FOF基金合同更新以及首次重倉公募REITs，正吸引巨頭紛紛入局。

萬科、建行等多個(gè)巨頭3月2日發(fā)布公告入局公募REITs，而此前公募REITs曾面臨投資人結(jié)構(gòu)單一、流動性不足等問題，但在國內(nèi)頭部公募紛紛更新旗下FOF基金合同的投資范圍定義，并首次在基金2023年四季度末持倉中出現(xiàn)REITs資產(chǎn)后，這為相關(guān)巨頭布局REITs提供了信心支持。

市場人士指出，公募FOF基金、社保年金和海外投資者的加入，將為REITs市場帶來新的活力和資金流，這不僅擴(kuò)大了市場的參與者基礎(chǔ)，還將提高市場的流動性和深度。

多個(gè)巨頭宣布進(jìn)入公募REITs

巨頭正在加速入局公募REITs市場。

萬科A于3月2日發(fā)布公告，為積極響應(yīng)國家政策號召，盤活存量資產(chǎn)并支持公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，公司擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個(gè)倉儲物流園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”)申報(bào)發(fā)行工作。

根據(jù)公告，本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs標(biāo)的資產(chǎn)包括位于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲的佛山南海項(xiàng)目、紹興諸暨項(xiàng)目、湖州德清項(xiàng)目，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

公告顯示，萬科公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易方案的核心為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金+ABS+項(xiàng)目公司”三層架構(gòu)。首先由華夏基金管理有限公司注冊基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金，并向投資者募集資金；募集資金用于認(rèn)購中信證券-萬緯物流1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）的全部份額；基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過持有ABS的全部份額最終取得項(xiàng)目公司的所有權(quán)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs標(biāo)的資產(chǎn)為佛山市北電倉儲有限公司持有的佛山南海項(xiàng)目、諸暨市萬斌供應(yīng)鏈有限責(zé)任公司持有的紹興諸暨項(xiàng)目和浙江德軒物流有限公司 持有的湖州德清項(xiàng)目，三家項(xiàng)目公司均為公司控股子公司。

截至目前，上述萬科旗下的基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作進(jìn)展順利，公司通過基金管理人華夏基金管理有限公司和資產(chǎn)支持證券管理人中信證券股份有限公司已向中國證券監(jiān)督管理委員會及深圳證券交易所正式提交申報(bào)材料，并于2024年3月1日收到中國證監(jiān)會的申請受理通知書。

在同一時(shí)間，建設(shè)銀行也發(fā)布公告，附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司作為原始權(quán)益人，以建信住房持有的保障性租賃住房項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作。中國證券監(jiān)督管理委員會和上海證券交易所已受理本項(xiàng)目申報(bào)，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為北京建信瑞善物業(yè)服務(wù)有限公司、上海悅瑕企業(yè)管理有限責(zé)任公司和蘇州建融樂家住房租賃有限責(zé)任公司分別持有的北京CCB建融家園星光項(xiàng)目、上海CCB建融家園幸福萊項(xiàng)目和蘇州CCB建融家園天薈項(xiàng)目，基金管理人為建信基金。

公募基金持倉首次覆蓋REITs

萬科、建行等巨頭紛紛入局公募REITs，與公募REITs市場逐步回暖以及長期流動性改善有較大關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵信號是一批頭部公募基金對旗下FOF基金合同中投資范圍的定義進(jìn)行了更新。

