經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。歷經(jīng)十年，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度至此全面建立。

此處的“不動(dòng)產(chǎn)”，包含城市里的房子、農(nóng)村宅基地上建的民房、集體土地上的建筑物，還包括田地、林地、草原、湖泊等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及海域使用權(quán)等，范圍覆蓋約960萬(wàn)平方千米的陸地面積和約473萬(wàn)平方千米的海域面積。

自然資源部據(jù)此創(chuàng)建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。

消息一出，引發(fā)熱議。有人說(shuō)，這是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的前兆，尤其是會(huì)打擊房產(chǎn)投機(jī)者、囤房囤地群體；也有人認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控從交易環(huán)節(jié)延伸到持有環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。當(dāng)天A股和港股房地產(chǎn)板塊普跌。

全面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著什么？為什么需要舉多部門(mén)之力，花費(fèi)十年建立一個(gè)國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)？一位北方城市省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)解釋?zhuān)绻麅H理解為國(guó)家要征收房地產(chǎn)稅，是誤讀，且“格局小了”。全面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記完成，意味著一個(gè)國(guó)家清晰知道自己領(lǐng)土范圍內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、面積、物權(quán)變動(dòng)情況等，這是提升國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的應(yīng)有之義。

這十年，完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，只是第一步。“未來(lái)，這個(gè)龐大的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)有什么用，取決于想怎么用”，一位東部城市規(guī)劃與自然資源系統(tǒng)人士說(shuō)。

十年之功

前述省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)解釋?zhuān)?ldquo;我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”這13個(gè)字，重心在“全面”和“統(tǒng)一”。

“全面”是指《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》里規(guī)定的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)都被納入統(tǒng)一登記，如集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物所有權(quán)；森林和林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)等。

其次是“統(tǒng)一”，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，統(tǒng)一由自然資源部承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

早在2007年前后，中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)岳曉武就頻頻呼吁，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。他解釋?zhuān)捎跉v史原因，過(guò)去與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的登記分散在不同部門(mén)，土地在國(guó)土部門(mén)，房屋在建設(shè)部門(mén)，林權(quán)在林業(yè)部門(mén)，草原和農(nóng)用土地的承包經(jīng)營(yíng)在農(nóng)業(yè)部門(mén)，但實(shí)際上，不管是林、草、房還是承包權(quán)，都跟地有關(guān)，但往往一塊地上存在許多維度的權(quán)利主張。

到了2007年3月，物權(quán)法規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，但是進(jìn)展比較慢。一直到2013年，國(guó)務(wù)院提出要在2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等部門(mén)負(fù)責(zé)。

2014年11月，國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，2015年3月1日起正式施行，這份條例成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心法律依據(jù)。

2016年再明確了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》由國(guó)土資源部統(tǒng)一監(jiān)制，頒發(fā)新證，停發(fā)舊證，這一年，不動(dòng)產(chǎn)登記制度全面落地。

2018年6月，自然資源部宣布，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。

一位接近自然資源部的人士透露，2023年4月，自然資源部宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不意味著目前中國(guó)全域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)都有了自己的產(chǎn)權(quán)登記編號(hào)，而是在業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，2022年有個(gè)重要節(jié)點(diǎn)——林地使用權(quán)和林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等開(kāi)始納入不動(dòng)產(chǎn)登記，自然資源部真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)全業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

今年是原國(guó)土資源部接過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職權(quán)滿(mǎn)十年。2013年年底，國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，拉開(kāi)了整合登記職責(zé)、建立統(tǒng)一機(jī)構(gòu)的大幕。2014年5月，原國(guó)土資源部掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，時(shí)任地籍管理司司長(zhǎng)王廣華兼任首任不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)。

“非常難”

岳曉武指出，不同部門(mén)分散登記，首先是老百姓辦證成本高，房子要房管局辦證，土地要去國(guó)土局辦證，一件事得跑?chē)?guó)土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)；其次是交易成本高，賣(mài)個(gè)房子，要查看對(duì)方的土地證、房屋登記證等等，且不同部門(mén)的登記、存儲(chǔ)成本也很高，不利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理，也不利于產(chǎn)權(quán)保護(hù)和市場(chǎng)交易秩序。

一位南方城市省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士主要負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，他解釋?zhuān)?ldquo;盤(pán)家底”工程持續(xù)十余年，非常難，最大的難點(diǎn)是由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到多個(gè)部門(mén)，包括房屋、土地、林業(yè)、海域等，這幾個(gè)部門(mén)原來(lái)的基礎(chǔ)登記資料、底圖、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、分類(lèi)、坐標(biāo)系、數(shù)據(jù)類(lèi)型甚至登記平臺(tái)都不一樣，都要重新開(kāi)發(fā)，重新制定統(tǒng)一的規(guī)范。

