（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 “如果你誠心想買，有什么困難可以提出來，我們幫你向領導申請”，8月30日上午，在北京朝陽區(qū)一個房地產項目售樓處，銷售人員小潔告訴看房客，“認房不認貸”政策即將落地，“這個時候買劃算”。

根據(jù)小潔介紹，項目優(yōu)惠折扣與購房者首付節(jié)奏息息相關，首付湊齊的時間越短，優(yōu)惠越多，一旦“認房不認貸”政策落地了，項目方可以保證購房者享受到新政在首付和按揭利率方面的優(yōu)惠，“新政落地，原來的優(yōu)惠也不會取消”。

“認房認貸”政策始于2010年，此后，隨著樓市跌宕起伏，這項政策多次實施和取消，上一次執(zhí)行“認房認貸”政策是在2017年“317樓市新政”出臺之時。根據(jù)政策，只要名下有本市住房，全國有過房貸記錄，按二套執(zhí)行首付和按揭利率。

2023年8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，宣布推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。截稿前，已經(jīng)有成都、廣州和深圳等多個城市開始實施“認房不認貸”政策。

8月31日晚間，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時二套房商業(yè)貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率上浮20個基點。

同日，央行和國家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。

在“認房不認貸”的基礎上，監(jiān)管部門再次將首付比例及房貸利率進行下調，并通過房貸置換來降低首套存量住房貸款的利率。一定程度減輕購房者的壓力，進一步增加了樓市窗口期的籌碼。

小潔說，她所在房企對新政落地給予厚望，召集全國城市營銷負責人到總部開會，要求所有項目以“認房不認貸”政策落地為抓手，千方百計的加大去化力度，“雖然一直很重視銷售工作，但這次重視程度超過以往任何一次”。

其實不僅僅是小潔公司，多數(shù)房企認為，“認房不認貸”政策落地可以釋放出一批被高首付抑制的需求，如何抓住這波需求成為重中之重。一位房企營銷負責人表示：“我們要求所有的項目都針對性制定營銷方案，目標只有一個：賣房”。

窗口

“認房不認貸”政策，雖然之前已有杭州等城市松動，但一線城市一直沒有任何跡象，一直到今年下半年。新華社7月27日消息顯示，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會上，強調了進一步落實“個人住房貸款‘’認房不認貸”等政策措施。

8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱“通知”），為一線城市落實“認房不認貸”政策提供了依據(jù)，全面開放“認房不認貸”綠燈亮起。

8月29日起，成都正式開始執(zhí)行“認房不認貸”政策，但較為隱晦，只是對無房居民家庭做了重新認定，只要在成都沒有自有產權住房，都被認定為無房家庭，等于變相執(zhí)行了“認房不認貸”政策。

8月30日，廣州印發(fā)了落實《通知》相關文件，成為第一個明確落實“認房不認貸”政策的一線城市。根據(jù)政策，廣州無房有貸家庭首付比例由普通住宅40%、非普通住宅70%統(tǒng)一降至30%；房貸利率由之前的4.8%降至4.2%。

8月31日，深圳緊跟廣州印發(fā)了落實《通知》的文件，對于無房有貸家庭，首付比例從之前普通住宅50%、非普通住宅60%降至30%；房貸利率由4.8%降至4.5%。極大的降低了購房門檻。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)多方獲悉，北京有關“認房不認貸”政策已經(jīng)形成，正在內部征求意見階段，預計將在9月初正式對外發(fā)布。經(jīng)濟觀察網(wǎng)暫未獲悉上海在該方面的進展，不過根據(jù)各方判斷，上海預計也會跟進。

根據(jù)廣深“認房不認貸”方案，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款買房時，只要家庭成員在當?shù)責o房，無論是否利用貸款購買過住房，金融機構均按照首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

對于外界而言，“認房不認貸”政策落地，更多被解讀為一次利好或者利空，但王凱更愿意視之為一次機遇或窗口期，“對于我們做營銷的，無所謂利多利空，關鍵是政策落地了，你能拿出什么好方案”。

