣三；與此同時(shí)，榜單上亦出現(xiàn)了3家實(shí)力營(yíng)業(yè)部的身影，分別位列買二、買三、賣一。

對(duì)此，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，一方面是業(yè)績(jī)的持續(xù)下降，前景暗淡；而另一方面卻是強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)型訴求，巨大的反差難免造成了近期股價(jià)的大幅波動(dòng)；并指出，恒裕的入主將為華聯(lián)控股帶來(lái)契機(jī)，未來(lái)無(wú)論是資產(chǎn)注入抑或第四次轉(zhuǎn)型，都有機(jī)會(huì)帶來(lái)新氣象。

華聯(lián)控股在轉(zhuǎn)型路上

自2016年取得歷史最好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)后，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的華聯(lián)控股似乎陷入經(jīng)營(yíng)困境，業(yè)績(jī)出現(xiàn)“五連降”。通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年－2021年，華聯(lián)控股歸屬母公司股東凈利潤(rùn)分別為13.49億元、13.43億元、9.69億元、8.18億元、5.51億元、4.06億元；同比增幅分別是1845.78%、－0.40%、－27.88%、－15.60%、－32.58%、－26.28%。

對(duì)于華聯(lián)控股“五連降”的糟糕財(cái)報(bào)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)卻有另一種解讀。

華泰證券于4月29日（即財(cái)報(bào)出爐當(dāng)天）立即發(fā)表研究報(bào)告指出，截至2021年末，華聯(lián)控股擁有的現(xiàn)金+銀行理財(cái)共36.3億元，完全覆蓋其13.8億元的有息負(fù)債，從而為轉(zhuǎn)型奠定良好基礎(chǔ)；并強(qiáng)調(diào)，新實(shí)控人恒裕集團(tuán)與華聯(lián)控股在深圳舊改方面存在業(yè)務(wù)重合，“后續(xù)將本著有利于上市公司的原則解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，亦可能對(duì)公司業(yè)務(wù)模式、管理體制進(jìn)行調(diào)整。我們預(yù)計(jì)公司自2019年提出的轉(zhuǎn)型將會(huì)提速”。

而華聯(lián)控股也在年報(bào)中表示，他們目前正面臨著房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品去化難等困難和問題，同時(shí)因土地儲(chǔ)備不足，存在主業(yè)調(diào)整或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型訴求；“公司對(duì)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略及定位需要做出重新調(diào)整或布局，探求向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式”。

這并不是華聯(lián)控股第一次在年報(bào)中提出轉(zhuǎn)型訴求。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，華聯(lián)控股早在2018年便表示地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，中小房企面臨較大的發(fā)展轉(zhuǎn)型壓力，從而萌生轉(zhuǎn)型訴求；然后2019年提出“目前土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目不足以支撐公司長(zhǎng)期發(fā)展，存在產(chǎn)業(yè)升級(jí)及轉(zhuǎn)型發(fā)展訴求”，正式明確轉(zhuǎn)型訴求；2020年更是強(qiáng)調(diào)要“利用上市公司平臺(tái)，探索資本運(yùn)營(yíng)促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的可行性”。

對(duì)此，專注于地產(chǎn)行業(yè)的深圳某投資機(jī)構(gòu)研究員毛其仁在接受記者采訪時(shí)表示，華聯(lián)控股屢屢表達(dá)轉(zhuǎn)型訴求的背后，看似是因業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑誘發(fā)，“但實(shí)際上，這是一家有轉(zhuǎn)型傳承基因的公司，自上市以來(lái)已經(jīng)歷了三輪轉(zhuǎn)型，且每次轉(zhuǎn)型都伴隨股價(jià)的大漲行情”。

公開資料顯示，1998年華聯(lián)控股實(shí)施重大資產(chǎn)重組，主營(yíng)業(yè)務(wù)由原來(lái)的單一化纖業(yè)變更為紡織服裝業(yè)，期間股價(jià)從6元附近起步大漲至12元上方，成功翻番；2005年，華聯(lián)控股逐步退出傳統(tǒng)紡織服裝行業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向石化新材料（PTA），股價(jià)從2005年開始漲至2007年，漲幅超過(guò)10倍；2009年開始其主營(yíng)業(yè)務(wù)由石化新材料變更為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理，股價(jià)從該年年初的2元附近大漲至年底的7元上方，漲幅約250%。

