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    惠州樓盤大降價調(diào)查

    陳月芹2023-05-26 22:02

    (本報資料圖)

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳月芹 5月23日,廣東惠州一新房項目東方·鉑悅府被勒令“封盤”后,老業(yè)主代表和開發(fā)商們終于坐下來談判。應(yīng)業(yè)主們要求,開發(fā)商立下書面承諾:近幾日打折賣出的153套房子作退款處理,贈送車位的協(xié)議全部作廢。

    不止于此,未來如果開發(fā)商再有贈送或低價賣車位、以低首付等手段賣房等“擾亂市場”行為,需給予集體業(yè)主相應(yīng)價值的賠償。

    這是鉑悅府業(yè)主們爭取來的“勝利”。

    在此3天前,他們聚集到售樓處拉橫幅,抗議開發(fā)商以近乎腰斬的價格,賣房、送車位。

    這樣的現(xiàn)象,在去年廣東省各地市中GDP增速第一的惠州非常普遍。

    過去多年,坐擁陽光海灣的惠州憑借低價和地理優(yōu)勢,吸納了大量的莞深投資客,但也極容易隨著深圳經(jīng)濟(jì)起伏,而出現(xiàn)潮汐式的周期。市場好了,投資需求涌來;一有降溫趨勢,投資客又像潮汐一樣完全退潮,而較萎靡的本地需求成為曲線起落的減震器,這種在核心城市外圍衛(wèi)星城的樓市表現(xiàn),被稱為“惠州現(xiàn)象”。

    隨著核心城市內(nèi)生動力的乏力以及投資風(fēng)潮的褪去,具備“惠州現(xiàn)象”特征的樓市都走到艱難時刻,前有北京周邊衛(wèi)星城廊坊燕郊,后有深圳周邊的惠州等地。

    現(xiàn)在,樓市調(diào)控者面臨著一個悖論,即救助這些市場的關(guān)鍵在于讓一線市場先活躍起來,然后帶動二三線市場,可是一旦一線城市放開,資金會回到核心城市,加劇衛(wèi)星城市的難題。

    腰斬賣房受阻

    5月19日晚,惠州市惠陽區(qū)的房地產(chǎn)項目東方鉑悅府,宣布啟動了史上最猛促銷政策——單價從備案價的1.5萬元降至8600元/平方米,開發(fā)商還提供低首付、零首付加送車位等促銷方案。

    這場涉及數(shù)百套房源促銷撼動了全惠州的房地產(chǎn)中介,一位親歷者展示的圖片和視頻顯示,當(dāng)晚凌晨2點(diǎn)多,多個客戶打開手機(jī)付款二維碼等待下定金,置業(yè)顧問和中介們凌晨5點(diǎn)多才下班。

    第二天,老業(yè)主們在售樓處拉橫幅抗議,白底黑字寫著“無良開發(fā)商,還我車位”等。

    惠州大亞灣區(qū)房管局最初回應(yīng),房企降價是市場行為,但在5月21日凌晨卻發(fā)出一份紅頭文件,將涉事項目“鎖盤”,售樓處暫停營業(yè)。

    5月23日,在鉑悅府各棟業(yè)主代表的要求下,開發(fā)商立下書面承諾:5月19日以來賣出的153套房子將作退款處理,贈送車位的協(xié)議全部作廢,后續(xù)若開發(fā)商再贈送或低價賣車位、以低首付賣房擾亂市場,需給予集體業(yè)主相應(yīng)價值的賠償。

    一位中介向經(jīng)濟(jì)觀察報透露,售樓處關(guān)停后,業(yè)主和保安們嚴(yán)陣以待,嚴(yán)禁中介和陌生人到小區(qū)看房,進(jìn)小區(qū)前需報備所到具體樓棟和房號、業(yè)主姓名,核對無誤才可放行。他曾三次換成便裝,試圖帶客戶進(jìn)小區(qū)看房,均被阻攔在外。

    同在惠陽區(qū)的海倫堡·臻悅府、中洲·河谷花園等項目也被“鎖盤”。5月23日晚,置業(yè)顧問拿出項目剛被鎖盤的相關(guān)截圖,試圖說服記者盡快付定金,即可跟著已成交的33套房源上報為優(yōu)惠價房源。

    中洲·河谷花園置業(yè)顧問多次提到,自己也是該項目一期的老業(yè)主,很多經(jīng)其成交的客戶買在價格高位1.55萬元/平方米,如今不僅單價降至9200元,還提供首付4萬元、送車位等方案。

