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    購房首付比、存量房貸利率政策大調整!樓市窗口期來了

    田國寶2023-08-31 23:31

    (圖片來源:東方IC)

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 “如果你誠心想買,有什么困難可以提出來,我們幫你向領導申請”,8月30日上午,在北京朝陽區(qū)一個房地產項目售樓處,銷售人員小潔告訴看房客,“認房不認貸”政策即將落地,“這個時候買劃算”。

    根據(jù)小潔介紹,項目優(yōu)惠折扣與購房者首付節(jié)奏息息相關,首付湊齊的時間越短,優(yōu)惠越多,一旦“認房不認貸”政策落地了,項目方可以保證購房者享受到新政在首付和按揭利率方面的優(yōu)惠,“新政落地,原來的優(yōu)惠也不會取消”。

    “認房認貸”政策始于2010年,此后,隨著樓市跌宕起伏,這項政策多次實施和取消,上一次執(zhí)行“認房認貸”政策是在2017年“317樓市新政”出臺之時。根據(jù)政策,只要名下有本市住房,全國有過房貸記錄,按二套執(zhí)行首付和按揭利率。

    2023年8月25日,住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,宣布推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。截稿前,已經(jīng)有成都、廣州和深圳等多個城市開始實施“認房不認貸”政策。

    8月31日晚間,央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調整為20%,二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%;同時二套房商業(yè)貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率上浮20個基點。

    同日,央行和國家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人,可以向房貸銀行提出申請,以新的房貸來置換原來的房貸,新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。

    在“認房不認貸”的基礎上,監(jiān)管部門再次將首付比例及房貸利率進行下調,并通過房貸置換來降低首套存量住房貸款的利率。一定程度減輕購房者的壓力,進一步增加了樓市窗口期的籌碼。

    小潔說,她所在房企對新政落地給予厚望,召集全國城市營銷負責人到總部開會,要求所有項目以“認房不認貸”政策落地為抓手,千方百計的加大去化力度,“雖然一直很重視銷售工作,但這次重視程度超過以往任何一次”。

    其實不僅僅是小潔公司,多數(shù)房企認為,“認房不認貸”政策落地可以釋放出一批被高首付抑制的需求,如何抓住這波需求成為重中之重。一位房企營銷負責人表示:“我們要求所有的項目都針對性制定營銷方案,目標只有一個:賣房”。

    窗口

    “認房不認貸”政策,雖然之前已有杭州等城市松動,但一線城市一直沒有任何跡象,一直到今年下半年。新華社7月27日消息顯示,住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會上,強調了進一步落實“個人住房貸款‘’認房不認貸”等政策措施。

    8月25日,住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》(以下簡稱“通知”),為一線城市落實“認房不認貸”政策提供了依據(jù),全面開放“認房不認貸”綠燈亮起。

    8月29日起,成都正式開始執(zhí)行“認房不認貸”政策,但較為隱晦,只是對無房居民家庭做了重新認定,只要在成都沒有自有產權住房,都被認定為無房家庭,等于變相執(zhí)行了“認房不認貸”政策。

    8月30日,廣州印發(fā)了落實《通知》相關文件,成為第一個明確落實“認房不認貸”政策的一線城市。根據(jù)政策,廣州無房有貸家庭首付比例由普通住宅40%、非普通住宅70%統(tǒng)一降至30%;房貸利率由之前的4.8%降至4.2%。

    8月31日,深圳緊跟廣州印發(fā)了落實《通知》的文件,對于無房有貸家庭,首付比例從之前普通住宅50%、非普通住宅60%降至30%;房貸利率由4.8%降至4.5%。極大的降低了購房門檻。

    經(jīng)濟觀察網(wǎng)多方獲悉,北京有關“認房不認貸”政策已經(jīng)形成,正在內部征求意見階段,預計將在9月初正式對外發(fā)布。經(jīng)濟觀察網(wǎng)暫未獲悉上海在該方面的進展,不過根據(jù)各方判斷,上海預計也會跟進。

    根據(jù)廣深“認房不認貸”方案,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款買房時,只要家庭成員在當?shù)責o房,無論是否利用貸款購買過住房,金融機構均按照首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

    對于外界而言,“認房不認貸”政策落地,更多被解讀為一次利好或者利空,但王凱更愿意視之為一次機遇或窗口期,“對于我們做營銷的,無所謂利多利空,關鍵是政策落地了,你能拿出什么好方案”。