而對(duì)于這三次轉(zhuǎn)型，華聯(lián)控股稱是通過(guò)資本運(yùn)作開創(chuàng)了增長(zhǎng)之路。其在2021年年報(bào)中明確表示，“公司自1994年6月至今近28年，在控股股東華聯(lián)集團(tuán)大力支持下，實(shí)施并完成了三次主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型（化纖-紡織服裝-石化新材料-房地產(chǎn)），通過(guò)資本運(yùn)作開創(chuàng)了一條具有自身特色的內(nèi)生式增長(zhǎng)之路。總資產(chǎn)由上市之初的3億元躍升至目前的96億元，增長(zhǎng)32倍”。

“一方面是業(yè)績(jī)的持續(xù)下降，前景暗淡；而另一方面卻是強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)型訴求，巨大的反差便造成了近期股價(jià)的大幅波動(dòng)”，毛其仁認(rèn)為，從某種意義上來(lái)說(shuō)，這是一家更喜歡資本運(yùn)作而多于實(shí)際經(jīng)營(yíng)的公司；一個(gè)有力的證據(jù)是，早在2015年，華聯(lián)控股便通過(guò)投資產(chǎn)業(yè)基金的形式，開始探索新一輪轉(zhuǎn)型的潛在方向

他進(jìn)一步指出，與華聯(lián)控股屢次在年報(bào)中抱怨土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目不足以支撐其長(zhǎng)期發(fā)展相反的是，其基本面并不差，且存量資產(chǎn)重估價(jià)值可觀，“截至2021年末，該公司3個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均已竣工，仍有16.5萬(wàn)平可售面積；自持物業(yè)面積約19.41萬(wàn)平方，重估價(jià)值在60億元以上；此外，其手握的深圳南山A區(qū)城市更新項(xiàng)目更是市場(chǎng)垂涎的香餑餑，保守估計(jì)其帶來(lái)的可售貨值在160億元之上，但卻遲遲未有進(jìn)展。這么好的基本面，但凡認(rèn)真點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，又何至于像個(gè)祥林嫂一樣寄托于轉(zhuǎn)型”？

年報(bào)顯示，華聯(lián)控股目前在售、在建項(xiàng)目主要包括深圳“華聯(lián)城市全景”、深圳“華聯(lián)城市商務(wù)中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項(xiàng)目包括深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”等項(xiàng)目。其中，“華聯(lián)南山A區(qū)”為城市更新項(xiàng)目，拆除重建用地面積高達(dá)7.77萬(wàn)平方米。

對(duì)于“華聯(lián)南山A區(qū)”會(huì)帶來(lái)約160億元可售貨值的說(shuō)法，華聯(lián)控股卻持不同意見。該公司董秘辦的相關(guān)工作人員在接受記者電話采訪時(shí)表示，“該項(xiàng)目截至現(xiàn)在還沒有確定更新方向，一切都是未知數(shù)，又何來(lái)160億元之說(shuō)”？

至于為何該項(xiàng)目拖延至今仍未取得進(jìn)展，上述工作人員解釋道，因?yàn)橹癇區(qū)的更新方向是“工改工”，從最終的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看不太理想；“所以我們希望A區(qū)能夠改為‘工改住’或者‘工改保’，但這需要政府同意，而現(xiàn)在我們跟政府正在協(xié)商當(dāng)中，所以還沒有明確的時(shí)間表”；并向記者透露，相對(duì)“工改工”，“工改住”的利潤(rùn)空間將大很多。

當(dāng)談及市場(chǎng)關(guān)注的轉(zhuǎn)型問題，她表示，目前公司確實(shí)有在考察一些項(xiàng)目，但是至于怎么投怎么做，還沒有一個(gè)具體的方向和方案；“由于新的實(shí)控人也經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)行業(yè)，存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。所以，未來(lái)究竟是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入進(jìn)來(lái)，還是上市公司轉(zhuǎn)型不做地產(chǎn)，這只能由恒裕來(lái)決定，我們說(shuō)了不算”。

杭州里仁與恒裕資本

華聯(lián)控股此前的大股東是華聯(lián)集團(tuán)（持股33.21%），由于歷史原因處于無(wú)實(shí)控人狀態(tài)，但這一切在2021年出現(xiàn)了重大變化。

