經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡群  2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。這已經(jīng)是LPR報(bào)價(jià)連續(xù)第6個(gè)月保持不動(dòng)。

“上半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有可能下調(diào)0.1至0.15個(gè)百分點(diǎn)。”東方金誠(chéng)的分析報(bào)告顯示，當(dāng)前居民房貸利率相對(duì)偏高，具備一定下調(diào)空間。

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.26%，已低于此前于2009年9月創(chuàng)下的有歷史記錄以來(lái)的最低水平（4.34%）。但無(wú)論是與同期企業(yè)貸款利率相比，還是從與名義經(jīng)濟(jì)增速匹配的角度衡量，當(dāng)前居民房貸利率都處于相對(duì)偏高水平。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在經(jīng)歷了2022年的持續(xù)下調(diào)后，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報(bào)價(jià)決定的最低值附近。接下來(lái)為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期以上LPR報(bào)價(jià)先行下調(diào)。

2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年2月份符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中共23個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率。其中，南寧、珠海等城市2月份首套房貸利率已降至3.70%，較1月份下降40個(gè)BP。

隨著首套房貸利率的不斷降低，其與存量房貸利率利差正不斷擴(kuò)大。當(dāng)前房貸利率主要有“固定利率”模式和“LPR+基點(diǎn)”模式兩種，“固定利率”模式房貸利率固定不變，“LPR+基點(diǎn)”模式下LPR可變，但基點(diǎn)部分在合同期內(nèi)不會(huì)變動(dòng)。2019年8月至2023年2月，LPR從4.85%降低至4.30%，因此，購(gòu)房者仍舊承擔(dān)著較高比例的基點(diǎn)部分利率。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，2017年后，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房貸利率開(kāi)始高于貸款基準(zhǔn)利率（2020年開(kāi)始房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即LPR）。2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率8.5折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2021年下半年開(kāi)始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過(guò)6.5%。據(jù)測(cè)算，上述時(shí)段發(fā)放的存量房貸占比可能超過(guò)50%。雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個(gè)基點(diǎn)，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。

存量房貸利率有下調(diào)可能嗎，先要算算誰(shuí)是房貸市場(chǎng)的主要供給方，下調(diào)帶來(lái)怎樣的影響。

根據(jù)部分上市銀行2022年半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，14家銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額超過(guò)33萬(wàn)億元，占全國(guó)85.05%。其中，6家國(guó)有銀行合計(jì)近27萬(wàn)億元，占全國(guó)69.38%。在股份制銀行中，招行、興業(yè)貸款余額緊跟國(guó)有大行，均已超1萬(wàn)億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：2022年上市銀行中報(bào)

其中，建行、工行、農(nóng)行的個(gè)人住房貸款居于前三位，分別為6.48萬(wàn)億元、6.45萬(wàn)億元和5.34萬(wàn)億元，三家銀行合計(jì)為18.27萬(wàn)億元，占全國(guó)個(gè)人住房貸款余額47.09%。如果從發(fā)放貸款和墊款總額來(lái)看，建行、工行、農(nóng)行的個(gè)人住房貸款占比分別為28.9%、31.8%和29.7%。

國(guó)際金融問(wèn)題專家趙慶明表示，房貸作為長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入來(lái)源，一旦利息收入降低，短期內(nèi)將對(duì)大中型銀行的利潤(rùn)產(chǎn)生較大沖擊，建行、工行、農(nóng)行等國(guó)有大行則首當(dāng)其沖。

長(zhǎng)江證券銀行業(yè)首席分析師馬祥云根據(jù)央行數(shù)據(jù)計(jì)算得出，2010年以來(lái)以“貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)”的價(jià)格凈新增的個(gè)人住房貸款總額約22萬(wàn)億元，占2022年末個(gè)人住房貸款余額的56.7%，按貸款金額加權(quán)計(jì)算后的平均利率為5.63%。

馬祥云的研究報(bào)告顯示，假設(shè)22萬(wàn)億元的存量房貸中有70%為首套房房貸，將這部分貸款的利率全部下調(diào)至4.30%，則將對(duì)個(gè)人住房貸款全盤的收益率產(chǎn)生約-53BP影響。由于不同銀行的住房貸款占比存在差異，因此受影響的程度也不同，基于假設(shè)估算，國(guó)有大行的凈息差將受到約3-5BP收窄影響。

我國(guó)個(gè)人住房貸款規(guī)模在2021年期間實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，進(jìn)而2022年后，規(guī)模增幅放緩，并于2022年3季度末達(dá)到階段性新高，為38.91萬(wàn)億元，僅一個(gè)季度后，個(gè)人住房貸款規(guī)模便開(kāi)始緩慢下降。

2月3日，人民銀行發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

趙慶明預(yù)計(jì)，如果存量房貸利率與首套房貸利率較大利差仍然存在，提前還貸現(xiàn)象還將會(huì)持續(xù)，個(gè)人住房貸款規(guī)模也會(huì)進(jìn)一步下降。

數(shù)據(jù)來(lái)源：人民銀行