    “穩(wěn)住”備案價

    惠州大亞灣區(qū)與深圳坪山相鄰,過去多年憑借高性價比的海景房吸引了大量外地置業(yè)客。現(xiàn)在,也成了降價重災(zāi)區(qū)。

    5月23日晚上,卓洲·綠景南莊項目向全城中介發(fā)出高傭金、降價和低首付的號召令,啟動為期3天的促銷。

    卓洲·綠景南莊提供三種首付方案:以首套為例,一是正常按2成首付,直接7.5折;二是首付3萬元,開發(fā)商送剩余首付,還贈送兩年月供;三是零首付,連定金都不用,送一年月供。

    以該項目一套92平方米的精裝現(xiàn)房為例,購房者可選擇首付7.7萬元,開發(fā)商贈送剩余首付約20萬元,但因銀行賬戶公轉(zhuǎn)私,購房者還需支付這筆錢10%的稅費(fèi)。此外,開發(fā)商還贈送3年月供、每月3500元,算下來,購房后前3年月供僅1500元。

    如果購房者預(yù)算不足,也可以零首付“上車”。

    多位惠州地產(chǎn)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報證實,除個別央企外,整個惠州近9成以上項目都執(zhí)行低首付甚至零首付方案。具體操作上,有的開發(fā)商要求購房者準(zhǔn)備兩張銀行卡到售樓處,先交定金后,開發(fā)商便馬上打首付款到其中一張卡,購房者將錢轉(zhuǎn)給自己另一張卡,再打給預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。“這么費(fèi)盡周章,實際上是巧妙突破政府規(guī)定的‘降價幅度不能超過備案價15%’的要求,讓拿不出首付的剛需客也能買房,而開發(fā)商盯的是購房者簽約后銀行放的貸款。”

    惠州中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,4月惠州新房成交套數(shù)和面積環(huán)比下降均超4成,其中大亞灣區(qū)的成交面積環(huán)比降幅達(dá)66%。

    4月28日,惠陽區(qū)發(fā)文《關(guān)于全方位宣傳購房優(yōu)惠政策的函》,至此惠州全域首付比例從3成降為2成,限售年限由3年變1年,團(tuán)購折扣可低至8折。

    一位頭部房企惠州客研負(fù)責(zé)人李嶼表示,這些刺激政策并沒有帶動新房成交。但限售3年變1年后,二手房成交量環(huán)比增長了195%,但大部分人賣房后并沒有去買新房,還因為二手房掛牌量激增,分流了新房的購買客群。市場越來越內(nèi)卷,鉑悅府等現(xiàn)房項目降價還能去化一批,期房降價依舊沒人買。

    很多人笑稱,惠州的特產(chǎn)是房子,尤其是臨深的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū),高層住宅林立,很多小區(qū)層數(shù)在40層以上,想用手機(jī)拍攝街對面樓棟的全貌,需要切換成廣角鏡頭的最大變焦倍數(shù)。

    惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月底,惠州的狹義庫存約1768萬平方米,不再新增供應(yīng)的情況下,當(dāng)?shù)卮媪啃路啃?6個月才能賣完,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去化周期6-12個月的合理區(qū)間。而一家Top5房企投資高管透露,惠州廣義庫存,即在售新房加上已出讓但未開發(fā)地塊的供應(yīng)量,約6500萬平方米,以2022年銷量計算,可能要11年才能消化完。

    供應(yīng)

    該頭部房企投資高管提到,惠州有個特殊性,大量的地在村民、私人老板等手里,開發(fā)商進(jìn)入惠州市場,想通過招拍掛、只花地價款就拿到一塊地,可能性極小。

    21世紀(jì)初,惠州市為了開發(fā)大亞灣區(qū),發(fā)展石化產(chǎn)業(yè),推行“區(qū)片補(bǔ)償+留用土地”為主的征收儲備模式,即提前征收了很多村里的土地,并答應(yīng)村民在原區(qū)片內(nèi)提供某個比例(約15%)的留用土地或異地土地補(bǔ)償。因此,土地部門提前預(yù)支了大量用地指標(biāo),此后全市內(nèi)平整出一些地塊,一般都用來還給村民。一位央企惠州投資負(fù)責(zé)人張璟透露,目前惠州市政府仍欠著村里很多用地指標(biāo)等待落位,至少要到2030年才全部還清。