    王凱是排名前十房企區(qū)域營銷負責人,他說,賣房子和做投資一樣,任何政策、消息都是一個窗口,需要制定出針對性的營銷方案,“我們內部開會也經(jīng)常強調,不用你做判斷,只要你拿方案,因為你的判斷都包括在方案里了”。

    與小潔所在公司一樣,王凱的公司也格外重視“認房不認貸”政策落地,雖然他們也清楚,這些政策不會從根本上改變樓市的走向,但也不會沒有任何風吹草動,“其實,包括我們身邊的人,很多因為首付太高買不了房的”。

    一個值得關注的變量因素是,目前的市場信心和預期與過去幾年已經(jīng)不可同日而語。即便是如此,多數(shù)房企仍然相信,新政落地后,可以釋放出一批需求,帶動一波市場成交,“不確定的是,行情能持續(xù)多久,三天還是三個月?”

    不確定的歸不確定,但可以確定的是,“認房不認貸”落地對于所有房企是一次千載難逢的機遇。政策一方面可以降低首付,使得購房門檻大幅下降,尤其是置換(包括異地置換);另一方面是按揭貸款利率下降,購房總成本下降。

    王凱說,既然中央的文件已經(jīng)出臺,地方很快就會跟進,地方政府尤其是一線城市需要評估政策帶來的后果,以及與金融機構進行相關工作的協(xié)調,所以,“有的城市落地快,有的城市落地慢”。

    判斷

    目前北京首套房的首付比例,普通住宅為35%,非普通住宅為40%;二套普通住宅首付比例60%,非普通住宅首付比例80%。首套房貸利率是4.75%,二套房為5.25%。從全國來看,北京是房貸利率最高的城市之一。

    北京的普通住宅標準是2014年確定的,五環(huán)內總價低于468萬元;五環(huán)與六環(huán)之間單價低于3.168萬元/平方米、總價低于374.4萬元;六環(huán)外總價低于281萬元,即可認定為普通住宅,如果超過這一標準,則為非普通住宅。

    小潔介紹,由于近10年房價不斷上漲,北京符合普通住宅的新房并不多,呈現(xiàn)全面非普化趨勢。也就是說,居民購房過程中,絕大多數(shù)房源需要按照非普通住宅標準繳納首付款,極大提高了購房門檻。

    以一套總價800萬元的房子為例,二套首付比例高達640萬元,貸款160萬元,“除非是買一換一,否則,有幾個人能付得起640萬元首付”,小潔說,她平時接觸的客戶中,有不少因為高首付而無法買房或換房。

    如果“認房不認貸”政策落地,部分符合條件的購房者門檻將大幅下降。同樣總價800萬元的房子,首付降了一半至320萬元,“錢不夠的可以首付40%,錢多的也可以首付80%,購房者可選擇的空間大了,現(xiàn)在是只能選擇80%”。

    而且,除了首付空間大了,房貸利率也大幅下降了。同樣800萬元總價房子為例,80%的首付后,還剩余160萬元需要貸款,按照30年期限等額本息計算,首套房比二套房少付18萬元的利息;如果是按首付40%,則少付50多萬元的利息。

    無論首付門檻,還是購房總成本,“認房不認貸”對購房者帶來的利好是顯而易見的。作為房地產交易中的供方,房企如何看待新政以及新政帶來的影響,不僅關系著房企營銷策略的制定方向,也關乎利益最大化。

    此前傳出有部分在售項目計劃在“認房不認貸”政策落地后,取消優(yōu)惠折扣,以變相實現(xiàn)漲價。王凱覺得不太可能,他們公司不僅沒有計劃取消優(yōu)惠折扣,還儲備了一批隨時可以拿出來投放的優(yōu)惠方案,以更多的實現(xiàn)成交。

    從他和同行交流中發(fā)現(xiàn),多數(shù)房企對于這次政策都做了較為充足的準備,“大家都知道,新政落地能釋放出一批需求;但也清楚,這批需求是有限的,這就需要項目層面拿出更多誠意來吸引客戶”,王凱說。

    對于具體儲備哪些優(yōu)惠折扣,王凱秘而不宣,只是表示,無論從優(yōu)惠折扣的數(shù)量上,還是與外部渠道合作商,在他們公司歷史上都是絕無僅有的。“尤其是部分去化較難的項目,直接骨折價”。

