經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 11月14日,銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”),通知指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。
11月11日,央行和銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“16條”),對(duì)保交樓配套融資、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類處置和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)等多個(gè)方面提出支持意見。
更早的11月8日,銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱,對(duì)民企債券融資的“第二支箭”進(jìn)行延期和擴(kuò)容。龍湖、新城控股、美地置業(yè)隨后分別獲得200億、150億和150億元的中票發(fā)行額度,民營(yíng)房企融資力度空前加大。
11月以來,一系列針對(duì)民營(yíng)房企的政策、措施密集出臺(tái),顯示了監(jiān)管層對(duì)保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。
多個(gè)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪的房地產(chǎn)及金融機(jī)構(gòu)人士表示,第二支箭、16條,以及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金,多數(shù)條款是在原有政策上進(jìn)一步優(yōu)化,以及在政策允許范圍內(nèi)做彈性調(diào)整。房地產(chǎn)界將這一系列政策視為救市措施,重新燃起對(duì)未來的希望,而金融界更愿意將之視為監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的托底,以避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大化,波及其他未出險(xiǎn)房企及上下游鏈條。
受政策利好影響,最近一周,房地產(chǎn)股債大幅回升,尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠(yuǎn)洋等未出險(xiǎn)房企,連續(xù)數(shù)個(gè)交易日股價(jià)漲幅均超過10個(gè)百分點(diǎn),部分國(guó)內(nèi)債券價(jià)格多次漲停。
銀行保函
根據(jù)通知,房企用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的額度,不能超過交付所需資金的30%;置換完成后,預(yù)售賬戶內(nèi)監(jiān)管資金不得少于交付所需資金的70%。如果監(jiān)管資金不足,保函銀行應(yīng)當(dāng)督促房企補(bǔ)齊。
一家地方商業(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),此前,多個(gè)城市曾出臺(tái)過用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的措施,他所在的支行也曾為房企出具過保函,“當(dāng)時(shí)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的要求,但對(duì)房企資質(zhì)要求相對(duì)較高”。
銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金,有幾種類型。
一種是由第三方銀行出具保函,此前曾有城市明確要求,保函必須由第三方銀行出具,預(yù)售監(jiān)管資金銀行不得出具保函。
上述地方商業(yè)銀行人士表示,第三方出具保函涉及到“我憑什么為你出保函”的問題,在房地產(chǎn)上行時(shí)期,即便是資質(zhì)好的房企,也需要付出相應(yīng)的成本,不同資質(zhì)的房企,獲取保函的成本不同,在當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的背景下,民營(yíng)房企想要拿到第三方銀行的保函,需要提供反擔(dān)保或抵押品,“像美的置業(yè)這種,有做實(shí)業(yè)的母公司,集團(tuán)可以反擔(dān)保,但多數(shù)房企不具備這個(gè)條件”,該人士表示。
沒有反擔(dān)保的情況下,房企需要提供抵押物,抵押物可以是存款賬戶,也可以是不動(dòng)產(chǎn),“如果是用不動(dòng)產(chǎn)做抵押物,還需要清理干凈原有的融資,一般銀行是不接受二抵的”,上述人士表示。
一家房企的投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),目前房企的現(xiàn)金普遍緊張,如果需要干凈的抵押物獲取銀行保函,“就得和抵押物的質(zhì)權(quán)人商量,說服對(duì)方解押并接受二抵,或者置換出資金用來償還債權(quán)人”。
還有一種是由預(yù)售資金監(jiān)管銀行開具的保函,一般情況下,預(yù)售資金監(jiān)管銀行也是項(xiàng)目開發(fā)貸的債權(quán)人,預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,除了用來保交付外,還有一部分用來保障償還開發(fā)貸。所以,讓監(jiān)管行開具保函需要有足夠的吸引力。
上述地方銀行人士表示,對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管銀行來說,保證監(jiān)管賬戶內(nèi)資金充足,不僅是履行自身監(jiān)管職責(zé),也是收回開發(fā)貸的重要保證,“現(xiàn)在你開個(gè)保函,讓開發(fā)商把資金拿走,沒有銀行愿意這么干”。
而且,地方住建部門對(duì)保函置換預(yù)售資金的態(tài)度也較為謹(jǐn)慎。多個(gè)地方接近住建部門的人士表示,在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中,房企出險(xiǎn)后,開具保函的銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)并沒有兌現(xiàn)保函。
