經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 深圳的“白芒統(tǒng)租”事件近期成為了全網(wǎng)關(guān)注的熱點。

隨著相關(guān)監(jiān)管部門于6月3日和6月4日的連番表態(tài)后，尤其是深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人將實施城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升的目的定性為“就是要更好解決來深建設(shè)者住房問題，讓他們住上更高品質(zhì)、更加安全的房子”之后，這一事件方才得到緩解。

但從6月5日開始，網(wǎng)絡(luò)上再度傳出深圳有100多個城中村即將“統(tǒng)租”以及統(tǒng)租房限制40歲以上人員租用等信息，從而使得“白芒統(tǒng)租”向“深圳統(tǒng)租”蔓延，引起深圳眾多租房者者的進一步關(guān)注。

“統(tǒng)租”，一項本為民生著想的政策，為何卻在推進過程中受到不少質(zhì)疑？

為了能夠更清楚地了解事情的真相，6月5日—6月7日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者隨機走訪了包括珠光村在內(nèi)的數(shù)個被傳要“統(tǒng)租”的城中村，并對相關(guān)專家進行了采訪。

余波蔓延

“統(tǒng)租”，這個在深圳早就存在的名詞，并已經(jīng)在推進中的政策，卻在這個夏天突然暴紅，和深圳市南山區(qū)西麗街道一個不起眼的村落白芒村有關(guān)。

起因是，從5月份開始，居住在白芒村的租戶便陸續(xù)收到各自房東發(fā)來的“要求在6月30日前限期搬離的通知”，這種“限期搬離”以及因此引發(fā)的小孩學(xué)位等問題，引發(fā)了租戶們的反彈。緊接著，5月底，一位自稱是白芒村房東的網(wǎng)友發(fā)帖炫耀其名下的一套農(nóng)民房被政府籌集，并暗示“統(tǒng)租”后的價格將是現(xiàn)在的2倍以上。

這一“炫耀帖”迅速強化了租戶的不滿情緒，白芒村的租戶開始到處投訴求助，甚至到《人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板》向包括深圳市委書記在內(nèi)的各級領(lǐng)導(dǎo)進行留言求助。由于“漲租、逼遷、學(xué)位”等事項，關(guān)乎租住在深圳城中村的數(shù)量龐大的人群的切身利益，各路媒體亦及時跟進，從而使得“白芒統(tǒng)租”連續(xù)數(shù)天登上了熱搜榜。

隨著事情的發(fā)展，南山區(qū)西麗街道于6月3日在白芒村張貼“致居民朋友一封信”，針對短期搬離、搬遷補助、尋找房源、學(xué)生學(xué)位問題都做了正面解釋和反饋。緊接著6月4日，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人在接受媒體采訪時表態(tài)稱，改造后租金原則上不漲價。相關(guān)方連番表態(tài)之下，事態(tài)暫時得以緩解。

但6月5日，網(wǎng)上卻傳出一份“深圳為提供保障房清租名單”，超過100多個城中村名列在冊；緊接著又流傳出深圳統(tǒng)租房的一條新規(guī)定：超過40歲的人員將被限租。于是，輿論再度關(guān)注，并從“白芒統(tǒng)租”蔓延為“深圳統(tǒng)租”。

記者留意到，就在“深圳統(tǒng)租”輿論四起之時，網(wǎng)絡(luò)上開始陸續(xù)出現(xiàn)一些房東漲房租的聲音。記者關(guān)注的一位二手房東，近期亦開始頻頻在朋友圈刷新租金，此前3月份標價為1600元左右的“龍井大單間”更新為1700元，此前為1900元左右的“茶光地鐵口大單間”則更新為2000元左右。而上述房源，均處于流傳的即將要“統(tǒng)租”的城中村名單之內(nèi)。