    據(jù)他介紹,他所在公司采取“一項目一策”,不同城市、不同區(qū)位、不同項目,實施的優(yōu)惠不一樣。一些去化較好的優(yōu)質項目,一般折扣相對較少;而低能級城市去化周期較慢的項目,則是“不惜代價、不計成本”清盤。

    “我們的目標很清晰,主線就是去化”,王凱說,“認房不認貸”政策落地某種程度上算是營銷戰(zhàn)略的“東風”,而能不能乘風破浪,一個是房企對于市場要有清晰的判斷,二個是要有豐富的促銷手段。

    “政策落地了,你得有拿得出手的武器”,王凱介紹,倪虹講話釋放出政策消息后,他們就開始著手制定針對性營銷策略,等到三部委正式發(fā)文后,“我們的營銷策略基本到位了,哪個城市先落地,哪個城市的項目先執(zhí)行”。

    市場

    小潔負責銷售的項目于2022年10月開盤,共計1200多套房源,整體去化率在4成左右,其中一期的去化率接近7成,二期推出時間不長,去化率在兩成左右。在北京當前房地產市場下,項目去化情況相對較好。

    “我們現(xiàn)有折扣相對較好,在三個節(jié)點付清首付,就可以享受到三個98折優(yōu)惠”,小潔說,三個節(jié)點分別是三天付10%,七天首付達到30%,一個月內付清剩余首付。但遺憾的是,多數(shù)購房者均無法享受到全部折扣。

    據(jù)小潔介紹,從一期項目銷售情況看,銷售平均折扣不到2%,而她所在公司給出的最大優(yōu)惠折扣是總價的6%,“要么是買不起的,能買起的也一下拿不出這么多首付,我們給到的最長首付期限是6個月”。

    上述房企影響負責人說,今年春節(jié)后,因為需求積壓,成交量短期內出現(xiàn)較大幅度回升,但訪客量則一直較為低迷,“4月開始,訪客量開始急劇下降,尤其是個別二線城市,直接降了六成左右,一線城市相對好一些”。

    據(jù)其介紹,6月成交降幅相對較大,7月出現(xiàn)較大幅度的下滑,尤其是廣州、杭州等市場,新房成交環(huán)比降幅在四成左右,整體上二線城市成交降幅遠大于一線城市,“包括成都、南京和武漢,降幅都不小”。

    該營銷負責人所在公司主要布局一二線城市,整體來看,8月訪客量環(huán)比降了三成左右,同比降幅在七成左右;成交量環(huán)比降了一成左右,同比降幅超過了三成。而且,這一成果還是犧牲利潤才取得。

    “認房不認貸”政策對市場影響,實際上已經(jīng)有跡可循。2022年11月,杭州實施“認房不認貸”政策后,三周商品房銷售額環(huán)比增長235%,11月當月銷售金額增長113%。行情持續(xù)了兩到三個月。

    但如今市場又不同2022年底,“認房不認貸”政策能給市場帶來多少真實的需求,帶來的行情能持續(xù)多久,對于王凱等房企營銷負責人來說,很難獲得準確答案。他們對于政策影響普遍較為冷靜。

    上述房企營銷負責人判斷,如果“認房不認貸”政策能維持兩到三個月市場行情穩(wěn)定,樓市有望在年底探底企穩(wěn),“如果想要上升,還需要宏觀經(jīng)濟的支撐,但應該不會繼續(xù)下探了,只要市場穩(wěn)了,預期和信心也會逐步穩(wěn)下來”。

    對于房企來說,最擔心的是陰跌,即便是下滑幅度較小,如果一直處于下滑狀態(tài),對于未來戰(zhàn)略制定會造成嚴重障礙;如果穩(wěn)定下來, 即便是穩(wěn)定在一個不樂觀的水平,“起碼知道下一步應該怎么干”,上述營銷負責人表示。

    王凱表示,年內接下來的幾個月,房地產市場廝殺將更為慘烈,“保現(xiàn)金的房企會不惜代價出貨,其他房企也只能跟,可能會陷入新一輪價格戰(zhàn),總體來說,對于購房者也是好事”。

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    不動產開發(fā)報道部主任兼高級記者
    主要關注房地產、產業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領域。擅長深度報道和調查報道。

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