券商中國記者注意到，公募REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展也曾一波三折，自2020年4月中國證監(jiān)會及國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，由此開啟了公募REITs試點(diǎn)，在監(jiān)管及市場各方的合力推動下，我國REITs市場發(fā)展已取得階段性成果。首批9只公募REITs于2021年6月21日正式上市交易，但之后公募REITs表現(xiàn)低于預(yù)期，尤其是去年的公募REITs在二級市場低迷狀態(tài)曾引起市場關(guān)注，缺乏長期資金的覆蓋使得REITs產(chǎn)品出現(xiàn)投資人結(jié)構(gòu)單一、流動性不足等問題，如何為公募REITs注入活水、激活REITs市場成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在去年7月，當(dāng)時(shí)，廣發(fā)、易方達(dá)、南方、匯添富、銀華、天弘在內(nèi)的多家基金公司更新了基金合同和托管協(xié)議，一批FOF基金產(chǎn)品投資范圍迎來了擴(kuò)容——新增了公募REITs作為投資新標(biāo)的。在頭部公募紛紛在FOF基金合同的投資范圍中納入公募REITs后，最近披露的基金四季度報(bào)告顯示，基金經(jīng)理已行動起來，公募REITs在去年末首次進(jìn)入公募FOF的十大重倉基。

天弘睿享3個(gè)月持有期基金發(fā)布的持倉信息顯示，截至去年12月末，前十大重倉基中包括了紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT三只公募REITs，占基金倉位分別為2.93%、0.98%、0.94%，分別為該只FOF基金的第五、第六、第七大重倉基金。

基金經(jīng)理對此解釋稱，該FOF基金的債券類資產(chǎn)可以全部為公司發(fā)行的債券基金，避免二次收費(fèi)。考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經(jīng)低于3%，因此補(bǔ)充了少量類似債券但預(yù)期回報(bào)率更高、波動更大的REITs類資產(chǎn)。

上述信息意味著，在基金經(jīng)理眼中，公募REITs類似債基，但彈性和回報(bào)空間可能更具吸引力，這也成為相關(guān)基金經(jīng)理首次布局公募REITs就連買三只的核心邏輯。

未來FOF或出現(xiàn)REITs賽道類產(chǎn)品

值得一提的是，在公募REITs業(yè)務(wù)于2021年6月正式開啟前，公募市場還存在REITs賽道的探索者。

盡管國內(nèi)基金將REITs作為持倉范圍在2023年末才得以出現(xiàn)，但在2011年，鵬華基金發(fā)行的一只QDII基金不僅將REITs作為基金投資范圍，還是一只主要持倉REITs的基金產(chǎn)品。鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金QDII主要投資于美加兩國上市REITs，是國內(nèi)公募基金投資海外REITs產(chǎn)品的破冰之舉；此外，2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，極大增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動性，也是國內(nèi)第一只符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

券商中國記者注意到，重倉REITs資產(chǎn)的鵬華美國房地產(chǎn)基金2023年收益率為9.71%，最近三年的累計(jì)收益率為30%。根據(jù)鵬華美國房地產(chǎn)基金披露的信息顯示，該只QDII基金截至去年12月末持有的美國REITs資產(chǎn)占比達(dá)到60.96%，其中特種房地產(chǎn)REITs占比為24.95%，辦公房地產(chǎn)REITs占比為18.66%，工業(yè)房地產(chǎn)REITs占比為12.26%，住宅類REITs占比5.64%。基金經(jīng)理朱慶恒解釋稱，基金持倉主要以美國REITs為主，在行業(yè)配置方面超配了數(shù)據(jù)中心REITs以及生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室REITs，同時(shí)低配了零售和公寓板塊。

正如QDII基金產(chǎn)品已出現(xiàn)專門覆蓋REITs資產(chǎn)的賽道類產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來或不排除國內(nèi)FOF產(chǎn)品亦出現(xiàn)類似以REITs資產(chǎn)為核心倉位的基金。

德邦證券近期在研報(bào)中表示，當(dāng)前REITs市場上的標(biāo)的出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營情況分化，以及二級市場換手率較低、做市商占比較大等情況。有關(guān)部門正在促進(jìn)FOF（基金中基金）、社保基金、保險(xiǎn)資金等多方面資金主體放開投資REITs的限制。新的投資者群體如公募基金、社保年金和海外投資者的加入，將為REITs市場帶來新的活力和資金流。這不僅擴(kuò)大了市場的參與者基礎(chǔ)，還將提高市場的流動性和深度。

來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 券商中國