經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），通知指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“16條”），對(duì)保交樓配套融資、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類處置和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)等多個(gè)方面提出支持意見。

更早的11月8日，銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱，對(duì)民企債券融資的“第二支箭”進(jìn)行延期和擴(kuò)容。龍湖、新城控股、美地置業(yè)隨后分別獲得200億、150億和150億元的中票發(fā)行額度，民營(yíng)房企融資力度空前加大。

11月以來，一系列針對(duì)民營(yíng)房企的政策、措施密集出臺(tái)，顯示了監(jiān)管層對(duì)保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。

多個(gè)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪的房地產(chǎn)及金融機(jī)構(gòu)人士表示，第二支箭、16條，以及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，多數(shù)條款是在原有政策上進(jìn)一步優(yōu)化，以及在政策允許范圍內(nèi)做彈性調(diào)整。房地產(chǎn)界將這一系列政策視為救市措施，重新燃起對(duì)未來的希望，而金融界更愿意將之視為監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的托底，以避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大化，波及其他未出險(xiǎn)房企及上下游鏈條。

受政策利好影響，最近一周，房地產(chǎn)股債大幅回升，尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠(yuǎn)洋等未出險(xiǎn)房企，連續(xù)數(shù)個(gè)交易日股價(jià)漲幅均超過10個(gè)百分點(diǎn)，部分國(guó)內(nèi)債券價(jià)格多次漲停。

銀行保函

根據(jù)通知，房企用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的額度，不能超過交付所需資金的30%；置換完成后，預(yù)售賬戶內(nèi)監(jiān)管資金不得少于交付所需資金的70%。如果監(jiān)管資金不足，保函銀行應(yīng)當(dāng)督促房企補(bǔ)齊。

一家地方商業(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，此前，多個(gè)城市曾出臺(tái)過用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的措施，他所在的支行也曾為房企出具過保函，“當(dāng)時(shí)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的要求，但對(duì)房企資質(zhì)要求相對(duì)較高”。

銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，有幾種類型。

一種是由第三方銀行出具保函，此前曾有城市明確要求，保函必須由第三方銀行出具，預(yù)售監(jiān)管資金銀行不得出具保函。

上述地方商業(yè)銀行人士表示，第三方出具保函涉及到“我憑什么為你出保函”的問題，在房地產(chǎn)上行時(shí)期，即便是資質(zhì)好的房企，也需要付出相應(yīng)的成本，不同資質(zhì)的房企，獲取保函的成本不同，在當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的背景下，民營(yíng)房企想要拿到第三方銀行的保函，需要提供反擔(dān)保或抵押品，“像美的置業(yè)這種，有做實(shí)業(yè)的母公司，集團(tuán)可以反擔(dān)保，但多數(shù)房企不具備這個(gè)條件”，該人士表示。

沒有反擔(dān)保的情況下，房企需要提供抵押物，抵押物可以是存款賬戶，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，“如果是用不動(dòng)產(chǎn)做抵押物，還需要清理干凈原有的融資，一般銀行是不接受二抵的”，上述人士表示。

一家房企的投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前房企的現(xiàn)金普遍緊張，如果需要干凈的抵押物獲取銀行保函，“就得和抵押物的質(zhì)權(quán)人商量，說服對(duì)方解押并接受二抵，或者置換出資金用來償還債權(quán)人”。

還有一種是由預(yù)售資金監(jiān)管銀行開具的保函，一般情況下，預(yù)售資金監(jiān)管銀行也是項(xiàng)目開發(fā)貸的債權(quán)人，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，除了用來保交付外，還有一部分用來保障償還開發(fā)貸。所以，讓監(jiān)管行開具保函需要有足夠的吸引力。

上述地方銀行人士表示，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管銀行來說，保證監(jiān)管賬戶內(nèi)資金充足，不僅是履行自身監(jiān)管職責(zé)，也是收回開發(fā)貸的重要保證，“現(xiàn)在你開個(gè)保函，讓開發(fā)商把資金拿走，沒有銀行愿意這么干”。

而且，地方住建部門對(duì)保函置換預(yù)售資金的態(tài)度也較為謹(jǐn)慎。多個(gè)地方接近住建部門的人士表示，在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中，房企出險(xiǎn)后，開具保函的銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)并沒有兌現(xiàn)保函。

在這種情況下，地方住建部門原則上并不認(rèn)可保函，而且出于保交付壓力，對(duì)此類業(yè)務(wù)的積極性也不大。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，某省會(huì)城市，因?yàn)轭愃魄闆r項(xiàng)目爛尾，導(dǎo)致住建部門相關(guān)責(zé)任人被帶走調(diào)查。

一家國(guó)有銀行人士認(rèn)為，銀行保函置換預(yù)售資金的政策，除了能解決部分未出險(xiǎn)房企的資金壓力，更大意義在于解決地方住建部門對(duì)預(yù)售資金超額監(jiān)管的問題，“尤其是爛尾項(xiàng)目多的城市，超額監(jiān)管的情況很嚴(yán)重”。

