經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年前三季度，上海長租公寓市場發(fā)生10單成交，成交金額達(dá)49.8億元，超去年成交額的8成。“接下來的3個月，我們預(yù)計仍會有23.9億元成交，進(jìn)一步推動市場的活躍度。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店與旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁魏駿亞在9月19日表示。

2022年被稱為長租公寓投資“元年”，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年全年，上海總計成交16單長租公寓大宗交易，總成交金額61億元，超此前3年上海長租公寓交易總額。而2023年，上海的長租公寓成交額有望再創(chuàng)新高。

長租公寓為何受投資者青睞？為了解長租公寓市場的投資邏輯與趨勢，仲量聯(lián)行邀請了50余家不同類型的投資機(jī)構(gòu)參與了《2023年長租公寓投資市場現(xiàn)狀調(diào)查》。

調(diào)查結(jié)果顯示，投資人選擇長租公寓賽道主要有三方面原因：

首先，隨著長租公寓市場步入快速發(fā)展期，資產(chǎn)流動性增強(qiáng)，考慮到資產(chǎn)未來的出售和退出，流動性是非常重要的考量因素。

其次，租賃需求龐大、投資收益穩(wěn)定也是投資人青睞長租公寓賽道的原因。

第三，公募REITs的上市給投資人帶來了明晰的退出路徑。

魏駿亞表示，從2022年開始，中國首批保障性租賃住房REITs的成功上市，對大部分投資人來說，都是一個非常重要的里程碑。

隨著長租公寓賽道的不斷成熟，參與主體的類型與資本青睞的產(chǎn)品類別也發(fā)生了明顯的變化。

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，從投資者類別來看，目前長租公寓賽道中，房地產(chǎn)基金占到6成以上，越來越多不同類型的投資者參與了進(jìn)來。

魏駿亞表示，2021年，長租公寓賽道的投資人類型相對單一，基本上只有開發(fā)商和房地產(chǎn)基金兩種類別，而今年的調(diào)查結(jié)果顯示，包括運(yùn)營商、保險類基金、金融機(jī)構(gòu)、國央企，以及高凈值家族辦公室都開始進(jìn)入長租公寓賽道。

與此同時，投資人對細(xì)分賽道的選擇也顯現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性變化。

魏駿亞介紹，仲量聯(lián)行將投資賽道細(xì)分為高端公寓市場，中高端公寓市場，大眾化公寓市場，藍(lán)領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍市場四個類別。最高端的長租公寓，即服務(wù)式公寓，月租金基本不低于2萬元/月，大眾化長租公寓的租金則在5000-10000元/月。

調(diào)查結(jié)果顯示，2023年，超過7成的投資人在未來三年內(nèi)將聚焦在大眾化公寓市場，相較于2021年增長了30%。發(fā)生顯著變化的還有高端公寓市場，2021年，有超過5成的投資人愿意進(jìn)入這一細(xì)分賽道，而2023年，這一數(shù)字不足2成。

從2022年開始，隨著保障性租賃住房細(xì)則的不斷完善，帶來金融、財稅等一系列利好政策。保租房提升的供應(yīng)端對應(yīng)的正是大眾化長租公寓賽道。魏駿亞表示，這也是投資人今年大力加倉大眾化長租公寓產(chǎn)品的原因。