在這種情況下,地方住建部門原則上并不認(rèn)可保函,而且出于保交付壓力,對(duì)此類業(yè)務(wù)的積極性也不大。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到,某省會(huì)城市,因?yàn)轭愃魄闆r項(xiàng)目爛尾,導(dǎo)致住建部門相關(guān)責(zé)任人被帶走調(diào)查。
一家國(guó)有銀行人士認(rèn)為,銀行保函置換預(yù)售資金的政策,除了能解決部分未出險(xiǎn)房企的資金壓力,更大意義在于解決地方住建部門對(duì)預(yù)售資金超額監(jiān)管的問題,“尤其是爛尾項(xiàng)目多的城市,超額監(jiān)管的情況很嚴(yán)重”。
16條
與銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策相比,16條政策覆蓋面更廣。
上述國(guó)有銀行人士將16條概括為三個(gè)方面:
第一個(gè)方面是針對(duì)保交樓配套融資做機(jī)制化安排。由于專項(xiàng)借款的金額相對(duì)不足,多數(shù)保交樓項(xiàng)目需要配套融資,但是由于保交樓項(xiàng)目主體多為出險(xiǎn)房企,不符合銀行的風(fēng)控要求,這種情況下,保交付項(xiàng)目很難獲得銀行配套融資,交付壓力大。16條對(duì)剩余貨值可以覆蓋成本和融資的項(xiàng)目及資不抵債項(xiàng)目的配套融資,均給出了具體指導(dǎo)意見,為商業(yè)銀行給保交樓項(xiàng)目融資提供了合規(guī)依據(jù)。
上述地方銀行人士表示,這一措施對(duì)開發(fā)貸銀行具有較強(qiáng)的吸引力。這類項(xiàng)目開發(fā)主體出險(xiǎn),去化艱難,導(dǎo)致無(wú)法收回開發(fā)貸,“如果開發(fā)貸銀行提供配套融資,盤活項(xiàng)目,不僅可以解決保交樓,也可以收回開發(fā)貸”。但原來,銀行沒有提供融資的依據(jù),而按照16條,為保交樓項(xiàng)目提供配套融資,具備優(yōu)先受償權(quán),而且也明確了資不抵債項(xiàng)目,可以通過捆綁其他項(xiàng)目的方式,解決融資償還來源難題。
該人士表示,針對(duì)資不抵債的項(xiàng)目,有處置恒大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)可以參照,同一省份有多個(gè)項(xiàng)目,A項(xiàng)目資不抵債,B項(xiàng)目保交付后還有剩余貨值,可以在“省內(nèi)找平”,即將B項(xiàng)目剩余貨值調(diào)劑至A項(xiàng)目,以解決配套融資的還款來源。
第二方面是對(duì)涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類管理。16條明確指出,開發(fā)貸在半年內(nèi)到期的可多展期一年,可以不調(diào)整貸款分類,而且強(qiáng)調(diào)銀行和信托借款要保持相應(yīng)的穩(wěn)定性,以此緩解金融機(jī)構(gòu)收回貸款的壓力。
上述國(guó)有銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),此前,無(wú)論是信托借款,還是開發(fā)貸和流貸,信托公司和銀行均面臨著極大的收回壓力,“如果出現(xiàn)大規(guī)模的展期情況,銀行的關(guān)注類信貸會(huì)在短期內(nèi)大幅上升”。
在這種情況下,為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),銀行和信托公司不僅要求房企項(xiàng)目的資金實(shí)現(xiàn)閉環(huán)管理,而且還加大斷貸和抽貸力度,導(dǎo)致房企流動(dòng)性進(jìn)一步惡化,尤其是未出險(xiǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)加大,旭輝即屬此類。
上述國(guó)有銀行人士認(rèn)為,16條通過對(duì)金融機(jī)構(gòu)免責(zé),一定程度緩解了未出險(xiǎn)房企償付壓力,避免了因擠兌而加速出險(xiǎn)的情況,“金融機(jī)構(gòu)壓力減輕了,對(duì)房企也就不會(huì)逼債了,用時(shí)間換空間”。
16條還對(duì)個(gè)人房貸按揭也給予支持,如果購(gòu)房者因疫情影響出現(xiàn)按揭貸違約的情況,可以協(xié)商延展期,以避免法律違約。這一措施,不僅最大限度照顧了購(gòu)房者的權(quán)利,也保障了銀行的權(quán)益。
第三方面是針對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,既包括針對(duì)房企的開發(fā)貸一視同仁,穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放,強(qiáng)調(diào)債券和信托對(duì)房地產(chǎn)融資支持,也包括首付和按揭利率因城施策等針對(duì)購(gòu)房者的條款。
反響不一
監(jiān)管層從債券融資、開發(fā)貸、流貸、信托融資、保交付、展期等多個(gè)層面發(fā)力,股市和債市持續(xù)修復(fù),也讓多數(shù)房企感到曙光即將到來。
一家20強(qiáng)房企的融資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),16條下發(fā)后,他所在公司第一時(shí)間進(jìn)行研究,得出的結(jié)論“偏正面”,“這些政策雖然不能解決根本問題,但能解決企業(yè)的一部分困難,可以喘口氣了”。
此前,包括其老板在內(nèi)的管理層普遍對(duì)房地產(chǎn)未來缺乏信心,甚至萌生退意,但一系列政策陸續(xù)出臺(tái),讓他們看到了監(jiān)管層的決心,也增加了對(duì)未來的信心,“現(xiàn)在我們要做的一是保交付,二是保證經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定”。
