經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 在鶴崗因低房?jī)r(jià)被廣為人知的第3年，依然有很多人在問(wèn)：這是真的嗎？

是真的。

廣東湛江人鄭前便是2019年第一批涌入鶴崗的外地購(gòu)房者，從廣州到鶴崗，跨越了3700多公里。他原是為逃避一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)和生活壓力，在鶴崗花4.6萬(wàn)元買(mǎi)下一套60多平方米的二手房，卻由此當(dāng)上了中介，為各地網(wǎng)友代購(gòu)房子，在這座煤炭開(kāi)采殆盡的東北邊陲小城掘到了金。

這三年里，鄭前賣(mài)出了200多套鶴崗的房子。越來(lái)越多一二線(xiàn)城市的年輕人將鶴崗視為精神“烏托邦”，在這里，有人像買(mǎi)包一樣隨手買(mǎi)了套房，有人把鶴崗當(dāng)成逃避“內(nèi)卷”和城市疲憊生活的備選，自媒體、電商、直播帶貨等自由職業(yè)者尤其青睞鶴崗......往往是在夜深人靜的時(shí)候，鶴崗中介便會(huì)接到詢(xún)價(jià)信息，下單的客戶(hù)們來(lái)自全國(guó)各地，甚至海外。

鶴崗需要年輕人，年輕人也需要“鶴崗”。一批資源枯竭、人口流出的小城如云南個(gè)舊、遼寧阜新等也打出了“下一個(gè)鶴崗”的標(biāo)簽，主打低房?jī)r(jià)引人，走出獨(dú)立行情。10月26日，鶴崗就業(yè)局行動(dòng)起來(lái)了，回應(yīng)稱(chēng)：外地遷來(lái)可推薦就業(yè)，靈活就業(yè)人員可申請(qǐng)補(bǔ)貼。

放眼中國(guó)“雄雞”版圖，鶴崗恰在“雞頭”的位置。2019年，一篇《流浪到鶴崗，我五萬(wàn)塊買(mǎi)了套房》的文章刷屏網(wǎng)絡(luò)，一位來(lái)自浙江舟山的船員李海，花費(fèi)了在一線(xiàn)城市只能買(mǎi)半個(gè)衛(wèi)生間的錢(qián)，結(jié)束了常年的漂泊生活。“房?jī)r(jià)白菜價(jià)”一下子超越了鶴崗2013年以來(lái)被貼上的標(biāo)簽――資源枯竭型城市，被廣為人知，直到現(xiàn)在。

逛街買(mǎi)房

3年前，鄭前在廣州一家汽車(chē)4S店當(dāng)銷(xiāo)售，底薪800元，工作是不停給名單上的潛在購(gòu)車(chē)人員一通通撥電話(huà)，提成從客戶(hù)到訪(fǎng)和成交中計(jì)量。那時(shí)候，鄭前租住在城中村里，每月基本存不下錢(qián)，在廣州或湛江都看不到買(mǎi)房的可能。

突然爆火的鶴崗相關(guān)新聞，僅有文字和零碎圖片，激起了他親身去看一看虛實(shí)的念頭。“連我都能買(mǎi)得起房子，這是真的嗎？是不是騙人的？”鄭前第一反應(yīng)是不相信。

2019年10月，鄭前只身一人，把全副身家打包進(jìn)一個(gè)行李箱，身上穿著短袖，再抱著一件羽絨服就上了飛機(jī)。在他簡(jiǎn)單的人生履歷中，鶴崗之行占有重要的位置――這是他第二次出省，也是第一次坐飛機(jī)。此后3年，他再也沒(méi)回過(guò)廣東。

那一年，鶴崗的雪下得早，街道上已經(jīng)有了積雪，鄭前羽絨裹短袖穿行其中，這個(gè)第一次看到雪的南方人欣喜不已。打車(chē)到酒店的路上，經(jīng)過(guò)的住宅樓外墻，無(wú)一例外掛著“有房出售”的條幅，滿(mǎn)大街到處可見(jiàn)印著小區(qū)名、樓號(hào)、面積、價(jià)格和手機(jī)號(hào)的廣告紙。鄭前來(lái)不及整頓，放下行李迫不及待想出門(mén)看看這座城市。

沒(méi)有找中介，鄭前就自己在市區(qū)到處溜達(dá)，從外立面看到一個(gè)樓齡比較新的小區(qū)，周?chē)灿猩虉?chǎng)，便照著墻上的賣(mài)房廣告電話(huà)打過(guò)去，約看了兩套便決定買(mǎi)房，全程只花了一天時(shí)間。

