經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 周一帆 首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來上市一周年。

6月21日，包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT在內(nèi)的9只公募REITs部分戰(zhàn)略配售限售份額解禁，可以進入二級市場流通。截至6月17日，根據(jù)統(tǒng)計測算，首批9只公募REITs市值合計約為359.03億元，本次解禁市值合計為114.74億元。

數(shù)據(jù)顯示，本次9只REITs產(chǎn)品解禁份額合計為21.92億份，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT三只REITs本次解禁后流通份額比例均達80%，其中倉儲物流類型的中金普洛斯REIT解禁比例最高，為52%。與此相對，浙商滬杭甬REIT解禁后流通份額占比最低，為41.05%。總體來看，此次解禁過后，首批公募REITs流通份額占比將由32.39%增加至66.94%。

從持有結(jié)構(gòu)來看，由于公募REITs在國內(nèi)市場尚屬新鮮，因此專業(yè)的機構(gòu)持有占比相對較高，個人持有者相對較低。據(jù)2021年年報數(shù)據(jù)，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的個人投資者持有份額占比，在9只產(chǎn)品中位居前三甲，分別為26.05%、17.22%、16.57%。同時，上述三只產(chǎn)品的溢價率也相對較高。

“目前我們可以看到首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低，但我們還是要呼吁投資人應(yīng)秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價空間或?qū)p少。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示。

市場波動較為理性

公募REITs受到追捧背后，與當(dāng)前市場標(biāo)的較少不無關(guān)系。因為首批二批資產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

而隨著首個解禁期到來，第一批公募REITs的可流通份額占比擴大一倍。有機構(gòu)認(rèn)為，公募REITs投資者注重長期受益，此次解禁對REITs二級市場影響不大，亦有觀點指出，解禁后REITs的二級市場走勢將是各投資人和資金對于REITs長短期價值判斷的綜合博弈的結(jié)果。

對此，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者，前述兩種觀點并不矛盾。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)以長期穩(wěn)定運營、穩(wěn)定分紅為特征，對應(yīng)的內(nèi)在價值也相對穩(wěn)定，二級市場的交易價格最終還是圍繞資產(chǎn)的內(nèi)在價值進行波動。

“解禁并不影響底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值。解禁后，REITs流通市值增加，短期內(nèi)二級市場交易活躍度可能會增加，投資人群體進一步多元化，亦可能會促使二級市場價格向產(chǎn)品內(nèi)在價值理性回歸。前期獲利較為豐厚的短線投資人可能會選擇獲利了結(jié)，對REITs產(chǎn)品二級市場價格有所沖擊；但如向下波動幅度大，對長線投資人也將是較好的布局機會。因此，二級市場的價格走勢需要綜合投資人和資金對長短期價值的博弈結(jié)果來判斷。”莫一帆補充表示。

中信證券研究部在研報中指出，公募REITs產(chǎn)品自上市以后走勢大體可以分為三個階段。首批REITs于2021年6月21日上市，在上市后至8月的兩個多月時間里，市場處于觀望期，量價逐步回落。在2021年9月至2022年1月期間，公募REITs市場關(guān)注度顯著上升，各類REITs價格出現(xiàn)不同程度上漲，呈現(xiàn)較為活躍的長趨勢。2022年2月以來，多只REITs由于價格上漲過快宣布停牌，隨著首批公募REITs產(chǎn)品部分戰(zhàn)略投資者解禁時間到來，市場自此回歸理性，并迎來第一批解禁。

從6月21日收盤市場表現(xiàn)來看，首批解禁的9只公募REITs中，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT等4只產(chǎn)品分別上漲1.00%、0.44%、0.11%、0.09%，報收3.14元、4.57元、17.01元、12.02元；當(dāng)天跌幅超過1%的僅富國首創(chuàng)水務(wù)REIT一只產(chǎn)品，全天收跌1.37%，終盤報5.11元，余下浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT等4只產(chǎn)品各微跌0.50%、0.45%、0.24%、0.14%，終盤分別報收8.89元、4.91元、2.95元、3.68元。

投資應(yīng)考慮綜合收益

近期A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品，在此環(huán)境下，新發(fā)售的公募REITs也如期受到追捧。

6月21日，國金中國鐵建高速REIT正式公開發(fā)售。該基金份額發(fā)售價格為9.586元/份，發(fā)售總份額為5億份，募集總規(guī)模為47.93億元。其中，向公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.375億份，規(guī)模約3.6億元。根據(jù)來自渠道的消息，當(dāng)天下午就有超過100億元資金認(rèn)購該基金，國金中國鐵建高速REIT也于次日不出意料的發(fā)布公告，宣布提前結(jié)束募集。