16條

與銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策相比，16條政策覆蓋面更廣。

上述國(guó)有銀行人士將16條概括為三個(gè)方面：

第一個(gè)方面是針對(duì)保交樓配套融資做機(jī)制化安排。由于專項(xiàng)借款的金額相對(duì)不足，多數(shù)保交樓項(xiàng)目需要配套融資，但是由于保交樓項(xiàng)目主體多為出險(xiǎn)房企，不符合銀行的風(fēng)控要求，這種情況下，保交付項(xiàng)目很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。16條對(duì)剩余貨值可以覆蓋成本和融資的項(xiàng)目及資不抵債項(xiàng)目的配套融資，均給出了具體指導(dǎo)意見，為商業(yè)銀行給保交樓項(xiàng)目融資提供了合規(guī)依據(jù)。

上述地方銀行人士表示，這一措施對(duì)開發(fā)貸銀行具有較強(qiáng)的吸引力。這類項(xiàng)目開發(fā)主體出險(xiǎn)，去化艱難，導(dǎo)致無(wú)法收回開發(fā)貸，“如果開發(fā)貸銀行提供配套融資，盤活項(xiàng)目，不僅可以解決保交樓，也可以收回開發(fā)貸”。但原來，銀行沒有提供融資的依據(jù)，而按照16條，為保交樓項(xiàng)目提供配套融資，具備優(yōu)先受償權(quán)，而且也明確了資不抵債項(xiàng)目，可以通過捆綁其他項(xiàng)目的方式，解決融資償還來源難題。

該人士表示，針對(duì)資不抵債的項(xiàng)目，有處置恒大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)可以參照，同一省份有多個(gè)項(xiàng)目，A項(xiàng)目資不抵債，B項(xiàng)目保交付后還有剩余貨值，可以在“省內(nèi)找平”，即將B項(xiàng)目剩余貨值調(diào)劑至A項(xiàng)目，以解決配套融資的還款來源。

第二方面是對(duì)涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類管理。16條明確指出，開發(fā)貸在半年內(nèi)到期的可多展期一年，可以不調(diào)整貸款分類，而且強(qiáng)調(diào)銀行和信托借款要保持相應(yīng)的穩(wěn)定性，以此緩解金融機(jī)構(gòu)收回貸款的壓力。

上述國(guó)有銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，此前，無(wú)論是信托借款，還是開發(fā)貸和流貸，信托公司和銀行均面臨著極大的收回壓力，“如果出現(xiàn)大規(guī)模的展期情況，銀行的關(guān)注類信貸會(huì)在短期內(nèi)大幅上升”。

在這種情況下，為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，銀行和信托公司不僅要求房企項(xiàng)目的資金實(shí)現(xiàn)閉環(huán)管理，而且還加大斷貸和抽貸力度，導(dǎo)致房企流動(dòng)性進(jìn)一步惡化，尤其是未出險(xiǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)加大，旭輝即屬此類。

上述國(guó)有銀行人士認(rèn)為，16條通過對(duì)金融機(jī)構(gòu)免責(zé)，一定程度緩解了未出險(xiǎn)房企償付壓力，避免了因擠兌而加速出險(xiǎn)的情況，“金融機(jī)構(gòu)壓力減輕了，對(duì)房企也就不會(huì)逼債了，用時(shí)間換空間”。

16條還對(duì)個(gè)人房貸按揭也給予支持，如果購(gòu)房者因疫情影響出現(xiàn)按揭貸違約的情況，可以協(xié)商延展期，以避免法律違約。這一措施，不僅最大限度照顧了購(gòu)房者的權(quán)利，也保障了銀行的權(quán)益。

第三方面是針對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，既包括針對(duì)房企的開發(fā)貸一視同仁，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，強(qiáng)調(diào)債券和信托對(duì)房地產(chǎn)融資支持，也包括首付和按揭利率因城施策等針對(duì)購(gòu)房者的條款。

反響不一

監(jiān)管層從債券融資、開發(fā)貸、流貸、信托融資、保交付、展期等多個(gè)層面發(fā)力，股市和債市持續(xù)修復(fù)，也讓多數(shù)房企感到曙光即將到來。

一家20強(qiáng)房企的融資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，16條下發(fā)后，他所在公司第一時(shí)間進(jìn)行研究，得出的結(jié)論“偏正面”，“這些政策雖然不能解決根本問題，但能解決企業(yè)的一部分困難，可以喘口氣了”。

此前，包括其老板在內(nèi)的管理層普遍對(duì)房地產(chǎn)未來缺乏信心，甚至萌生退意，但一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，讓他們看到了監(jiān)管層的決心，也增加了對(duì)未來的信心，“現(xiàn)在我們要做的一是保交付，二是保證經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定”。