為了更清楚的了解事情的真相，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者于6月5日—6月7日隨機走訪了在上述名單內(nèi)的數(shù)個城中村，如龍井村、珠光村、新屋村、光前村、茶光村等，結(jié)果是受訪者均無一例外表示聽說了自己所處城中村進入“統(tǒng)租”名單的消息，并普遍對此感到不滿及擔(dān)憂。

坐落在大沙河附近的珠光村，村門口不遠處便是大型的萬佳購物廣場，而附近有文理實驗學(xué)校以及即將建成的大沙河文體中心，配套設(shè)施較為齊全。記者在村中攔住了一位正買菜回來的大伯，咨詢其對“統(tǒng)租”一事的看法。他對記者表示，聽說有進入“統(tǒng)租”名單這回事，但大家都不太喜歡，也覺得不可能。

這位大伯表示，“我相信政府如果要對城中村進行‘統(tǒng)租’絕對是為民著想改善環(huán)境的，但我們珠光村在附近幾個村落里是出了名環(huán)境好的，所以沒必要‘統(tǒng)租’我們，而應(yīng)該去幫助環(huán)境更差的村落。還有，如果是真心為我們著想的話，不需要搞什么‘統(tǒng)租’，只需要禁止房東亂漲價以及亂收水費電費，那我們就感謝了”。

與珠光村相隔不過四個公交站臺的光前村，雖然村內(nèi)有珠光小學(xué)方便小孩就讀，但記者注意到整個村落握手房林立且多棟農(nóng)民房有加建的痕跡，村門口的龍井路更是堵滿了亂停放的車輛，是典型的臟亂差城中村。

在村中大榕樹下乘涼的鄭女士一聽記者問起“統(tǒng)租”的事，便立即表示知道有這一說法，但應(yīng)該還沒落實，反正沒收到房東的通知。“如果真的落實，一下子那么多人要搬家，孩子上學(xué)的都要就近，周邊房租又要跟著漲，對我們這些窮人老說，這不是雪上加霜嗎？”鄭女士說。

當(dāng)談到超過40歲以上被限租的傳聞，鄭女士更是連連吐槽稱，每一個人都會到達40歲，也沒有人保證一定能夠在40歲以前買到商品房，這樣的規(guī)定，不但是要趕40歲以上的外來人員離開深圳，也把要來深圳的年輕唬住了；“疫情這幾年已經(jīng)使得經(jīng)濟很蕭條，現(xiàn)在剛有一點起色就來搞這些，不是趕人家走是什么？”鄭女士稱，自己希望深圳更有人情味兒。 

記者指出，上述只不過是網(wǎng)絡(luò)傳言，并非官方權(quán)威消息，但鄭女士認為，現(xiàn)在真與假已經(jīng)不重要了，“畢竟都傳了個遍地開花，也不見有關(guān)部門來澄清一下，有些房東已經(jīng)開始借機漲價，這才是最要命的。你看，我的房東這段時間可賣力發(fā)朋友圈了，天天說龍華那邊猛漲房租，誰知道是真是假，反正是為漲價造聲勢”。

正如鄭女士所言，從6月5日傳出疑似即將“統(tǒng)租”的城中村名單和40歲限租的消息，到6月7日已經(jīng)兩天了，確實沒見到官方回應(yīng)。為了核實上述網(wǎng)絡(luò)信息的真假，記者當(dāng)場致電深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站的咨詢電話，以光前村租客的身份對上述兩則傳聞進行求證，接電話的工作人員并未進行回答，只是簡單記錄了記者的問題和聯(lián)系方法后，告知記者會轉(zhuǎn)給相關(guān)部門進行答復(fù)。

同時，記者亦登錄“深圳政府在線互動交流”平臺提出問題進行咨詢：“請問現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流傳104個城中村村準備統(tǒng)租的消息是否屬實？統(tǒng)租后，租客是否有年齡的限制？”

直到6月8日下午，記者才收到了署名為“桃源街道辦事處”發(fā)來的回復(fù)短信，稱“經(jīng)龍光社區(qū)了解，社區(qū)目前未接到任何有關(guān)光前村統(tǒng)租的通知，也未接到統(tǒng)租區(qū)內(nèi)40歲以上居民不能租房的通知。感謝您的理解與支持”。

