21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者唐韶葵 上海報道

近日，上海市建設(shè)交通工作黨委、上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委召開2024年學(xué)習(xí)討論會。會議指出，2024年上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)工作任務(wù)分為7個方面22項工作任務(wù)。

其中，七個方面分別為：穩(wěn)增長、提功能、促改革、惠民生、強(qiáng)治理、守安全及黨的建設(shè)。

作為參與了其中多個環(huán)節(jié)內(nèi)容的權(quán)威專家，城市測量師行總監(jiān)邵明浩對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析指出，2024年上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)相關(guān)工作的重點(diǎn)與改革、經(jīng)濟(jì)、民生、黨建等方面相關(guān)，很多工作正處于推進(jìn)過程中。

穩(wěn)定增長

會議內(nèi)容從積極穩(wěn)妥構(gòu)建房地產(chǎn)新模式出發(fā)，與中央推進(jìn)“三大工程”相契合，又各有重點(diǎn)。

三大工程即保障性住房、城中村改造和平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023年以來，中央已多次在重要會議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性。

上海之前推進(jìn)比較多的是城中村工作（兩舊一村）。從2014年至今，上海便陸續(xù)推出政策支持，與此同時相關(guān)工作也一直在推進(jìn)。2022年底，全市范圍內(nèi)已經(jīng)完成了城中村的摸底工作。由此形成了一些項目儲備，并每年推動一批項目落地。城市測量師行指出，如今在政策的指導(dǎo)下，上海城中村項目落地會逐漸加快。

保障性住房雖然不是一個新的概念，但涵蓋的內(nèi)容較多。首先是保障性租賃住房，2021年，上海已針對這一品種專門出臺政策，2022年已有部分項目開始入市。據(jù)了解，目前上海隨申辦關(guān)于租賃房的項目已落地50多個，約七八萬套房源，已經(jīng)初步形成了“一張床，一間房，一套房的”的格局。作為配租型保障房，保障性租賃住房已經(jīng)形成了一定規(guī)模。現(xiàn)在推出的保障性住房則是配售型，分析人士指出，兩者未來將會成為住房保障的重要組成部分。

其次，是與城市更新的結(jié)合。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，城市更新要與保障房緊密結(jié)合，并要體現(xiàn)民生。過去，城市更新項目騰挪出的空間多用于商業(yè)和辦公的業(yè)態(tài)，隨著上海商業(yè)辦公新增量的不斷增加，未來存在較大的空置風(fēng)險。而保障性住房作為一種新的居住業(yè)態(tài)，不僅能解決城市更新資金平衡的問題，還能夠平衡居住物業(yè)和商辦物業(yè)的比例，未來是一個重點(diǎn)發(fā)展的方向。

相對而言，平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施是一個新概念，既涉及居住類產(chǎn)品，也涉及醫(yī)療設(shè)施以及物資運(yùn)輸方面。上海作為超大城市，需要應(yīng)對各種不同的情況，為一些公共危急事件做一些儲備，是增加城市運(yùn)行安全、增加城市發(fā)展韌性的重要事宜。

?提升功能

前述會議中，涉及提升城市功能的內(nèi)容主要有兩個大的方向，第一個方向是硬的功能，比如重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)，包括長三角示范區(qū)，臨港新片區(qū)，虹橋樞紐，一江一河空間規(guī)劃等。還有海綿城市、管廊的規(guī)劃建設(shè)。這些體現(xiàn)在上海2035城市總體規(guī)劃方面的內(nèi)容是一個長期、持續(xù)建設(shè)的過程。第二個方向是軟的功能，比如推進(jìn)“雙碳”工作、促進(jìn)行業(yè)綠色低碳發(fā)展等方面。據(jù)城市測量師行總監(jiān)邵明浩介紹，浦東新區(qū)近年來一直開展氣候投融資方面的研究，建立信息化平臺和重點(diǎn)項目入庫機(jī)制，形成“雙碳”領(lǐng)域的“城市更新”。

在完善城市功能，實(shí)施城市更新方面，上海已進(jìn)入加速狀態(tài)。2023年，上海出臺《上海市城市更新行動方案（2023—2025 年）》（《行動方案》），明確到2025年，上海將重點(diǎn)開展10個以上綜合性區(qū)域更新項目，重點(diǎn)推進(jìn)“一江一河”沿岸地區(qū)、外灘“第二立面”、衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)、北外灘、吳淞創(chuàng)新城、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域更新。同時，強(qiáng)化分類引導(dǎo)，加強(qiáng)全要素統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

