(圖片來源:東方IC)
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月14日上午,將簡單的行李帶上樓后,王曉算是正式進(jìn)入裝修模式。今年2月,她以200萬元總價(jià)買下天津南開區(qū)一套不到70平方米的“老破小”,此前,她已經(jīng)通過“海河人才計(jì)劃”拿到天津戶口。
王曉是一位生活在北京的全職家庭主婦,孩子上三年級,由于沒有北京戶口,無法在北京高考,她將天津作為未來第二生活場所,“我老公上班來不了,以后就只能兩地生活了,周末他來天津,寒暑假我和孩子回北京”。
像王曉這樣為了孩子上學(xué)在天津買房的人不在少數(shù),一直以來都是支撐天津樓市的重要力量之一。“去年拿到戶口就準(zhǔn)備買房,經(jīng)歷了疫情,春節(jié)后才敲定”。
一家民營房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),過去一年,疫情影響疊加房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),使購房者極其謹(jǐn)慎,天津樓市積壓了大量需求,“1月底,這部分需求開始釋放,現(xiàn)在基本恢復(fù)到常態(tài)了”。
需求爆發(fā)
3月12日,位于天津河北區(qū)的德賢華府售樓處只有幾名銷售人員在,雖然是周末,但沒有看房人。根據(jù)項(xiàng)目方公布的資料,該項(xiàng)目共14棟樓848戶,全部為三居室。
一位銷售人員表示,過去,由于天津房地產(chǎn)市場去化較慢,有相當(dāng)部分項(xiàng)目都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。其所在項(xiàng)目,一期在2019年10月開盤,“去年3月已經(jīng)交房,二期和三期預(yù)計(jì)今年交房”。
據(jù)其介紹,2月份看房的人比較多,成交相對較好,目前客流已經(jīng)恢復(fù)到常態(tài),由于是尾房處理,可選擇性相對較小,“價(jià)格在350萬元到550萬元左右,所有戶型基本類似,只是大小不同。”
同處一個(gè)片區(qū)的十里觀瀾項(xiàng)目有三四組客戶在看房。根據(jù)項(xiàng)目方公布的海報(bào),十里觀瀾從2022年1月1日到2023年2月28日累計(jì)成交403套,為河北區(qū)的銷冠項(xiàng)目。
該項(xiàng)目一位銷售人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),春節(jié)后銷售開始逐步好轉(zhuǎn),到2月中旬呈現(xiàn)出爆發(fā)狀態(tài),“2月一個(gè)月賣出100多套,趕上去年半年的銷量了,現(xiàn)在客流和成交都恢復(fù)正常了”。
這一片區(qū)共有三個(gè)項(xiàng)目,德賢華府和十里觀瀾的銷售均價(jià)在3.6萬元/平方米左右,還有一個(gè)天閱海河項(xiàng)目,均價(jià)在4.3萬元/平方米。銷售人員介紹,最近一個(gè)月累計(jì)成交近20套,基本為140平方米左右的四居室。
閱千峯項(xiàng)目位于南開區(qū),最早于2019年9月開盤,項(xiàng)目單套最小面積160平方米,開盤時(shí)銷售均價(jià)5.9萬元/平方米,2021年漲價(jià)至6.4萬元/平方米,目前銷售均價(jià)7.5萬元/平方米,除了常規(guī)折扣外,還另外贈(zèng)送兩個(gè)車位。
3月13日,閱千峯項(xiàng)目售樓處已經(jīng)不復(fù)2月的熱鬧情形,“我們項(xiàng)目都是改善型需求”,銷售人員介紹,本地改善型需求是項(xiàng)目成交的主體力量,“這種項(xiàng)目總價(jià)高,去化比較慢”。
鉑悅公望項(xiàng)目同樣位于南開區(qū),緊鄰南開中學(xué),只有4棟樓252戶,目前有一棟樓接近完工,其他三棟樓主體建成,正在做內(nèi)外部裝修。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù),該項(xiàng)目近30天成交量在南開區(qū)排在第四位。
和平、南開、河西、河?xùn)|、河北和紅橋?yàn)樘旖虺橇鶇^(qū),其中和平區(qū)和南開區(qū)因?yàn)閷W(xué)區(qū)較好,被稱為天津樓市的天花板,多數(shù)新項(xiàng)目價(jià)格超過5萬元/平方米,部分高端項(xiàng)目單價(jià)達(dá)9萬元/平方米。
天津城六區(qū)的二手房市場,形成了一個(gè)以和平區(qū)為頂端的金字塔狀行情,目前和平區(qū)的成交均價(jià)普遍超過6萬元/平方米,其他城區(qū)的二手房成交均價(jià)在3萬元/平方米以內(nèi),部分小區(qū)甚至低于2萬元/平方米。
相較新房,天津二手房價(jià)格普遍較低。王曉購買的“老破小”位于南開區(qū),緊鄰天津大學(xué),單價(jià)在3萬元/平方米左右,而周邊的新房售價(jià)普遍超過7萬元/平方米。十里觀瀾附近的二手房價(jià)格普遍低于2萬元/平方米。
天津鏈家一名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),天津城六區(qū)的二手房價(jià)格主要和學(xué)區(qū)掛鉤,派位的學(xué)校排名越靠前,二手房價(jià)格越高,“買房的大部分都是新落戶的家庭為了孩子上學(xué),老天津人很少會(huì)買二手房”。
據(jù)其介紹,這一波天津市場行情先后加起來不到20天,主要集中在2月上旬和中旬,“二手房市場主要以外地成交為主,新房成交主要是本地改善型需求,新房和二手房有聯(lián)動(dòng)性,但需求群體不同。”
需求釋放
2022年中拿到天津戶口后,王曉就將買房擺上了日程,但由于疫情,一直沒有機(jī)會(huì)到天津看房,春節(jié)后,根據(jù)王曉的要求,中介選定了幾套房源,“頭一天看完房,第二天就約了房主談價(jià)格,房主也在換房,著急賣,所以談得很快”。