看到希望的不僅是該20強(qiáng)房企，前述房企投資人士表示，當(dāng)房企看不到任何希望時(shí)，躺平是唯一的選擇，但一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，并非像原來一樣擠牙膏，而是具有系統(tǒng)性和完整性，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，“說明房地產(chǎn)并沒有被拋棄”。

無(wú)論是金融界人士，還是房企人士，均清楚地知悉，目前房地產(chǎn)主要問題在市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法回暖，多數(shù)房企還是無(wú)法走出風(fēng)險(xiǎn)泥潭，但金融政策出臺(tái)無(wú)疑為市場(chǎng)回暖預(yù)留出一定空間。

上述房企投資人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問題是信心和預(yù)期，而不是購(gòu)買力和需求不足的問題，“今年的存款還是增長(zhǎng)的，說明有購(gòu)買力，一二線城市改善型需求也很大，問題是如何恢復(fù)信心和預(yù)期”。

政策雖然不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和信心，但讓房企看到了希望，“不是說這些政策多么見效，而是看到監(jiān)管層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)容忍的底線，也看到了監(jiān)管層托底的決心”，該房企投資人士表示。

多數(shù)地產(chǎn)及金融人士認(rèn)為， “不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”是監(jiān)管的底線，在政策的上限和下限之間，無(wú)疑還預(yù)留較大的彈性空間，而這也讓多數(shù)房企看到希望。

但上述地方銀行人士表示，經(jīng)歷地產(chǎn)風(fēng)波后，金融機(jī)構(gòu)和地方住建部門相當(dāng)謹(jǐn)慎，政策雖然鼓勵(lì)銀行和地方住建部門對(duì)融資及預(yù)售資金監(jiān)管適度放寬，但具體實(shí)施過程中，不同地方的力度和效果也不同。

從城市來看，一二線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好，政策落地空間也大，而三四線城市，由于項(xiàng)目去化較慢，無(wú)論銀行還是地方住建部門，對(duì)政策的響應(yīng)程度相對(duì)更為謹(jǐn)慎。

對(duì)保交付壓力較大的城市，銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的空間較小，該地方銀行人士認(rèn)為，如果再有項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管的問題，“我估計(jì)地方住建部門的人會(huì)被嚴(yán)厲追責(zé)，所以空間不會(huì)太大”。

托底

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月7日至13日一周，全國(guó)58個(gè)城市新建商品房銷售面積同比下滑34.9%，環(huán)比下降28.1%，各線城市均出現(xiàn)較大幅度的下滑，延續(xù)了10月的下滑趨勢(shì)。

上述房企投資人士表示，9月市場(chǎng)曾出現(xiàn)一定程度回暖跡象，但10月再次出現(xiàn)下滑，并延續(xù)到11月。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年下半年開始下滑，如果與2020年同期相比，下滑幅度更甚。

銷售下滑帶來的影響是顯而易見的，在公開發(fā)債、信托和開發(fā)貸普遍缺失的情況下，銷售回款成為房企唯一的資金來源。但銷售回款又有一部分受制于預(yù)售資金監(jiān)管，而無(wú)法自有提取。

從2022年房企中期業(yè)績(jī)或三季度業(yè)績(jī)會(huì)透露的信息來看，多數(shù)民營(yíng)房企的大部分預(yù)售資金停留在項(xiàng)目層面，無(wú)法回流到集團(tuán)用來償債和補(bǔ)充流動(dòng)性，這也是房企出險(xiǎn)的主要原因之一。

上述房企投資人士表示，今年以來，多數(shù)民營(yíng)房企和混合所有制房企均暫停了投資，最大限度減少支出，但仍然無(wú)法避免出險(xiǎn)，根源就是銷售回款減少，償債支出增加，導(dǎo)致失血過多。

上述國(guó)有銀行人士也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底，不排除有更多的民營(yíng)房企出險(xiǎn)，所以監(jiān)管層當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)住市場(chǎng)，“市場(chǎng)只有穩(wěn)住了，才會(huì)有回暖的可能，如果成交和下滑一直向下，只會(huì)更差。”

一系列政策方向著眼于給予房企更多時(shí)間和更大空間來化解風(fēng)險(xiǎn)，該國(guó)有銀行人士認(rèn)為，無(wú)論是政策支持，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本不存在外界認(rèn)為的反轉(zhuǎn)的可能，但監(jiān)管層也不希望房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延和深化，所以一系列金融政策也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的托底。

融資的三支箭，目前已經(jīng)射出兩支，“股權(quán)融資”的第三支箭是否會(huì)射出、什么時(shí)候射出？金融行業(yè)人士普遍認(rèn)為，政策出來較為容易，但與第二支箭一樣，股權(quán)融資同樣難以通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)。

“發(fā)中票由中債增擔(dān)保，投資人還能接受，股權(quán)融資怎么讓投資人認(rèn)可”，上述國(guó)有銀行人士認(rèn)為，相比前兩支箭有充分的抵押物和擔(dān)保，第三支箭很難找到對(duì)應(yīng)的保障措施，而且投資人面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。