看到希望的不僅是該20強(qiáng)房企,前述房企投資人士表示,當(dāng)房企看不到任何希望時(shí),躺平是唯一的選擇,但一系列政策陸續(xù)出臺(tái),并非像原來一樣擠牙膏,而是具有系統(tǒng)性和完整性,幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,“說明房地產(chǎn)并沒有被拋棄”。
無(wú)論是金融界人士,還是房企人士,均清楚地知悉,目前房地產(chǎn)主要問題在市場(chǎng),如果房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法回暖,多數(shù)房企還是無(wú)法走出風(fēng)險(xiǎn)泥潭,但金融政策出臺(tái)無(wú)疑為市場(chǎng)回暖預(yù)留出一定空間。
上述房企投資人士認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問題是信心和預(yù)期,而不是購(gòu)買力和需求不足的問題,“今年的存款還是增長(zhǎng)的,說明有購(gòu)買力,一二線城市改善型需求也很大,問題是如何恢復(fù)信心和預(yù)期”。
政策雖然不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和信心,但讓房企看到了希望,“不是說這些政策多么見效,而是看到監(jiān)管層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)容忍的底線,也看到了監(jiān)管層托底的決心”,該房企投資人士表示。
多數(shù)地產(chǎn)及金融人士認(rèn)為, “不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”是監(jiān)管的底線,在政策的上限和下限之間,無(wú)疑還預(yù)留較大的彈性空間,而這也讓多數(shù)房企看到希望。
但上述地方銀行人士表示,經(jīng)歷地產(chǎn)風(fēng)波后,金融機(jī)構(gòu)和地方住建部門相當(dāng)謹(jǐn)慎,政策雖然鼓勵(lì)銀行和地方住建部門對(duì)融資及預(yù)售資金監(jiān)管適度放寬,但具體實(shí)施過程中,不同地方的力度和效果也不同。
從城市來看,一二線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好,政策落地空間也大,而三四線城市,由于項(xiàng)目去化較慢,無(wú)論銀行還是地方住建部門,對(duì)政策的響應(yīng)程度相對(duì)更為謹(jǐn)慎。
對(duì)保交付壓力較大的城市,銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的空間較小,該地方銀行人士認(rèn)為,如果再有項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管的問題,“我估計(jì)地方住建部門的人會(huì)被嚴(yán)厲追責(zé),所以空間不會(huì)太大”。
托底
根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),11月7日至13日一周,全國(guó)58個(gè)城市新建商品房銷售面積同比下滑34.9%,環(huán)比下降28.1%,各線城市均出現(xiàn)較大幅度的下滑,延續(xù)了10月的下滑趨勢(shì)。
上述房企投資人士表示,9月市場(chǎng)曾出現(xiàn)一定程度回暖跡象,但10月再次出現(xiàn)下滑,并延續(xù)到11月。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年下半年開始下滑,如果與2020年同期相比,下滑幅度更甚。
銷售下滑帶來的影響是顯而易見的,在公開發(fā)債、信托和開發(fā)貸普遍缺失的情況下,銷售回款成為房企唯一的資金來源。但銷售回款又有一部分受制于預(yù)售資金監(jiān)管,而無(wú)法自有提取。
從2022年房企中期業(yè)績(jī)或三季度業(yè)績(jī)會(huì)透露的信息來看,多數(shù)民營(yíng)房企的大部分預(yù)售資金停留在項(xiàng)目層面,無(wú)法回流到集團(tuán)用來償債和補(bǔ)充流動(dòng)性,這也是房企出險(xiǎn)的主要原因之一。
上述房企投資人士表示,今年以來,多數(shù)民營(yíng)房企和混合所有制房企均暫停了投資,最大限度減少支出,但仍然無(wú)法避免出險(xiǎn),根源就是銷售回款減少,償債支出增加,導(dǎo)致失血過多。
上述國(guó)有銀行人士也認(rèn)為,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底,不排除有更多的民營(yíng)房企出險(xiǎn),所以監(jiān)管層當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)住市場(chǎng),“市場(chǎng)只有穩(wěn)住了,才會(huì)有回暖的可能,如果成交和下滑一直向下,只會(huì)更差。”
一系列政策方向著眼于給予房企更多時(shí)間和更大空間來化解風(fēng)險(xiǎn),該國(guó)有銀行人士認(rèn)為,無(wú)論是政策支持,還是房地產(chǎn)市場(chǎng),基本不存在外界認(rèn)為的反轉(zhuǎn)的可能,但監(jiān)管層也不希望房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延和深化,所以一系列金融政策也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的托底。
融資的三支箭,目前已經(jīng)射出兩支,“股權(quán)融資”的第三支箭是否會(huì)射出、什么時(shí)候射出?金融行業(yè)人士普遍認(rèn)為,政策出來較為容易,但與第二支箭一樣,股權(quán)融資同樣難以通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)。
“發(fā)中票由中債增擔(dān)保,投資人還能接受,股權(quán)融資怎么讓投資人認(rèn)可”,上述國(guó)有銀行人士認(rèn)為,相比前兩支箭有充分的抵押物和擔(dān)保,第三支箭很難找到對(duì)應(yīng)的保障措施,而且投資人面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。
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