在年報(bào)中，華聯(lián)控股表示，華聯(lián)集團(tuán)目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生根本性變化。自2020年7月至2021年12月，華聯(lián)集團(tuán)的部分股東股權(quán)發(fā)生了糾紛及多次變更，恒裕資本通過(guò)股權(quán)并購(gòu)，目前已合計(jì)持有華聯(lián)集團(tuán)70.23%股權(quán)，成為華聯(lián)集團(tuán)實(shí)際控制人，上市公司正面臨從無(wú)實(shí)際控制人變更為有實(shí)際控制人的治理架構(gòu)。

而恒裕資本是恒裕集團(tuán)旗下五大產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。作為華聯(lián)控股的最終實(shí)控人，恒裕集團(tuán)的來(lái)頭非小。

據(jù)其官網(wǎng)介紹，恒裕集團(tuán)扎根深圳、輻射珠三角，2013-2016年其銷售額持續(xù)排名深圳前十。截至2016年底，恒裕集團(tuán)的儲(chǔ)備項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，土地儲(chǔ)備面積超500萬(wàn)㎡，躋身深圳市土地儲(chǔ)備量前五大開發(fā)商之列。

“2020年恒裕集團(tuán)以102.6億元的銷售額力壓龍光地產(chǎn)排第9位，但到了2021年卻以76.73億元排在18位”，毛其仁指出，在恒裕集團(tuán)發(fā)展遭遇瓶頸之時(shí)，成功收購(gòu)手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻不善于運(yùn)營(yíng)的華聯(lián)控股，兩者的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)有望形成“1+1大于2”的效果，對(duì)雙方而言都是好事。

收購(gòu)發(fā)端于2020年。當(dāng)年10月，正當(dāng)華聯(lián)集團(tuán)的相關(guān)股東（錦江集團(tuán)、河南富鑫和長(zhǎng)安信托等）因股權(quán)糾紛和杭州金研對(duì)簿公堂之時(shí)，恒裕資本通過(guò)收購(gòu)杭州金研股權(quán)開啟了入主華聯(lián)集團(tuán)之路。

其后通過(guò)一系列的資本運(yùn)作，恒裕資本先后取得錦江集團(tuán)、河南富鑫和長(zhǎng)安信托手上的華聯(lián)集團(tuán)股份；并于2021年12月14日與另一大股東（華僑城集團(tuán)）簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成功獲得其12.08%的華聯(lián)集團(tuán)股權(quán)。

至此，恒裕資本間接持有華聯(lián)集團(tuán)70.23%股權(quán)，成為華聯(lián)集團(tuán)和公司的實(shí)控人；而華聯(lián)控股自2020年7月以來(lái)的控股股東層面的股權(quán)糾紛和變更正式告一段落。

但新問題接踵而來(lái)。由于華聯(lián)集團(tuán)持有華聯(lián)控股的比例超過(guò)30%，因此恒裕資本入主華聯(lián)集團(tuán)將觸發(fā)要約收購(gòu)條款。為避免要約收購(gòu)的發(fā)生，恒裕資本必須促使華聯(lián)集團(tuán)在30日內(nèi)（由2021年12月14日起算）將所持有上市公司股份比例至30%或者30%以下。

緊接著2022年1月5日，華聯(lián)集團(tuán)與杭州里仁股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“杭州里仁”）簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式減持其持有的華聯(lián)控股5%股份，從而由原來(lái)的33.21%下降至28.21%，恒裕資本的要約收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)解除。

但是，剛剛接手5%股權(quán)的杭州里仁，卻立即于1月25日轉(zhuǎn)手將其全部質(zhì)押融資貸款，其接手華聯(lián)集團(tuán)股權(quán)的動(dòng)機(jī)存疑。而記者通過(guò)查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，杭州里仁其實(shí)是個(gè)新成立的公司，成立時(shí)間為2021年12月29日，剛好處于恒裕資本的30日承諾期內(nèi)。

對(duì)此，有市場(chǎng)人士向記者指出，如此巧合的時(shí)間點(diǎn)，且獲得股權(quán)卻立即進(jìn)行質(zhì)押，不排除杭州里仁是為了代持股而成立的；“這里有兩個(gè)問題值得注意，一是質(zhì)押會(huì)否存在爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)？這將影響上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)；二是杭州里仁如果真的是為了代持股而成立，若背后存在恒裕資本的關(guān)聯(lián)，則有違相關(guān)法規(guī)”。

