（圖片來(lái)源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下文簡(jiǎn)稱“通知”）。

其中提到，統(tǒng)一全國(guó)商品房個(gè)貸首付比例下限，首套房和二套房分別調(diào)至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限；并明確，存量首套房貸利率可通過(guò)新發(fā)貸款置換和協(xié)商變更合同兩種方式調(diào)整。

根據(jù)《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人性住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

具體來(lái)看，新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

如何認(rèn)定“存量首套住房”？

對(duì)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，《通知》指出，“存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。”

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)連平告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，首套房認(rèn)定要根據(jù)所在城市新推出的政策來(lái)認(rèn)定。比如深圳、廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”已經(jīng)落地，這意味，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策認(rèn)定為首套房的，都可以向銀行申請(qǐng)下調(diào)房貸利率。

光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，能夠申請(qǐng)存量按揭利率下調(diào)的貸款主要分為兩類。第一類是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸；第二類是原貸款發(fā)放時(shí)被認(rèn)定為二套（或以上），但當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量房貸。

以最新的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策來(lái)看，第二類貸款主要包括，房屋購(gòu)買時(shí)家庭沒(méi)有其他住房，但因所在城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策而被認(rèn)定為二套的按揭貸款，或是房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的存量按揭貸款。

王一峰表示，存量按揭利率下調(diào)主要針對(duì)首套房按揭貸款，且首套認(rèn)定范圍有所擴(kuò)大，是為更好的支持首套“剛需”或“剛改”人群。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，降低存量首套房貸款利率“因城而異”，各地都按照現(xiàn)有首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。“政策支持的是首套房的利率降低，減輕首套房人群的負(fù)擔(dān)，一方面促進(jìn)他們的改善需求，另一方面促進(jìn)他們內(nèi)需和消費(fèi)，政策的導(dǎo)向性比較明確。”

更多利好政策持續(xù)跟進(jìn)

值得關(guān)注的是，8月底開(kāi)始，房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快，8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)明確首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入“一城一策”工具箱。

8月30日至今的短短兩天時(shí)間內(nèi)，江蘇、成都、廣州、深圳、中山、廈門(mén)、武漢、惠州、東莞等多個(gè)省份和城市密集地落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

“目前深圳‘認(rèn)房不認(rèn)貸’細(xì)則仍未落地，比如離婚無(wú)房的購(gòu)房者，涉及到追溯之前家庭房產(chǎn)的套數(shù)認(rèn)定。”一位深圳某連鎖中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，政策出臺(tái)首日，效果仍不明顯。

“線上咨詢的人數(shù)有所增加，但看房人不多。”一名廣州的中介人士表示，原因是該政策利好的是有改善置換需求的群體，但他們首先要把名下房產(chǎn)賣掉，再買才能被認(rèn)定為首套，“所以政策起效還沒(méi)這么快，需要一定時(shí)間。”

一位深圳本土中介負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)刺激了一部分原本看房的客戶。這類客戶心態(tài)更加急切了，主要擔(dān)心政策持續(xù)出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)行情變化，議價(jià)空間縮小。“不像之前可以慢慢看，等待撿漏”，他表示，一些猶豫較久的客戶，在政策出臺(tái)當(dāng)日選擇來(lái)門(mén)店付定簽約。

“影響比較明顯的是客戶心態(tài)，一些原本不是誠(chéng)心賣房的業(yè)主，雖然沒(méi)有馬上漲價(jià)，但選擇繼續(xù)觀望市場(chǎng)動(dòng)向”，他表示，因?yàn)槭赘督档颓皝?lái)看房的客戶不多，多數(shù)還在觀望和等待后續(xù)政策。

“購(gòu)房者期待有更多政策出臺(tái)”，上述本土中介負(fù)責(zé)人表示，比如通過(guò)降低相關(guān)交易稅費(fèi)減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。還有部分群體被“限購(gòu)”限制，相比其他一線城市，在深圳落戶滿三年、且連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方具備購(gòu)房資格。這些限購(gòu)政策，阻擋了部分購(gòu)房人群。

除了降低首付比例、利率等方面的舉措，部分城市繼續(xù)在放松落戶等方面發(fā)力。一位接近上海政府人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，由于“五大新城”人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，上海在落戶方面可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。

8月31日舉行的2023年萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，目前市場(chǎng)處在膠著狀態(tài)，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)，我們的判斷是目前市場(chǎng)顯然是跌過(guò)頭了。

郁亮稱，當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望這些已經(jīng)出臺(tái)的政策能盡快落實(shí)到位，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。同時(shí)，像盤(pán)活存量資產(chǎn)等對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，期待具體措施盡快出臺(tái)。