邵明浩指出，外灘“第二立面”的區(qū)域更新在前期已經(jīng)做了一些研究工作，包括政策創(chuàng)新的研究，相關(guān)開發(fā)模式的研究等。目前外灘“第二立面”北部的一些區(qū)域已經(jīng)開始有具體項目落地，未來整個進(jìn)度會加快。此外，通過建立市、區(qū)聯(lián)動的城市更新項目庫的信息化平臺，形成城市持續(xù)更新機(jī)制。據(jù)悉，目前項目入庫標(biāo)準(zhǔn)、審批流程等基礎(chǔ)性工作已經(jīng)完成，重要城市更新項目已經(jīng)開始入庫。

在完善政策工具箱方面，上海更多地結(jié)合具體項目來研究相關(guān)政策。以外灘“第二立面”和吳淞創(chuàng)新城的政策為例，兩者差異性還是比較大的。政策是根據(jù)不同的項目進(jìn)行研究與評估。

城市體檢是近幾年政府一直在推動的一項重要民生工程。城市體檢是通過綜合評價城市發(fā)展建設(shè)狀況，有針對性地制定對策措施，優(yōu)化城市發(fā)展目標(biāo)，補(bǔ)齊城市建設(shè)短板，解決城市發(fā)展的各種問題。

邵明浩指出，過去城市體檢與城市更新是兩個相對獨(dú)立的工作，現(xiàn)在政府逐漸把兩者結(jié)合起來，這就好比人的體檢和治病，先通過體檢發(fā)現(xiàn)問題，然后把這些問題進(jìn)行集中處理。通過城市更新去解決問題，然后再通過體檢去評價城市更新的效果，可能會再發(fā)現(xiàn)一些新的問題，再進(jìn)行解決，從而形成良性循環(huán)。

邵明浩認(rèn)為，隨著這一閉環(huán)工作流程的推進(jìn)，城市體檢和城市更新的結(jié)合度會越來越高。這就是一個相互反饋、相互促進(jìn)的過程。城市體檢——發(fā)現(xiàn)問題——城市更新——解決問題，然后進(jìn)入下一輪的城市體檢和城市更新。上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整、行業(yè)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，企業(yè)要前行，需要“抬頭看路”，共同探討行業(yè)前行之路。而實(shí)施城市更新行動，是超大特大城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要路徑。

惠及民生

作為超大城市的上海，在吸引和留住人才方面做出了很大努力。經(jīng)過幾年籌措，全上海目前有200多個保障性租賃住房項目開工建設(shè)甚至投入使用，加上原有的非改居、單位租賃房等，大約有幾百個項目可以入市，為人才過渡居住可以提供幾十萬套租賃房。按照“十四五”規(guī)劃，上海將有49萬套保障性住房的實(shí)際供應(yīng)量落地。這對整個租賃市場而言，將會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性變化。

此外，針對城市建設(shè)者和管理人，上海在2023年又推出一種新品種——新時代城市建設(shè)者管理者之家。這類產(chǎn)品定位于普通勞動者。而給普通藍(lán)領(lǐng)提供合適的住宿條件，解決大后方問題，既體現(xiàn)了城市的溫度，也令他們有歸屬感，其實(shí)是降低上海服務(wù)業(yè)勞動成本，然后提供更多的服務(wù)，從而反哺這座城市。

當(dāng)然，在滿足租賃居住的同時，政策也兼顧多方面需求，推出具有產(chǎn)權(quán)屬性的配售型保障房，為上海人才提供更多的選擇。從這一點(diǎn)來看，政府對民生的關(guān)注已經(jīng)從托底保障型向改善保障型轉(zhuǎn)變。

邵明浩表示，此次會議整體涵蓋范圍較廣，相關(guān)的一些工作其實(shí)很多都在推進(jìn)中，當(dāng)然也有一些新的探索。因此，會議傳達(dá)出來的是“很務(wù)實(shí)的一些重點(diǎn)工作”。

宋紅衛(wèi)則指出，最大的變化就是把住建部門的任務(wù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生緊密聯(lián)系起來，跟之前單純地關(guān)注樓市量價以及是否穩(wěn)定的評判有很大區(qū)別。同時也要看到，房地產(chǎn)市場發(fā)展階段也發(fā)生變化，現(xiàn)在政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)行業(yè)及住房高質(zhì)量發(fā)展，這包括了城市更新，建筑模式和技術(shù)的升級，低碳綠色環(huán)保以及城市安全。