而截至記者發(fā)稿時，“深圳政府在線互動交流”平臺對記者提出的問題還沒有任何回復(fù)，仍然處于“受理中”的狀態(tài)。

為何“統(tǒng)租”？

雖然“統(tǒng)租”這個詞已經(jīng)成為當(dāng)前深圳城中最為熱門的話題，但在記者這幾天的現(xiàn)場采訪中，更直接的感受是大部分市民并不清楚究竟“統(tǒng)租”是怎么一回事，而是受白芒事件影響，直接把“統(tǒng)租”跟漲房租、要搬遷畫上了等號。即使在6月5日市住房建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人明確表態(tài)“改造后租金原則上不漲價、預(yù)留3-6個月搬遷過渡期”后，民眾對于“統(tǒng)租”就是漲房租的觀點似乎并沒有改變，且抵觸情緒依然。

對此，房地產(chǎn)資深專家、國家高端智庫CDI研究員宋丁向經(jīng)濟觀察報記者指出，所謂“統(tǒng)租”，是深圳市相關(guān)部門在全市范圍內(nèi)就城中村保障性住房的籌集并開展城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升的政策、實施辦法及流程。

他進一步介紹稱，在深圳二次房改方案中，對保障性住房的安排力度明顯加大，尤其是這兩年以來，對保障性租賃住房的增量有顯著放大的態(tài)勢。這就出現(xiàn)一個房源籌集的問題，大量保障性租賃住房從何而來？在政府一時間不可能拿地去蓋的背景下，比較可行的辦法就是在現(xiàn)有的各類型住房中間去籌集。而在各類型的住房中，體量最大的，當(dāng)然非城中村莫屬。

“深圳城中村的面積高達300多平方公里的范圍，大概有1000多個村落，吸納了超過1000萬的人口（占到全市1800萬常住人口的將近60%），可見其具備極大的吞吐居住人口的空間，可以為保障性租賃住房提供大量的房源。”宋丁向記者強調(diào)，這也是政府為何要在城中村搞“統(tǒng)租”的原因所在。

但他同時指出，一個不容忽視的客觀事實是，城中村里頭存在著大量的違建。對于這些違建，過去政府的計劃是拆除重建，但從實際執(zhí)行的效果來看，無論是舊改還是城市更新，都基本上是走不動了。因為這涉及到和原業(yè)主的矛盾關(guān)系太大，賠償占比太大，從而推進得很緩慢，越來越難于走下去。在這個背景下，政府也曾有過別的想法，比如說推出“萬村計劃”等；但這些計劃由于政府放手由房企去主導(dǎo)，過度市場化從而不符合保障住房計劃模式，所以最后也沒有成功。

“那么這次‘統(tǒng)租’，其實是回到原點，回到政府直接管控的這個正確方向上來，其基本模式就是：政府主導(dǎo)、市場參與”。宋丁表示，所謂政府主導(dǎo)、市場參與，就是由政府旗下的國有企業(yè)、以及一些相配套的企業(yè)來參與，但是必須嚴格按照政府的這個保障性住房計劃來推進，從而使得政府一系列政策得以貫徹實施下去。

那么，為何叫“統(tǒng)租”？它其實就是和原來這些業(yè)主們那種零租散租對應(yīng)的詞。此前城中村的房源都是散落在村落里邊，比如說東家一棟、西家一棟，處于一種零散的狀態(tài)，導(dǎo)致無論是居住環(huán)境，還是周邊配套以及消防安全都難于進行有效改善。

“當(dāng)然，政府對于城中村這種零租散租最為頭痛的一點，同時也是與廣大租客最利益攸關(guān)的一點，就是根本沒辦法對其租金進行管控。”宋丁向記者指出，這幾年商品房的價格和租金都穩(wěn)住了，但城中村的租金卻年年都在上漲，原因就是政府可以在價格上管住一手房、也可以通過二手房差價管住二手房，但對于城中村的租金卻奈何不了；而城中村容納的人口比例又是那么高，這無疑使其成為了政府在整個樓市價格管控政策當(dāng)中的一個死穴，亟需解決。