王凱是排名前十房企區(qū)域營銷負責人，他說，賣房子和做投資一樣，任何政策、消息都是一個窗口，需要制定出針對性的營銷方案，“我們內部開會也經(jīng)常強調，不用你做判斷，只要你拿方案，因為你的判斷都包括在方案里了”。

與小潔所在公司一樣，王凱的公司也格外重視“認房不認貸”政策落地，雖然他們也清楚，這些政策不會從根本上改變樓市的走向，但也不會沒有任何風吹草動，“其實，包括我們身邊的人，很多因為首付太高買不了房的”。

一個值得關注的變量因素是，目前的市場信心和預期與過去幾年已經(jīng)不可同日而語。即便是如此，多數(shù)房企仍然相信，新政落地后，可以釋放出一批需求，帶動一波市場成交，“不確定的是，行情能持續(xù)多久，三天還是三個月？”

不確定的歸不確定，但可以確定的是，“認房不認貸”落地對于所有房企是一次千載難逢的機遇。政策一方面可以降低首付，使得購房門檻大幅下降，尤其是置換（包括異地置換）；另一方面是按揭貸款利率下降，購房總成本下降。

王凱說，既然中央的文件已經(jīng)出臺，地方很快就會跟進，地方政府尤其是一線城市需要評估政策帶來的后果，以及與金融機構進行相關工作的協(xié)調，所以，“有的城市落地快，有的城市落地慢”。

判斷

目前北京首套房的首付比例，普通住宅為35%，非普通住宅為40%；二套普通住宅首付比例60%，非普通住宅首付比例80%。首套房貸利率是4.75%，二套房為5.25%。從全國來看，北京是房貸利率最高的城市之一。

北京的普通住宅標準是2014年確定的，五環(huán)內總價低于468萬元；五環(huán)與六環(huán)之間單價低于3.168萬元/平方米、總價低于374.4萬元；六環(huán)外總價低于281萬元，即可認定為普通住宅，如果超過這一標準，則為非普通住宅。

小潔介紹，由于近10年房價不斷上漲，北京符合普通住宅的新房并不多，呈現(xiàn)全面非普化趨勢。也就是說，居民購房過程中，絕大多數(shù)房源需要按照非普通住宅標準繳納首付款，極大提高了購房門檻。

以一套總價800萬元的房子為例，二套首付比例高達640萬元，貸款160萬元，“除非是買一換一，否則，有幾個人能付得起640萬元首付”，小潔說，她平時接觸的客戶中，有不少因為高首付而無法買房或換房。

如果“認房不認貸”政策落地，部分符合條件的購房者門檻將大幅下降。同樣總價800萬元的房子，首付降了一半至320萬元，“錢不夠的可以首付40%，錢多的也可以首付80%，購房者可選擇的空間大了，現(xiàn)在是只能選擇80%”。

而且，除了首付空間大了，房貸利率也大幅下降了。同樣800萬元總價房子為例，80%的首付后，還剩余160萬元需要貸款，按照30年期限等額本息計算，首套房比二套房少付18萬元的利息；如果是按首付40%，則少付50多萬元的利息。

無論首付門檻，還是購房總成本，“認房不認貸”對購房者帶來的利好是顯而易見的。作為房地產交易中的供方，房企如何看待新政以及新政帶來的影響，不僅關系著房企營銷策略的制定方向，也關乎利益最大化。

此前傳出有部分在售項目計劃在“認房不認貸”政策落地后，取消優(yōu)惠折扣，以變相實現(xiàn)漲價。王凱覺得不太可能，他們公司不僅沒有計劃取消優(yōu)惠折扣，還儲備了一批隨時可以拿出來投放的優(yōu)惠方案，以更多的實現(xiàn)成交。

從他和同行交流中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企對于這次政策都做了較為充足的準備，“大家都知道，新政落地能釋放出一批需求；但也清楚，這批需求是有限的，這就需要項目層面拿出更多誠意來吸引客戶”，王凱說。

對于具體儲備哪些優(yōu)惠折扣，王凱秘而不宣，只是表示，無論從優(yōu)惠折扣的數(shù)量上，還是與外部渠道合作商，在他們公司歷史上都是絕無僅有的。“尤其是部分去化較難的項目，直接骨折價”。