說(shuō)起各個(gè)部門(mén)登記數(shù)據(jù)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)打架、重復(fù)整合問(wèn)題，他有舉不完的實(shí)例：比如像林權(quán)登記，跟不動(dòng)產(chǎn)登記的坐標(biāo)系是完全不一樣的，很多都是沒(méi)有明確的界址點(diǎn)坐標(biāo)，只是在圖上畫(huà)一下，載明林斑，期間容易牽涉到林地權(quán)屬重疊沖突的問(wèn)題。

統(tǒng)一登記工作復(fù)雜且細(xì)致，還受限于此前的登記基礎(chǔ)工作扎實(shí)程度。“比如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量薄弱，糾紛很多”，主要是歷史上存在多次劃轉(zhuǎn)重新分配導(dǎo)致的權(quán)屬爭(zhēng)議，超過(guò)20年訴訟時(shí)效，法院都無(wú)法受理，即使法院做出判決，當(dāng)事人也可能不服，所以即便現(xiàn)在登記進(jìn)了系統(tǒng)，也可能存在很多爭(zhēng)議。

此外，原先分管不同領(lǐng)域的部門(mén)間有部分權(quán)責(zé)還沒(méi)理清楚，這是部門(mén)與部門(mén)之間的溝通與較量。

該南方城市省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士理了理這些年的工作時(shí)間線(xiàn)，2015年開(kāi)展統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，2016年推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)建設(shè)，2017年做存量數(shù)據(jù)整合，2018年以來(lái)主要做規(guī)范化登記，便民利民。

4月25日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)田文彪公開(kāi)表示，目前國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)通的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)平穩(wěn)運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)覆蓋全國(guó)、實(shí)時(shí)更新，包含超過(guò)15億條不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

目前全國(guó)有約3000個(gè)大廳、40000個(gè)登記窗口，累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份、電子證書(shū)證明3.3億多本。一般登記和抵押登記實(shí)現(xiàn)5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，較2015年壓縮83%。

房地產(chǎn)稅將來(lái)？

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記新聞一出，公眾普遍認(rèn)為這和房地產(chǎn)稅征收有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅的前置條件就包括全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，本次自然資源部指出我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也意味著房地產(chǎn)稅征收的前提條件進(jìn)一步完善。

東北證券房地產(chǎn)組首席分析師吳胤翔給行業(yè)內(nèi)一番熱議降了降溫。他認(rèn)為，歷來(lái)每次相關(guān)新聞大家都會(huì)往征稅方面考慮，但很快就會(huì)證偽。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，每年都在說(shuō)，每年都在做，是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的必要條件，也是非充分條件，只是漫長(zhǎng)時(shí)間表中不甚重要的一環(huán)。“房地產(chǎn)稅是地方稅，全國(guó)聯(lián)不聯(lián)網(wǎng)沒(méi)那么重要。更多是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記提供的不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)信息為稅基評(píng)估提供數(shù)據(jù)支撐。”吳胤翔補(bǔ)充，開(kāi)征房地產(chǎn)稅任重道遠(yuǎn)，難度頗大，需要在行業(yè)進(jìn)入非常穩(wěn)定的階段后才開(kāi)始試點(diǎn)。

多位接受采訪(fǎng)的土地部門(mén)人士都表示，通過(guò)統(tǒng)一登記，政府能更好地掌握不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值、權(quán)屬等信息，從而為房地產(chǎn)稅的征收提供完整、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在不動(dòng)產(chǎn)信息完全公開(kāi)透明的情況下，稅務(wù)部門(mén)可以更加準(zhǔn)確、高效地進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征收和管理。當(dāng)然，前提是人大完成房地產(chǎn)稅立法等所有工作，明確要征收房地產(chǎn)稅后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能起到助力作用。

為了消除公眾的擔(dān)憂(yōu)，早在2015年6月，國(guó)土資源部舉行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記訪(fǎng)談中，時(shí)任不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜曾表態(tài)，實(shí)施統(tǒng)一登記不是以征收房地產(chǎn)稅為目的，它并非房地產(chǎn)稅開(kāi)征的必要條件。

盧靜解釋?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)摸清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。中國(guó)有960萬(wàn)平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動(dòng)產(chǎn)登記中的最小一塊，更不用說(shuō)廣大的農(nóng)村土地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市建成區(qū)的面積。