就這樣，鄭前買(mǎi)了一套61平方米兩室一廳的毛坯房，總價(jià)4萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)費(fèi)8000元，加上裝修、家電，不到10萬(wàn)元。“一開(kāi)始沒(méi)有抱著任何賺錢(qián)的目的來(lái)鶴崗，只是為了買(mǎi)個(gè)屬于自己的房子。”但買(mǎi)房后，要留在鶴崗必須考慮生計(jì)問(wèn)題，他首先想到的是開(kāi)網(wǎng)店，工廠(chǎng)可以代發(fā)貨，自己只需要一臺(tái)電腦，在哪都可以操作。

代購(gòu)200多套房子

3年過(guò)去，鄭前已經(jīng)成為鶴崗買(mǎi)房的代言人之一，在b站、抖音、快手等平臺(tái)擁有數(shù)十萬(wàn)粉絲。在很多個(gè)視頻里，鄭前提及自己到鶴崗做中介的經(jīng)歷，都會(huì)用上“機(jī)緣巧合”一詞。

2019年底，網(wǎng)店生意零零星星，鄭前曾有段時(shí)間，天天宅家打游戲，頓頓吃外賣(mài)，“躺”了近半個(gè)月。后來(lái)，有人對(duì)他到鶴崗買(mǎi)房的經(jīng)歷感到好奇，咨詢(xún)的人多了，鄭前便想到拍拍短視頻，沒(méi)想到，越來(lái)越多粉絲請(qǐng)他代購(gòu)房子。

此后，鄭前便順理成章做起了專(zhuān)職中介，并于2021年4月在鶴崗開(kāi)了一家中介門(mén)店。同樣是銷(xiāo)售，但在鶴崗買(mǎi)房，比在廣州買(mǎi)一輛車(chē)還便宜。

10月底，“25歲南京插畫(huà)師1.5萬(wàn)買(mǎi)房”、“情侶4萬(wàn)元買(mǎi)房移居鶴崗”引熱議，再次讓這座東北小城吸引眾多關(guān)注。

鄭前一天要帶4部手機(jī)、回復(fù)6個(gè)微信號(hào)，隨時(shí)打開(kāi)手機(jī)都顯示99+條信息未讀，先一個(gè)個(gè)通過(guò)添加微信的請(qǐng)求，再逐一回復(fù)粉絲信息――常常要回復(fù)到凌晨5點(diǎn)多。

來(lái)之前，鄭前在鶴崗沒(méi)有一個(gè)朋友，現(xiàn)在已然變成“鶴崗?fù)?rdquo;，“本地人未必有我了解鶴崗，因?yàn)楦蛇@一行，每一個(gè)樓盤(pán)哪里有新房子，我都是第一個(gè)知道，每天到處跑，也很了解當(dāng)?shù)嘏涮住?rdquo;鶴崗大街小巷的圖景已經(jīng)印在他腦海里，說(shuō)起某個(gè)小區(qū)的區(qū)位、均價(jià)、配套，程前都信手拈來(lái)。

說(shuō)起3年來(lái)被問(wèn)得最多的一個(gè)問(wèn)題，鄭前想了想，是“鶴崗有快遞嗎？”這足以說(shuō)明網(wǎng)友對(duì)鶴崗的認(rèn)知甚少。“它起碼是個(gè)地級(jí)市！”以前鄭前回應(yīng)類(lèi)似問(wèn)題時(shí)，語(yǔ)氣還加重以示強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在只是打趣地解釋“這里還有麥當(dāng)勞嘞”，沒(méi)有大家想象得那么落后。

鶴崗“規(guī)矩”

10月22日，鄭前幫粉絲代購(gòu)的四套房子“發(fā)貨”，是四個(gè)分別裝有房本、鑰匙和稅票的文件袋。

外地粉絲全程不用到鶴崗，買(mǎi)房只需要四步：一，線(xiàn)上看好房，把身份證和戶(hù)口本拍給鄭前，雙方遠(yuǎn)程簽訂購(gòu)房合同；二，到所在地公證處開(kāi)具一份購(gòu)房授權(quán)委托書(shū)；三，鄭前拿到委托書(shū)就可以到不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)，申辦房產(chǎn)證，這一過(guò)程只需要2-3天；四，寄走房本、鑰匙和稅票。

