經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在9月15日杭州本年第三輪供地開(kāi)拍前，一則政府采購(gòu)公告攪動(dòng)著土地市場(chǎng)神經(jīng)——杭州土地部門(mén)將對(duì)去年第二批次以來(lái)的地塊購(gòu)地資金進(jìn)行倒查。

9月9日，浙江政府采購(gòu)網(wǎng)披露了一則采購(gòu)項(xiàng)目公告：采購(gòu)方杭州市土地儲(chǔ)備交易中心與兩家會(huì)計(jì)事務(wù)所簽訂合同，后者將對(duì)杭州2021年第二批次集中供地以來(lái)成交地塊的購(gòu)地資金進(jìn)行審查。

這則招標(biāo)經(jīng)歷了一波三折，早在5月11日和6月13日，浙江政府采購(gòu)網(wǎng)均發(fā)過(guò)同樣內(nèi)容的招標(biāo)信息，但都因?yàn)橥稑?biāo)人不足3家而兩度廢標(biāo)，直到7月13日第三次招標(biāo)才成功落地。

招標(biāo)信息顯示，杭州按區(qū)域分成三個(gè)標(biāo)項(xiàng)，標(biāo)項(xiàng)一為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，預(yù)算135萬(wàn)元；標(biāo)項(xiàng)二為蕭山區(qū)、富陽(yáng)區(qū)，預(yù)算157萬(wàn)元；標(biāo)項(xiàng)三包括余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、臨安區(qū)，預(yù)算148萬(wàn)元。三個(gè)標(biāo)項(xiàng)均按照每宗地的審核單價(jià)進(jìn)行招標(biāo)，經(jīng)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

8月3日，中標(biāo)結(jié)果出爐：亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所分別以單宗地審查服務(wù)費(fèi)2.9萬(wàn)元、2萬(wàn)元的價(jià)格中標(biāo)了第一、第三標(biāo)項(xiàng)；華興會(huì)計(jì)師事務(wù)所則以2.1萬(wàn)元中標(biāo)了第二標(biāo)項(xiàng)。

根據(jù)最新的合同公告，三個(gè)標(biāo)項(xiàng)分別包含46、74和74宗地，合同總金額與預(yù)算金額一致，共計(jì)440萬(wàn)元。

杭州市土地儲(chǔ)備交易中心提出了以下需求：審計(jì)單位須對(duì)土地競(jìng)得人提供的全部購(gòu)地資金來(lái)源申報(bào)資料進(jìn)行審查，包括其在購(gòu)地前提交的《購(gòu)地資金來(lái)源情況申報(bào)表》、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的資金審查報(bào)告等，主要針對(duì)申報(bào)表中金額與證明材料的關(guān)聯(lián)性、準(zhǔn)確性、邏輯性等進(jìn)行審查，并在30日內(nèi)出具審計(jì)報(bào)告。

杭州在招標(biāo)公告中要求，審計(jì)報(bào)告需對(duì)土地競(jìng)得人的購(gòu)地資金是否符合五個(gè)“不得”作出結(jié)論性論證。

五個(gè)“不得”具體為：競(jìng)買(mǎi)企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

從2021年第二批次集中供地開(kāi)始，杭州、深圳、上海、北京等城市均要求房企買(mǎi)地資金必須為自有資金，嚴(yán)防資金違規(guī)流入商品房用地競(jìng)拍市場(chǎng)。

杭州此次倒查購(gòu)地資金也并非“突襲”，其在去年第二批次土拍公告中便提到，要“建立‘先承諾后審查’的工作機(jī)制，對(duì)競(jìng)得人的全部購(gòu)地資金組織開(kāi)展審查”。

一家頭部房企的杭州投拓人士解釋?zhuān)?021年杭州第二批次供地以來(lái)，開(kāi)發(fā)商每批次參與買(mǎi)地，都須自行請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)購(gòu)地資金進(jìn)行審計(jì)，“每一筆土地款都要提供資金來(lái)源審計(jì)報(bào)告。房企交完土地款后，將報(bào)告提交到杭州市國(guó)土部門(mén)”。

被認(rèn)定“合規(guī)”的資金來(lái)源主要是注冊(cè)資本金、銷(xiāo)售回款、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)資金等，不允許利用開(kāi)發(fā)貸、定向增發(fā)、信托借款等買(mǎi)地，“說(shuō)白了就是封堵前融，但開(kāi)發(fā)商拿到地后引入信托投資基金做增股投資，是合法合規(guī)的；如果以股權(quán)投資的表象，實(shí)際是放貸，則不合規(guī)”，該杭州投拓人士解釋。

本次杭州土地儲(chǔ)備交易中心采購(gòu)的服務(wù)，主要請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)此前房企提交的審計(jì)材料進(jìn)行核查。

杭州在去年第二批次以來(lái)的每宗地塊出讓文件中寫(xiě)明：競(jìng)買(mǎi)企業(yè)需填寫(xiě)購(gòu)地資金承諾書(shū)，若經(jīng)審查違規(guī)，房企將面臨三重處罰：一是取消競(jìng)得資格，沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金。已簽訂土地出讓合同的，出讓人有權(quán)解除合同，還可請(qǐng)求受讓人賠償損失；二是計(jì)入競(jìng)買(mǎi)人及其投資決策主體社會(huì)信用體系；其三，對(duì)首次違規(guī)的競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行約談；第二次違規(guī)則同一集團(tuán)成員企業(yè)3年內(nèi)不得參與杭州土地市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)。

不過(guò)，前述頭部房企杭州投拓人士認(rèn)為，拿地時(shí)的資金審計(jì)報(bào)告由房企自行提交，此時(shí)倒查很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尤其去年第二、三批次拿的地，現(xiàn)在大部分都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，此時(shí)收回地塊或沒(méi)收保證金等事后處罰措施恐怕存在一定難度。