那么，杭州里仁質(zhì)押華聯(lián)控股股權(quán)的警戒線和平倉(cāng)線價(jià)格是多少？對(duì)此，華聯(lián)控股表示，這是股東的自身業(yè)務(wù)，由杭州里仁自行解決，與上市公司經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)。

至于杭州里仁與恒裕資本有否關(guān)聯(lián)，該公司董秘辦的相關(guān)工作人員表示不太清楚；“雖然該公司成立的時(shí)間確實(shí)十分巧合，但是，上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓是符合法律規(guī)定的，因?yàn)橄嚓P(guān)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓都是有經(jīng)過(guò)深交所審核；從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，這個(gè)公司是符合規(guī)定的”。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)解決路徑

接下來(lái)，在恒裕資本成為華聯(lián)集團(tuán)實(shí)際控制人，并間接成為華聯(lián)控股實(shí)際控制人后，將面臨另一個(gè)問題，那就是恒裕集團(tuán)與上市公司在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

那么，這個(gè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題該如何解決？

上述董秘辦工作人員對(duì)記者表示，首先，從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，恒裕集團(tuán)已經(jīng)承諾會(huì)在36個(gè)月以內(nèi)解決（從發(fā)布權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書的2021年12月份開始算）；其次，有別于市場(chǎng)的一般誤解，以為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就一定是大股東不能從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從而要把地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入進(jìn)來(lái)。其實(shí)規(guī)則不是這樣理解的，只要雙方不同時(shí)都在房地產(chǎn)行業(yè)就可以，“究竟是我們公司轉(zhuǎn)型不做地產(chǎn)，還是他們資產(chǎn)注入進(jìn)來(lái)，這個(gè)得看恒裕那邊想怎么做，由他們決定”。

年報(bào)中披露了恒裕集團(tuán)的相關(guān)承諾。恒裕集團(tuán)表示，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，適時(shí)啟動(dòng)以下方案中具有實(shí)際可操作性的一種或幾種方案，以解決現(xiàn)存的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題：

通過(guò)業(yè)務(wù)區(qū)域劃分、業(yè)務(wù)類型劃分、業(yè)務(wù)托管等方式解決兩者之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)重組等方式調(diào)整雙方業(yè)務(wù)范圍以解決兩者之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；其他符合法律法規(guī)要求并能有效解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題的措施。

此外，恒裕集團(tuán)還強(qiáng)調(diào)，無(wú)論何種原因，如恒裕集團(tuán)及控制的其他企業(yè)獲得可能與上市公司構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，恒裕集團(tuán)將促使該等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓給上市公司。若該等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)不具備轉(zhuǎn)讓給上市公司的條件，或因其他原因?qū)е律鲜泄緹o(wú)法取得上述業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，恒裕集團(tuán)承諾按相關(guān)法律法規(guī)及證監(jiān)會(huì)許可的其他方式妥善處理該業(yè)務(wù)。

對(duì)此，毛其仁向記者表示，從目前的情況來(lái)看，解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的辦法不外乎兩種：要么恒裕集團(tuán)將旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司，要么華聯(lián)控股退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)從而展開第四次轉(zhuǎn)型；“無(wú)論哪一種方式，對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)陷入‘五連降’困境的華聯(lián)控股而言，只有更好而不會(huì)更差。同時(shí)，由于有了明確的時(shí)間表，所以在未來(lái)的兩年半時(shí)間內(nèi)，華聯(lián)控股將迎來(lái)其歷史上的第四次重組已是大概率事件”。

實(shí)際上，華聯(lián)控股亦對(duì)未來(lái)的有可能出現(xiàn)的不同情況做好了策略與應(yīng)對(duì)。在年報(bào)中，華聯(lián)控股表示，依托控股股東及實(shí)控人的資源及實(shí)力，結(jié)合實(shí)控人解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面承諾及履約情況，一是立足主業(yè)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，二是繼續(xù)堅(jiān)持差異化發(fā)展策略，從城市更新中謀求更大發(fā)展，三是尋找新的投資機(jī)會(huì)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，四是利用上市公司平臺(tái)，通過(guò)實(shí)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合方式，探求未來(lái)主業(yè)定位及向新發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)模式。