每一次鶴崗買(mǎi)房上熱搜，都會(huì)直接給程前帶來(lái)可觀的線(xiàn)上咨詢(xún)客流和成交量。今年2月淡季時(shí)只賣(mài)了2套，旺季時(shí)一天能賣(mài)8-9套。3年來(lái)，鄭前已幫粉絲代購(gòu)了200多套房子，他給公司定下的底線(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)是一年100套。

鶴崗市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)則顯示，2021年當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售面積為4.6萬(wàn)平方米，若按照一套新房80平方米計(jì)算，鶴崗一年賣(mài)出的新房不到600套。中介平臺(tái)顯示，鶴崗目前在售新盤(pán)有4個(gè)，均為本土地產(chǎn)商于2012-2015年間開(kāi)發(fā)，單價(jià)在3100-4300元/平方米。

從城市能級(jí)來(lái)看，鶴崗屬于五線(xiàn)城市，其房地產(chǎn)交易規(guī)則和一二三線(xiàn)城市并不完全相同。例如，鄭前代購(gòu)的房源以二手房為主，其中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不按照全國(guó)通行的某個(gè)點(diǎn)數(shù)計(jì)算，而按照總價(jià)高低劃分：一般總價(jià)6萬(wàn)元以下的房源，代購(gòu)費(fèi)2000元/套；6萬(wàn)元及以上房源則3000元/套，“若按2%收，總價(jià)4萬(wàn)元的房子中介費(fèi)只有800元，太低了”。

如今，鄭前已經(jīng)是鶴崗不動(dòng)產(chǎn)交易中心中心的常客，每次去，工作人員都會(huì)打招呼：“鄭前來(lái)了啊，今天又過(guò)（戶(hù)）好幾個(gè)呀？”

批量寄房本久了，順豐快遞小哥也直接放了一沓打包文件袋在鄭前門(mén)店；走在街頭，鄭前常常被鶴崗本地人認(rèn)出來(lái)，以前出門(mén)短褲搭拖鞋，現(xiàn)在出門(mén)也會(huì)多注意形象，刮刮胡子，發(fā)型不能亂。

必須澄清的是，3萬(wàn)元以下能在鶴崗買(mǎi)到的房子，位置在市區(qū)，但多是樓梯房、頂樓、樓齡在30年以上的老破小。鄭前總結(jié)出一個(gè)分界線(xiàn)：總價(jià)3萬(wàn)元以下的是“老破小”，4萬(wàn)元以上能買(mǎi)到一個(gè)（較）新房，9萬(wàn)以上能買(mǎi)到較好的電梯房。

通過(guò)鄭前買(mǎi)房的客戶(hù)，多是買(mǎi)6萬(wàn)元以下的房子，“大部分去鶴崗買(mǎi)房的人，他只是想擁有一套房”，買(mǎi)高層電梯房的人非常少，主要是上海、四川、浙江等地的客戶(hù)。

少有人來(lái)

品牌開(kāi)發(fā)商幾乎不在鶴崗開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前有安居客、房天下等少數(shù)平臺(tái)掛出鶴崗的新房信息，但在二手房領(lǐng)域，貝殼、鏈家等全國(guó)大型中介機(jī)構(gòu)均未在鶴崗開(kāi)辟業(yè)務(wù)。一位貝殼內(nèi)部人士直言：鶴崗不需要我們。

這類(lèi)全國(guó)性地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)入駐一個(gè)城市，有能級(jí)、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多維度考量。因此，目前鶴崗的一二手房交易，主要靠鄭前等小型中介機(jī)構(gòu)在抖音、快手、微博、b站等平臺(tái)活躍，先吸引外地人加上微信，再一對(duì)一介紹房源。微信就是鄭前的銷(xiāo)售端。只有少部分粉絲會(huì)到鶴崗現(xiàn)場(chǎng)看房，多數(shù)中介都能提供車(chē)接車(chē)送、甚至包住的服務(wù)。

鄭前的200多個(gè)成交客戶(hù)里，買(mǎi)完房到鶴崗自住的比例，不足1/10。去年80后、90后偏多，但今年95后、00后多了起來(lái)，其中，00后占比約30%。女性占比達(dá)到60%-70%，10月22日程前賣(mài)的4套中3套是女生買(mǎi)的。

由于多數(shù)客戶(hù)買(mǎi)完房都不住，會(huì)留一把鑰匙在鄭前公司，如今他已經(jīng)攢了近10個(gè)鑰匙盤(pán)，其中6個(gè)鑰匙盤(pán)均是30個(gè)孔位掛得滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)，一搖晃，有種當(dāng)上包租公的錯(cuò)覺(jué)。