據(jù)他介紹，他所在公司采取“一項目一策”，不同城市、不同區(qū)位、不同項目，實施的優(yōu)惠不一樣。一些去化較好的優(yōu)質項目，一般折扣相對較少；而低能級城市去化周期較慢的項目，則是“不惜代價、不計成本”清盤。

“我們的目標很清晰，主線就是去化”，王凱說，“認房不認貸”政策落地某種程度上算是營銷戰(zhàn)略的“東風”，而能不能乘風破浪，一個是房企對于市場要有清晰的判斷，二個是要有豐富的促銷手段。

“政策落地了，你得有拿得出手的武器”，王凱介紹，倪虹講話釋放出政策消息后，他們就開始著手制定針對性營銷策略，等到三部委正式發(fā)文后，“我們的營銷策略基本到位了，哪個城市先落地，哪個城市的項目先執(zhí)行”。

市場

小潔負責銷售的項目于2022年10月開盤，共計1200多套房源，整體去化率在4成左右，其中一期的去化率接近7成，二期推出時間不長，去化率在兩成左右。在北京當前房地產市場下，項目去化情況相對較好。

“我們現(xiàn)有折扣相對較好，在三個節(jié)點付清首付，就可以享受到三個98折優(yōu)惠”，小潔說，三個節(jié)點分別是三天付10%，七天首付達到30%，一個月內付清剩余首付。但遺憾的是，多數(shù)購房者均無法享受到全部折扣。

據(jù)小潔介紹，從一期項目銷售情況看，銷售平均折扣不到2%，而她所在公司給出的最大優(yōu)惠折扣是總價的6%，“要么是買不起的，能買起的也一下拿不出這么多首付，我們給到的最長首付期限是6個月”。

上述房企影響負責人說，今年春節(jié)后，因為需求積壓，成交量短期內出現(xiàn)較大幅度回升，但訪客量則一直較為低迷，“4月開始，訪客量開始急劇下降，尤其是個別二線城市，直接降了六成左右，一線城市相對好一些”。

據(jù)其介紹，6月成交降幅相對較大，7月出現(xiàn)較大幅度的下滑，尤其是廣州、杭州等市場，新房成交環(huán)比降幅在四成左右，整體上二線城市成交降幅遠大于一線城市，“包括成都、南京和武漢，降幅都不小”。

該營銷負責人所在公司主要布局一二線城市，整體來看，8月訪客量環(huán)比降了三成左右，同比降幅在七成左右；成交量環(huán)比降了一成左右，同比降幅超過了三成。而且，這一成果還是犧牲利潤才取得。

“認房不認貸”政策對市場影響，實際上已經(jīng)有跡可循。2022年11月，杭州實施“認房不認貸”政策后，三周商品房銷售額環(huán)比增長235%，11月當月銷售金額增長113%。行情持續(xù)了兩到三個月。

但如今市場又不同2022年底，“認房不認貸”政策能給市場帶來多少真實的需求，帶來的行情能持續(xù)多久，對于王凱等房企營銷負責人來說，很難獲得準確答案。他們對于政策影響普遍較為冷靜。

上述房企營銷負責人判斷，如果“認房不認貸”政策能維持兩到三個月市場行情穩(wěn)定，樓市有望在年底探底企穩(wěn)，“如果想要上升，還需要宏觀經(jīng)濟的支撐，但應該不會繼續(xù)下探了，只要市場穩(wěn)了，預期和信心也會逐步穩(wěn)下來”。

對于房企來說，最擔心的是陰跌，即便是下滑幅度較小，如果一直處于下滑狀態(tài)，對于未來戰(zhàn)略制定會造成嚴重障礙；如果穩(wěn)定下來， 即便是穩(wěn)定在一個不樂觀的水平，“起碼知道下一步應該怎么干”，上述營銷負責人表示。

王凱表示，年內接下來的幾個月，房地產市場廝殺將更為慘烈，“保現(xiàn)金的房企會不惜代價出貨，其他房企也只能跟，可能會陷入新一輪價格戰(zhàn)，總體來說，對于購房者也是好事”。