因此，他認為，此次政府力推“統(tǒng)租”的目標有三，第一是解決保障性住房的房源和居住問題，就是政府對某一個村落進行全部收購并進行全面改造，然后統(tǒng)一租賃，這就和此前的散租零租不一樣；第二是有利于整個環(huán)境的改造，從而完成整體居住品質(zhì)的提升，比如消防、安全等等問題都可以相應(yīng)地得到解決。

“第三個目標，同時也是最重要的目標，就是政府可以通過‘統(tǒng)租’來使得這個保障性租賃住房的租金價格維持在一個合理的水平，進而平抑整體城中村的租金，起碼不能讓它像以前那樣年年上漲、隨意上漲。可以這樣說，‘統(tǒng)租’是政府在下一盤很大的棋，目標就是要控制住城中村租金價格無節(jié)制的上漲”，宋丁說。

既然“統(tǒng)租”是一項為民生著想的政策，為何現(xiàn)在卻受到很多的質(zhì)疑？在宋丁看來，主要的原因是政府在推進“統(tǒng)租”的過程中有些操之過急，從而導(dǎo)致一些不協(xié)調(diào)狀況的發(fā)生。

“‘統(tǒng)租’既能解決城中村長期積累的問題，也能為將來的人才提供更多的保障性租賃住房，其初衷是好的。但是啟動速度過快，特別是和租戶的對接做得不夠精細，從而使問題暴露得比較突出。”他說。

“所以我認為，‘統(tǒng)租’推進需要認真對接租戶，把大家不了解或者誤解的一些細節(jié)問題講清楚。等到部分試點改造完成以后，大家看到‘統(tǒng)租’帶來的好處，這些抵觸情緒就自然會平息下來，甚至轉(zhuǎn)成支持的動力；屆時再全面加大推進力度也不遲”。宋丁表示，在這方面，確實需要政府做進一步的完善和補充。

“萬村計劃”的教訓(xùn)

針對近期備受關(guān)注的“統(tǒng)租”事件，深圳市衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長張一平日前亦在其朋友圈發(fā)言稱，“統(tǒng)租進入城中村，出發(fā)點是好的，但前有‘萬村計劃’的案例，應(yīng)該去好好總結(jié)、反思，不要一上來就是運動式的蠻干。據(jù)說改造成本還不低，房東高興了，但有沒有去問問‘房西’的感受？解決住房問題，我們究竟是為房東考慮，還是要為房西考慮？！這樣干下去，真的有些擔(dān)憂。”

他同時表示，“其實城中村的臟亂差，確實需要整治，但大規(guī)模改造并非唯一出路。村村不同、戶戶不同，應(yīng)該針對不同情況和不同需求，微改造也是應(yīng)該可以去積極嘗試的。”

張一平提及的“萬村計劃”，指的是著名房企深圳萬科于2017年啟動的，錨定深圳城中村集體建設(shè)用地升級改造，擬在回收村民住房并完成裝修改造后交由萬科旗下“泊寓”進行專業(yè)化運營的項目計劃。

“萬村計劃”初期因藍圖美好、愿景宏大而備受各方看好，以白芒村所在的南山區(qū)為例，2018年3月30日，南山區(qū)召開城中村綜合治理政策宣貫大會，高調(diào)宣布將引入第三方（萬科萬村）統(tǒng)租運營城中村，并計劃在2020年7月底前完成該區(qū)32個城中村綜合治理，向深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年獻禮。

時至今日，這則新聞仍然掛在深圳市南山區(qū)人民政府網(wǎng)站，但現(xiàn)實卻是，萬科早于2019年便暫緩了“萬村計劃”。究其失敗原因，各方的說法很多，而“租金較高”則是大家較為認同的一點。

