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    胡椒面治不好這次感冒

    張雅楠2022-05-20 20:11

    張雅楠/文 房地產(chǎn)政策面的好消息實(shí)在太多了。

    級(jí)別上,從黨中央、國(guó)務(wù)院到央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部等各主管部委,再到各級(jí)地方政府,呼吁、強(qiáng)調(diào)、窗口指導(dǎo)、發(fā)文等層出不窮;

    城市范圍上,從四五線小城鎮(zhèn)到成都、杭州這樣的新一線扛把子,再到上海、廣州等一線城市,不論什么能級(jí),都不必小心翼翼試探并準(zhǔn)備隨時(shí)撤回文件、澄清傳聞;

    時(shí)間跨度上,則已持續(xù)了半年。

    當(dāng)然,最值得細(xì)細(xì)分解的就是這一輪調(diào)控工具箱了。

    首先,行政手段的代表限購(gòu),捆綁了生育政策、人才政策后,得到大幅放松;

    其次,財(cái)政手段上,降低、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi);

    第三,金融手段中,首付比例降低、貸款利率降低、認(rèn)房不認(rèn)貸,意在降低購(gòu)房者的上車門檻和成本,從需求端拉動(dòng)市場(chǎng)熱度;而示范性發(fā)債、指導(dǎo)性展期、并購(gòu)貸不納入負(fù)債監(jiān)管等,則從房企現(xiàn)實(shí)入手,意在止住融資惡化局面,拖住供給端的底。

    第四,土地市場(chǎng)中,降低房企參與拍地的資金門檻。

    第五,保障配套方面,為保租房提供全方位政策保障,有的城市計(jì)劃重啟棚改貨幣化安置。

    目前來(lái)看,工具箱里還沒空。這是史無(wú)前例的政策集結(jié),但在20多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化周期中,沒有任何一次調(diào)控像現(xiàn)在這樣,在進(jìn)行了如此長(zhǎng)時(shí)間、全方位的喚醒后,市場(chǎng)依然無(wú)動(dòng)于衷。

    2008年,在金融危機(jī)之下等來(lái)了4萬(wàn)億,購(gòu)房者入市門檻降至首付兩成、貸款利率7折,史上最寬松的購(gòu)房政策點(diǎn)燃了遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足的需求;2014年,則是通過持續(xù)兩年的大規(guī)模棚改貨幣化安置,徹底扭轉(zhuǎn)了局勢(shì)。

    兩次成功的救市,一方面使得房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)上漲,另一方面,也被動(dòng)加深了一個(gè)普遍的認(rèn)知,房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的夜壺。據(jù)此,地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的激進(jìn)者在高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)路上越走越急。

    誰(shuí)都知道,這并非長(zhǎng)久之計(jì)。為破除這一畸形怪圈,一城一策、房住不炒、長(zhǎng)效機(jī)制等調(diào)控主基調(diào)逐漸確立,旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)降低杠桿、脫虛向?qū)崱:?008年、2014年兩次地產(chǎn)劇烈下挫后強(qiáng)勁反彈相比,新型調(diào)控方式下,近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格曲線已經(jīng)平滑很多。如果不是個(gè)別房企爆雷疊加疫情反復(fù),各類主體應(yīng)激反應(yīng)劇烈,我們也許可以看到一個(gè)繡花功夫慢調(diào)出來(lái)的、更平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    但這一進(jìn)程無(wú)奈中斷了。多數(shù)房企在遵循著“三道紅線”節(jié)奏降杠桿過程中,突然面對(duì)抽貸、斷貸、交叉違約考驗(yàn),正常融資需求無(wú)法滿足,預(yù)售資金等各種強(qiáng)監(jiān)管接踵而來(lái)。時(shí)至今日,調(diào)控手段雖多,能真正有效落地、幫助房企回到經(jīng)營(yíng)正軌的,少之又少。

    對(duì)房企來(lái)說(shuō),現(xiàn)金來(lái)源有三種:經(jīng)營(yíng)、投資、融資。融資目前基本斷流,投資本就有限,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是重點(diǎn),可購(gòu)房者已經(jīng)不敢買房了。

    這種局面和2008年、2014年,在形式上似乎一樣,都是銷售惡化、房企資金鏈承壓,但具體原因卻大不相同,所以,紓困的方式也理應(yīng)不同。當(dāng)下調(diào)控雖多,卻像漫天灑下的胡椒面,對(duì)房企來(lái)說(shuō),打個(gè)噴嚏,并不驅(qū)寒。

    購(gòu)房者的信心固然需要提振,房地產(chǎn)企業(yè)端的正常經(jīng)營(yíng)需求也需適時(shí)滿足才行。這不是重回房地產(chǎn)夜壺的老路,而是尊重事實(shí),正視房地產(chǎn)企業(yè)受到的不合理限制。

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    不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)道部主任

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