    直到2022年,政府出讓的大部分地塊掛牌文件中仍有一項要求,競得人需在5日或10日內(nèi)和該地塊所屬村的2/3村民簽訂改造協(xié)議,否則沒收保證金,如果開發(fā)商沒有提前和村民談好條件,基本不可能完成。

    張璟進(jìn)一步說明,無論是提前透支用地指標(biāo)的歷史遺留問題,還是三舊改造為主的供地模式,都導(dǎo)致了惠州大量的好地掌握在村集體和個人企業(yè)主手里。

    有家公司投資部門曾調(diào)研測算,惠州幾乎每個村都至少和一家開發(fā)商簽訂了協(xié)議文件。

    而面對大量的留用地,村民和開發(fā)商主要有兩種合作開發(fā)方式,一是返還物業(yè)+貨幣方式,二是股權(quán)合作,村民享有地塊后續(xù)開發(fā)收益和分紅。“在樓市上行周期,村集體和開發(fā)商嗅到房價和地價上漲的商機(jī),會進(jìn)一步加快地塊入市,導(dǎo)致某個區(qū)域供應(yīng)量陡增,長期處于供大于求狀態(tài)。”前述頭部房企投資高管補(bǔ)充,在惠州看地時基本可以忽略政府的年度供地計劃,因為年初的方案和最終供出的地常常不一致。

    到了今年3月20日,惠州印發(fā)《惠州市征地留用地安置管理辦法》,推進(jìn)征地制度改革。要求5年內(nèi),征地留用地不再用于住宅開發(fā),并要求工業(yè)用途不低于80%、商業(yè)用途不高于20%,商業(yè)用途容積率不高于2.0。如果留用地被征為基建或特殊用途,原則上采取折算貨幣補(bǔ)償。

    內(nèi)需動力不足

    惠州特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也是樓市內(nèi)需較弱的原因之一。

    2022年,惠州生產(chǎn)總值5401億元,同比增長4.2%,增速居廣東省第一,由此邁入全國城市GDP“5000億俱樂部”。其中,工業(yè)發(fā)揮著“扛鼎”作用,從規(guī)模以上工業(yè)增加值增速來看,電子行業(yè)增長2.5%,石化產(chǎn)業(yè)增速達(dá)到16.1%。

    前述頭部房企投資高管根據(jù)逾20年的投資經(jīng)驗,將各類城市依據(jù)產(chǎn)業(yè)、人口等做分類,惠州和山東煙臺等城市便屬于利用海岸線資源發(fā)展重工業(yè)的典型,石化工業(yè)產(chǎn)值占惠州GDP很大比例,但這類重工業(yè)屬于資源密集型產(chǎn)業(yè),對本地就業(yè)的貢獻(xiàn)很有限,且對當(dāng)?shù)孛裆涮住鞘械闹ψ饔煤苋酢2粫腥艘驗楫?dāng)?shù)赜惺瘡S而去買套房,相反會遠(yuǎn)離這類區(qū)域。

    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還決定了惠州以第一、二產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)人口占比較小,而這恰是開發(fā)商眼中的優(yōu)質(zhì)購房客群。

    河海大學(xué)區(qū)域和城市高質(zhì)量發(fā)展智庫首席專家劉奇洪分析,粵港澳大灣區(qū)中,廣東9個城市又分為3個組團(tuán):廣佛肇、深莞惠、珠中江。現(xiàn)在深莞惠的經(jīng)濟(jì)總量基本形成以下格局:東莞等于1/3個深圳,而惠州相當(dāng)于1/2個東莞,呈現(xiàn)遞進(jìn)的階梯狀。

    張璟回憶,其2016年初到惠州,惠州和東莞的GDP屬于腳前腳后,惠州3800億,東莞剛過5000億,當(dāng)時惠州的口號就是趕超東莞。

    作為一個地產(chǎn)投資人員,張璟不僅要關(guān)注樓市的供需關(guān)系,還需要觀察產(chǎn)業(yè)和人口的變遷。時至今日,他還為惠州沒有趕上深圳和東莞產(chǎn)業(yè)外溢的周期而感到可惜,“經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)都有周期,一個產(chǎn)業(yè)到某地投資建廠需要5-8年時間,但定下來后,這個周期里基本不會變動。”而在2010年前后,東莞踩對了產(chǎn)業(yè)升級的節(jié)奏,跟上深圳發(fā)展的快車,下一階段在2018年前后,惠州也沒趕上。

