張雅楠/文  12月8日，REITs底層資產(chǎn)再度擴(kuò)圍的消息傳來。

證監(jiān)會副主席李超在上海明確，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。

這些舉措，都是中國REITs的題中之意。中國的REITs自2020年4月開始試點(diǎn)，底層資產(chǎn)就明確在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2022年初，又將底層資產(chǎn)范疇擴(kuò)圍到了保租房領(lǐng)域，總體來說，都屬于基礎(chǔ)設(shè)施以及民生保障類資產(chǎn)。

但這一階段，市場化的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目幾乎無法通過REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，而這，本是REITs在國際上最基本的功能，REITs的本意也是房地產(chǎn)投資信托基金。

這一次，真正讓市場特別是房地產(chǎn)行業(yè)感覺振奮的是，李超表示，要研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

盡管時(shí)間表暫未明晰，這一表態(tài)的意義卻非同凡響，我們可以從兩個(gè)方面來看。

第一， 研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房，從保租房到市場化長租房是重大的轉(zhuǎn)變。

此前，公寓類資產(chǎn)參與REITs的方式，有一條明確的通道，先要參照各地出臺的保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提出申請，符合條件成為保租房后，再申請發(fā)行REITs。如果REITs面向市場化的長租房開放，意味著無法進(jìn)入保租房體系的那些長租房，也可以受惠于REITs，這對住房租賃市場的發(fā)展非常有益，因?yàn)楸Ｗ夥款愴?xiàng)目主要面向城市新市民、年輕白領(lǐng)提供租賃住房，是市場中需求和供給量最大的產(chǎn)品類型。

與此同時(shí)，一個(gè)健全的住房租賃市場，還包括許多其他產(chǎn)品類型，例如中高端、滿足多口家庭居住需求的租賃項(xiàng)目，以及更加實(shí)惠、滿足都市藍(lán)領(lǐng)租住需求的項(xiàng)目等等。如果REITs可以為這樣多種多樣的租賃住房提供退出通道，中國租賃市場的豐富度和活躍度都會得到有效提升。

第二， 研究推動試點(diǎn)范圍拓展到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。

這是尤其令房地產(chǎn)市場振奮的消息。長期以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在增量發(fā)展階段，積累了很大體量的商業(yè)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)沉淀在開發(fā)商手中，一直是待解的難題。在前兩年的物業(yè)上市潮中，很多房企將商業(yè)管理能力輕資產(chǎn)化，打包進(jìn)了上市物業(yè)公司中，剩下的重資產(chǎn)如何妥善處置，從國際上和歷史上REITs的用途看，REITs其實(shí)是最優(yōu)答案。

出于多重因素考量，尤其是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段，中國版REITs在2020年推出伊始，并沒有將商業(yè)不動產(chǎn)納入考量。

現(xiàn)在，隨著房住不炒的穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)，以及房地產(chǎn)去泡沫取得了深入進(jìn)展，商業(yè)不動產(chǎn)入列，也是REITs的題中之意，它有助于商業(yè)資產(chǎn)通過投融管退獲得更加良性的循環(huán)，幫助企業(yè)降低杠桿。