從看房到談價(jià)格,再到簽合同,王曉用了不到兩周時(shí)間,三月上旬完成過戶,開始張羅房子裝修的事,“房子比較舊了,好好裝一下,以后賣的時(shí)候也好賣”。
春節(jié)假期后,像王曉一樣從北京來天津買房的人不在少數(shù)。上述鏈家中介介紹,之前很多人想買,但來不了天津,積壓了大量的需求,“春節(jié)前后,很多人來買,基本都是首次在天津買房的剛需”。
2022年12月,疫情政策剛調(diào)整時(shí),正值房企年終沖量,各大新房項(xiàng)目均推出了較大的促銷優(yōu)惠政策,比如十里觀瀾推出的5個(gè)9.9折;部分項(xiàng)目還根據(jù)首付支付時(shí)限有不少個(gè)性化的折扣,比如5天首付可以再優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。
上述房企天津地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人介紹,彼時(shí),天津多數(shù)項(xiàng)目的折扣都低于9.5折,部分遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目甚至降至備案價(jià)的8.5折左右,“城六區(qū)的項(xiàng)目一套下來基本能便宜十幾萬、二十來萬,有的項(xiàng)目還贈(zèng)送車位”。
由于天津市場長期低迷,很多項(xiàng)目營銷人員對市場本沒有太多期望,更多是常規(guī)性的促銷手段,但春節(jié)后市場成交完全出乎多數(shù)從業(yè)人員的預(yù)料。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),春節(jié)過后,天津新房到訪量激增,2月6日-12日,全市熱銷項(xiàng)目共計(jì)接待客戶32370組,平均單盤接待118組客戶,環(huán)比上漲28%;共計(jì)認(rèn)購2879套,平均單盤認(rèn)購10.5套,環(huán)比上漲38%。
“去年一年積壓的需求,集中在一個(gè)月消化了。”一位房地產(chǎn)央企人士這樣形容2月的天津樓市,只是積壓的需求釋放得也快,大約兩周左右,成交已經(jīng)開始回落。
上述營銷負(fù)責(zé)人表示,無論是新房的改善型需求,還是二手房學(xué)區(qū)剛需,過去一年,因?yàn)橐咔榉揽丶皹鞘邢滦杏绊懀诮衲甏汗?jié)后得到釋放,“不僅僅是天津,全國都差不多”。
同花順數(shù)據(jù)顯示,2022年天津商品房銷售面積973.77萬平方米,同比下滑32.2%,這也是天津自2005以來商品房成交面積首次跌破千萬平方米。2022年天津房價(jià)跌幅也接近兩個(gè)百分點(diǎn)。
多位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),目前,雖然成交量降下來了,但市場行情暫時(shí)保住了。進(jìn)入3月,隨著市場回暖,部分項(xiàng)目減少甚至取消了折扣。
學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)
一直以來,天津因高考分?jǐn)?shù)較低、落戶條件寬松等原因,吸引著周邊省市居民的落戶需求,尤其是像王曉這樣在北京生活而沒有北京戶口的人。天津多個(gè)項(xiàng)目銷售人員也表示,高考分?jǐn)?shù)較高的河北和山東也是天津樓市的重要客源地。
同花順根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年到2021年,天津常住人口從1443萬減少至1373萬,凈減少了70萬人;而同期,戶籍人口增加了107萬。
天津目前的限購政策是,外地戶籍在天津具備半年社保或完稅證明,就可以獲得購房資格;或者通過海河人才計(jì)劃等方式落戶,獲得天津戶口后,也可以獲得購房資格,實(shí)際操作中相對簡便。
2月一波行情一定程度上是因?yàn)槎址砍山换钴S,帶動(dòng)了新房成交,最終形成一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
上述房企天津地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人統(tǒng)計(jì)了部分價(jià)格較高的新盤成交情況,絕大多數(shù)為改善型需求,“基本都是把原來的‘老破小’賣了換新房,如果沒有二手房成交活躍,就不可能有新房的成交行情”。
閱千峯銷售人員也表示,他們項(xiàng)目成交均為賣一買一的客戶,二手房成交間接帶動(dòng)了新房的成交,“新房成交為什么起來了,就是因?yàn)槎址肯绕饋砹?rdquo;。
雖然目前看房量和成交回落,但無論是從業(yè)人員,還是購房者,對樓市的信心在逐步恢復(fù),“有些項(xiàng)目已經(jīng)取消了所有折扣,這在以前是不敢想的”, 上述房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人說。
2021年,天津土地出讓金超過千億,但2022年這一數(shù)字只有314億元,減少七成以上。隨著樓市行情好轉(zhuǎn),天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地,共計(jì)1954畝,推地力度恢復(fù)到2021年水平。
“還稱不上回暖,最多就是復(fù)蘇”,上述房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為,目前天津樓市供大于求的格局依然沒有改變,北辰、津南、靜海等區(qū)域依然有大量老盤無法消化,短時(shí)間內(nèi)也不可能消化完,而部分熱點(diǎn)區(qū)域的庫存會(huì)快速降低,未來樓市分化將更為嚴(yán)重,“賣不掉的可能真就賣不掉了”。
(應(yīng)受訪者要求,王曉為化名)
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