或許是鑒于“萬村計劃”的失敗經(jīng)歷，張一平并不太看好當(dāng)前的“統(tǒng)租”前景。6月7日，他在跟記者交流時表示，當(dāng)前大規(guī)模“統(tǒng)租”這件事比較難走下去，因為城中村普遍存在違規(guī)加建等問題，這個標的物是存在瑕疵的，“這個統(tǒng)租，要解決的是什么？首要解決的是我們廣大市民的居住問題，而不是去解決如何把這個小產(chǎn)權(quán)房翻新好，僅僅顧及房子本身及房東利益。統(tǒng)租這件事涉及城中村這個敏感的話題，也涉及方方面面的利益，應(yīng)該考慮周全”。

但對于“統(tǒng)租”的前景以及“萬村計劃”的經(jīng)驗教訓(xùn)，宋丁卻有不同的見解。他對記者強調(diào)稱，此次“統(tǒng)租”是為落實深圳市保障性住房計劃，而保障性租賃住房也是保障性住房的一部分。那么，保障性租賃具體是要保障什么呢？第一，保障這些人都能住進去；第二，保障相對高品質(zhì)的居住；第三，更保障租金價格穩(wěn)定的居住。

他認為，“要確保這些保障，大概只有在政府保障性住房的條件下才能做到，如果按照原有城中村這種零散出租的辦法是辦不到的。在這一點上，‘統(tǒng)租’有著極為積極的意義在”。

宋丁同時亦承認，在“萬村計劃”之后至此次大規(guī)模“統(tǒng)租”之前，一些城中村確實陸續(xù)有一些局部性的改造，這是一個向好的趨勢；“但是，凡是經(jīng)過這些二房東改造以后，它的租住成本（包括租金、電梯維護費、管理費等）也相應(yīng)提高了不少。因此，這種零散化的改造，其實是不能達到政府長期的這樣一個統(tǒng)一性的保障性住房的居住要求。所以這就是為何政府這次要采取‘統(tǒng)租’這個方式，干脆就由政府主導(dǎo)來完成這個事情，這樣的意圖我認為還是很明顯的。當(dāng)然，這個因為轉(zhuǎn)折過快，可能需要市場有一個過程來消化政府的政策初衷”。

至于“萬村計劃”，宋丁認為，當(dāng)時的做法就是政府把這個改造直接交給一家房企（萬科）來做。當(dāng)然，萬科確實也是一家比較有分量的房企，可以讓市場覺得比較可靠；但是說一千道一萬，萬科到底不是政府而只是一家房企，他是需要按照市場化來盈利的。而按照當(dāng)時的“萬村計劃”，政府只是引導(dǎo)不是主導(dǎo)，引導(dǎo)完以后就是讓企業(yè)主導(dǎo)，因此他必然會體現(xiàn)出市場化的動作來（比如租金、管控等方面），最明顯的一點就是租金定得太高；這樣一來，必然和當(dāng)時的保障性住房租金和居住模式發(fā)生比較大的沖突，導(dǎo)致民眾不接受；民眾不接受的結(jié)果，就是“萬村計劃”就走不下去了，畢竟萬科也不能虧錢做事兒。

但是這次不一樣，這次啟動的話，政府是不得不拿出很多錢來做財政補貼的，“你不可能說我從業(yè)主手上收購回來并經(jīng)過改造以后，把所有的這些成本全部都加在租金里面，如果這樣必然導(dǎo)致租金太貴，跟‘萬村計劃’一樣走不下去。所以，這個缺口財政要補。而政府作為主導(dǎo)，起碼在相當(dāng)長一個階段（前端導(dǎo)入階段），需要想辦法，比如補貼等，來進行平衡的”。

宋丁同時表示，哪怕補貼不能長期下去，但是它至少要持續(xù)一個階段，只有首先把這個“缺口”補起來以后，才能讓市場慢慢的去接受這個租金的安排，這需要一個過程。