    潮汐不來了

    惠州西接深圳、東莞,南向大亞灣,面積相當(dāng)于10個深圳,2022年底的常住人口為605萬人,僅為深圳的1/3。更大的面積,更大的庫存,房價卻只有幾公里之隔的深圳坪山的1/3,這些條件使得惠州吸引了大量深莞的投資客。

    地產(chǎn)投資圈有個說法,叫“惠州現(xiàn)象”,即每一輪市場高起時,熱度總是先從深圳傳到東莞,再傳到惠州,因為惠州市場是純投資客托起的。比如2006年深圳樓市很熱,惠州量價便跟著上漲,到了2008年市場下行,投資客一撤,惠州房價基本腰斬。起起落落,循環(huán)往復(fù)。

    資深的地產(chǎn)投資人會警惕,“一旦大家都開始關(guān)注惠州樓市的時候,說明市場過熱了。”上述頭部房企投資高管說。

    多個老牌深圳房企在惠州的貨值很少,如萬科、華潤、金地等。這位頭部房企投資高管說:“從深圳到惠州開車就能去看地,為什么惠州從來不是我們的主力市場?因為我們對這類高度依賴‘潮汐式投資’的市場都比較慎重,尤其是投資客最旺盛區(qū)域,我們碰都不敢碰。”

    彼之砒霜,吾之蜜糖,也有在惠州賺得盆滿缽滿的企業(yè)。碧桂園曾連續(xù)兩年在惠州創(chuàng)下單個城市完成300億元銷售額的戰(zhàn)績,至今都霸榜惠州市占率第一名,其2011年首次開盤的海景大盤十里銀灘,至今仍在持續(xù)開發(fā)。

    2021年2月開始,深圳首創(chuàng)二手房指導(dǎo)價 ,并伴隨著三道紅線、雙集中供地、銀行兩道紅線等組合拳,以及2021年下半年民企相繼爆雷引發(fā)爛尾樓風(fēng)波等,全國樓市開啟新一輪向下盤整期。

    一位50強(qiáng)房企員工曾在2020年最后一波市場高熱時,相信了深圳成立40周年將釋放“大禮包”——將大亞灣區(qū)并入深圳的傳聞,帶著親朋好友到惠州“抄底”了30多套房子,現(xiàn)在自嘲高位站崗,和朋友也少有往來。

    “沒有人能預(yù)料到惠州市場能跌成這樣。”一家小型中介公司老板投資大灣區(qū)樓市12年,2016年以1.55萬元/平方米買入一套碧桂園翡翠山城,2021年還和朋友打賭未來二手房單價一定能突破2.5萬元。而今已經(jīng)降到1.3萬元。

    同樣是核心城市外圍以投資客為主的市場,燕郊還沒從環(huán)京樓市的陰霾中完全走出來。

    持幣觀望惠州土地市場的張璟認(rèn)為,惠州可能長期處于橫盤或陰跌狀態(tài)。張璟分析,惠州執(zhí)行較嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管政策,出現(xiàn)大面積爛尾樓的可能性不大;其次,目前現(xiàn)房項目只要降價到位,仍能帶動成交。

    持續(xù)兩年有余的下行,讓張璟也預(yù)判不了惠州市場的“底”在哪里。如果遇到房價大幅下跌或收入遇困,部分購房者可能會舍棄信用而選擇停貸、斷貸,壓力進(jìn)一步傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)。

    前有鄭州等城市去年爆發(fā)的停貸風(fēng)波之鑒。

    一位東部城市住建系統(tǒng)官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,政府阻止新房降價的必要性,除了老業(yè)主密集投訴引起信訪和輿情,更深層次原因是可能引起地價波動,影響銀行抵押物,進(jìn)而延伸至金融端風(fēng)險。

    這里的銀行抵押物,包括背上房貸的購房者、開發(fā)商,更大頭是城投債抵押物價值等等。

    這位東部城市住建系統(tǒng)官員看到惠州市場的相關(guān)數(shù)據(jù)后,感慨:“那四個一線城市的調(diào)控更加不可能松綁了。”如果環(huán)穗、臨深城市樓市在不限購、多重刺激下還不見起色,一線城市的放開可能加劇其他城市樓市成交冰封。

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