2022年3月，財(cái)政部官員曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

疫情防控政策調(diào)整后，關(guān)于是否繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的問(wèn)題又屢被討論。4月27日，經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平發(fā)文稱(chēng)，房地產(chǎn)稅肯定是大勢(shì)所趨，但考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未走出困境，建議房地產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)暫緩，服從全力拼經(jīng)濟(jì)的大局。待經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)之后，再探索試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

一位原國(guó)土資源部官員預(yù)判，近5年內(nèi)，房地產(chǎn)稅不會(huì)全面開(kāi)征，但他個(gè)人私下也會(huì)建議親朋好友，在房產(chǎn)投資上要適度減倉(cāng)，一個(gè)城市的房產(chǎn)不要太多，最好不要超過(guò)兩套。

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)化

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉從物權(quán)法角度分析：開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，首要意義在于落實(shí)《物權(quán)法》，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)；其次，整合散亂在各職能部門(mén)之間的不動(dòng)產(chǎn)碎片信息，摸清不動(dòng)產(chǎn)“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高政府治理效率和水平。

站在更高維度看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為現(xiàn)代國(guó)家公共財(cái)政提供基礎(chǔ)，也為未來(lái)稅制改革奠定基礎(chǔ)，李宇嘉認(rèn)為，政府可以清晰地了解全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量明細(xì)、價(jià)值，有利于為公共產(chǎn)品供給提供科學(xué)的依據(jù)，如擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的居民越集中的區(qū)域，對(duì)公共產(chǎn)品的需求也就越多。

除了保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、為未來(lái)稅制改革提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，多位規(guī)自系統(tǒng)官員曾論證過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

福清市自然資源和規(guī)劃局自然資源和規(guī)劃發(fā)展中心負(fù)責(zé)人俞云欽在其論文中表示，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以保障人民關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合法權(quán)益，也能作為征收稅收的證據(jù)，還有助于發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在調(diào)和房地產(chǎn)供求關(guān)系中的作用。

例如，依靠不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)確立審查制度，加大了對(duì)部分“炒房”人員的審核力度，降低投資者大量購(gòu)置房產(chǎn)的現(xiàn)象，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持在較為平衡的供求關(guān)系中。

山西省孝義市自然資源局李瑞玲則在論文中提到不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)金融資源配置的影響：不動(dòng)產(chǎn)登記能夠全方位地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、歷史交易、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)期限等信息，這些信息能快速被商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取，使其合理地為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的信用貸款、抵押貸款等金融產(chǎn)品，最終優(yōu)化房地產(chǎn)金融資源的配置結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)金融資源的使用效益。

同時(shí)，基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的金融體系，不僅能夠宏觀調(diào)控房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及行業(yè)鏈條，還能協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使得房地產(chǎn)金融資源能夠和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)融合，最終推動(dòng)房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的衍生用途，前述南方城市省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士較謹(jǐn)慎樂(lè)觀。他直言，目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的用途還只是理論上、學(xué)術(shù)上的構(gòu)想。“在對(duì)數(shù)據(jù)做分析前，首先要數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、格式統(tǒng)一，各地平臺(tái)統(tǒng)一建設(shè)好，上傳上報(bào)無(wú)遺漏。”而在其所在的省份，自2017年以來(lái)，對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合只完成了中心城區(qū)的部分，農(nóng)村和林權(quán)的很多登記還沒(méi)做，光中心城區(qū)的一個(gè)區(qū)縣就花了數(shù)百萬(wàn)元。

這位南方城市省級(jí)自然資源與規(guī)劃廳人士透露，這些不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要各地政府自己花錢(qián)招標(biāo)找公司來(lái)做，沒(méi)有上級(jí)撥款，城區(qū)的登記資金較充裕尚且步履維艱，而未來(lái)做農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記的難度將翻番，資料缺失、歷史久遠(yuǎn)、權(quán)屬爭(zhēng)議、資金難題等有待解決。

前述東部城市規(guī)自系統(tǒng)人士表示，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以理解為國(guó)家基本掌握了全國(guó)各個(gè)城市的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)，自然資源部已經(jīng)做好了基礎(chǔ)工作。“這個(gè)巨大的數(shù)據(jù)庫(kù)有什么用，取決于想怎么用。”他舉例，如果中紀(jì)委辦案，請(qǐng)自然資源部協(xié)同，在系統(tǒng)上調(diào)取數(shù)據(jù)，某個(gè)人員的不動(dòng)產(chǎn)情況就能一目了然。