陳月芹/文 在今年的政府工作報告中，談及房地產(chǎn)時首次出現(xiàn)了“完善商品房相關基礎性制度”的表述。

2023年12月中央經(jīng)濟工作會議曾提出，“完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。同月召開的住建工作會議上，住建部部長倪虹具體闡述了構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的思路和考量。在體制機制上，他提出“要完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度”。

一位住房領域的政府人士表示，與商品房相關的基礎性制度，涉及住房生產(chǎn)、流通、分配、消費、監(jiān)管和保障等各個環(huán)節(jié)，包括土地制度、城鎮(zhèn)規(guī)劃制度、金融制度（企業(yè)融資、按揭貸款等）、稅收制度、住房產(chǎn)權制度、市場交易制度（預售或現(xiàn)售制）、監(jiān)管制度等，以及與房屋保障相關的房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

概而言之，從房子的開發(fā)建設、融資、銷售、維護等全流程，都需要在制度層面進一步完善。依據(jù)成都市城市建設發(fā)展研究院副院長馮波的說法，此舉主要是補充現(xiàn)有房地產(chǎn)法律和制度在加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面的不足。

自1998年房改以來，商品房市場的需求和供給端都有了量與質的改變，對此，本次政府工作報告中描述為“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化”。作為構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要一環(huán)，與商品房生產(chǎn)銷售相關的基礎性制度也須進一步更新與完善。

制度改革的背景之一，是我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，戶均超1套住房，總量已基本實現(xiàn)居民住房需求，但住房結構性問題仍較為突出，呈現(xiàn)明顯的供需錯配現(xiàn)象。

這種供需錯配體現(xiàn)在地域不均和產(chǎn)品結構失衡上。

地域上，人口流入量大的一二線城市，住房供求矛盾依然突出，新市民、低收入等群體的住房需求尚未得到有效保障，而三四線城市庫存積壓；

產(chǎn)品結構上，過去為平抑房價而推出的控規(guī)、稅收、限價等政策，如“7090配比”、“禁墅令”，客觀上致使商品房剛需類房源占比更大，這與當時的樓市環(huán)境是相適應的，但隨著住房供給總量提高和居民改善置換需求的變化，住房領域供給側結構性改革勢在必行。今年的政府工作報告也提到，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。“多樣化”則意味著更多層次的居住需求要得到鼓勵和滿足。

眾多基礎性制度中，深刻影響樓市的一項當屬改革和完善商品房預售制。從2022年以來多地試點現(xiàn)房銷售，受開發(fā)商爆雷引發(fā)爛尾樓風波影響，購房者也更青睞現(xiàn)房和存量二手房。在前述住建工作會議上，倪虹便強調“把推進現(xiàn)房銷售作為治本之策”，而對于仍實行預售的項目，要加強預售資金封閉運行管理，防止出現(xiàn)新的交付問題。由此可見，預售制不會驟然退出市場，而是與現(xiàn)房銷售制度一起，在未來數(shù)年里日趨完善。