實際上，自去年6月21日首批產(chǎn)品上市以來，公募REITs已成為資本市場上一道靚麗的風(fēng)景線，也給投資者帶來了不錯的收益。截至6月22日，共有7只公募REITs升水率超過20%，全12只產(chǎn)品的平均升水率達到了22.61%。從年內(nèi)漲跌幅來看，7只產(chǎn)品實現(xiàn)正收益，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT居首，年內(nèi)漲幅達到7.94%。

而目前，對于投資者而言，公募REITs市場解禁前后的市場波動，可能也蘊含著配置優(yōu)質(zhì)公募REITs的良機。

“上市以來，我國公募REITs二級市場價格存在一定波動，‘股’性特征較為明顯，部分項目上漲幅度較大。公募REITs收益來源分為兩個部分，即每年的派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發(fā)揮增益效果；如果過于關(guān)注公募REITs短期內(nèi)的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質(zhì)，導(dǎo)致盲目‘追漲殺跌’。”建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部公募REITs業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人張湜向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示。

張湜進一步指出，同時，當(dāng)公募REITs在二級市場漲幅過大后，產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率也會顯著降低，價格的預(yù)期波動幅度也會提高。因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期內(nèi)關(guān)注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度看，也要留意對應(yīng)分派率，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價值，避免受短期交易情緒左右影響，始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對未來現(xiàn)金流的合理預(yù)測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。

“公募REITs的投資需要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價格進一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價值，短期內(nèi)不建議追高。”莫一帆亦稱。

關(guān)注增量資金

值得一提的是，王翹楚認(rèn)為，公募REITs受到追捧背后，還與監(jiān)管政策利好不斷有關(guān)。2022年開年，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布了相關(guān)試點稅收政策，北京也發(fā)布了REITs試點政策及申報輔導(dǎo)手冊，緊接著國家發(fā)改委和國家能源局推動清潔低碳能源推進公募REITs試點。正因如此，投資人才對REITs這一新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心。

5月31日，滬深交易所同時發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》（下稱《擴募規(guī)則》），對基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)擴募、信息披露等事項進行了規(guī)范和引導(dǎo)。擴募是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要特性，本質(zhì)是將新資產(chǎn)裝入原有REITs資產(chǎn)池中，有助于優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體收益。

按照《擴募規(guī)則》的要求，公募REITs獲得擴募資格原則上須滿12個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好，依此裁量，國內(nèi)首批九只公募REITs除極個別產(chǎn)品外均可率先登上擴募的快車，同時，由于12個月的存量REITs經(jīng)營時限只是原則規(guī)定，因此，第二批共三只公募REITs中的優(yōu)等生也可以獲得擴募的特供。

中金公司研究部認(rèn)為，建立標(biāo)準(zhǔn)化、高效的擴募機制對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進作用，也是市場逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。伴隨擴募擴容規(guī)則體系和配套細(xì)則逐步完善，未來REITs市場規(guī)模將實現(xiàn)持續(xù)增長。

另一方面，隨著解禁的到來，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，預(yù)計公募REITs市場的投資者結(jié)構(gòu)有望向多元化進一步發(fā)展，公募FOF等長期機構(gòu)投資者或也將迎來配置機會。

對此，張湜表示，隨著公募REITs市場規(guī)模的不斷提高、投資體系不斷成熟、產(chǎn)品特征逐步顯現(xiàn)，在滿足相關(guān)法規(guī)要求的前提下，公募FOF、養(yǎng)老金等長久期、大規(guī)模資金有望陸續(xù)進場。基礎(chǔ)設(shè)施項目中，質(zhì)量優(yōu)秀優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流成熟穩(wěn)定、管理人運營管理能力突出的項目將更易得到上述資金的青睞。

莫一帆則坦言，公募REITs產(chǎn)品成立滿一年后，確實可以納入到公募FOF的投資范圍，但公募FOF配置的資金規(guī)模相對于銀行理財、券商和保險資管等參與公募REITs投資的資金，規(guī)模相對較小。公募FOF帶來的增量資金可能不會對REITs產(chǎn)品的市場供求產(chǎn)生根本性的影響。利率下行的大環(huán)境下，對于債券型公募FOF，公募REITs可觀的分派率會有一定的吸引力。