一天里，凌晨?jī)扇c(diǎn)以后找鄭前買(mǎi)房、下定金的人最多，有時(shí)候晚上銷(xiāo)量特別高，“很多上班族晚上睡不著，來(lái)找我咨詢(xún)鶴崗的房子”。他就泡一杯枸杞，坐起來(lái)一一回信息。

他還記得，最晚一個(gè)下定金的客戶(hù)是一個(gè)深圳的女主播，凌晨2點(diǎn)多付定金，說(shuō)她在深圳月租要4000多元，收入高，花銷(xiāo)也很高，決定買(mǎi)個(gè)鶴崗的房子，自己過(guò)去繼續(xù)做直播，每月不用交房租了。但買(mǎi)房近兩年過(guò)去了，她也沒(méi)從深圳來(lái)住過(guò)。

鄭前近一半的客戶(hù)都買(mǎi)了同一個(gè)小區(qū)，那是總價(jià)4萬(wàn)多元能在市區(qū)買(mǎi)到的樓齡較新的最優(yōu)選。部分單元一層共3戶(hù)，都被鄭前的粉絲買(mǎi)走。

此外，鄭前的客戶(hù)遍布全球，已經(jīng)有馬來(lái)西亞、加拿大、美國(guó)、柬埔寨、韓國(guó)、伊拉克、非洲等地的華人通過(guò)TikTok（抖音國(guó)際版）刷到鄭前的視頻，來(lái)找他買(mǎi)房。但買(mǎi)完房后，手續(xù)要么留在店里，要么寄給國(guó)內(nèi)的家人，目前客戶(hù)本人都沒(méi)有來(lái)過(guò)鶴崗。

根據(jù)鶴崗統(tǒng)計(jì)年鑒，2020年鶴崗遷入人口為2391人，其中省內(nèi)遷入1545人，省外遷入846人；遷出人口達(dá)1.16萬(wàn)人，其中遷往省外達(dá)8572人。七普數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，鶴崗常住人口89.13萬(wàn)人，比六普減少了16.7萬(wàn)人，下降了15.8%，其中市轄區(qū)的常住人口僅為 54.54萬(wàn)人。

今年，一個(gè)湖北荊州小伙到鶴崗3萬(wàn)元買(mǎi)房后2.2萬(wàn)元降價(jià)賣(mài)出的新聞，一度給鶴崗買(mǎi)房熱潮降溫。

鄭前說(shuō)，這類(lèi)新聞的出現(xiàn)都是有原因的，一般花幾萬(wàn)元買(mǎi)了一套“老破小”，這種房屋老化、質(zhì)量問(wèn)題很多，更進(jìn)一步說(shuō)，對(duì)小城市的本地人來(lái)說(shuō)，老房子非常不受待見(jiàn)，因?yàn)楸镜厝藫Q房成本很低，一套房子住三五年就會(huì)換大的改善型新房，這導(dǎo)致老房子折舊率高，本地人不愿意要。如果為了圖便宜，買(mǎi)了老房子，這類(lèi)客戶(hù)可能成了接盤(pán)俠，想換房的話(huà)只能甩賣(mài)。

鄭前還記得自己來(lái)鶴崗時(shí)的心情，他想找一個(gè)出路，換一種壓力比較小的生活方式。4萬(wàn)元買(mǎi)下第一套房子時(shí)，他的心“定”下來(lái)了，覺(jué)得自己去嘗試電商或后來(lái)的拍視頻賣(mài)房，試錯(cuò)的成本小了很多，不用擔(dān)心生意淡時(shí)還不上房租或房貸，怎樣都有地方落腳。

今年3月份開(kāi)始，鄭前開(kāi)始嘗試拓展業(yè)務(wù)鏈條，除了全流程代購(gòu)房子，還提供裝修方案，根據(jù)客戶(hù)訴求開(kāi)具報(bào)價(jià)表，一般3-6萬(wàn)元可以裝修一套房子。

小有名氣后，遼寧阜新等資源枯竭型城市的中介公司、開(kāi)發(fā)商也找到鄭前，說(shuō)那兒也有總價(jià)幾萬(wàn)元的房子，但等鄭前了解完發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)乜們r(jià)三四萬(wàn)的房源都挺偏，和鶴崗仍不一樣。鶴崗作為中國(guó)房?jī)r(jià)倒數(shù)第一城，仍有其特殊性――大家提到“低房?jī)r(jià)”，首先想到的就是鶴崗。部分城市想獲得流量，也不得不打上“下一個(gè)鶴崗”的標(biāo)簽。