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    當(dāng)下物企上市還是好時(shí)機(jī)?深業(yè)物業(yè)三次遞交招股書,盈利能力難題待解

    甄素靜2024-04-03 17:03

    過去兩年,深業(yè)物業(yè)都是當(dāng)年第一家向港交所遞交招股書的物企。

    遞表兩度失效后,近日,深業(yè)物業(yè)更新招股說明書。實(shí)際上,今年2月深業(yè)物業(yè)上市計(jì)劃已取得了突破性進(jìn)展,獲得了境外發(fā)行上市備案通知書,擬在港股上市并發(fā)行不超過5198萬股股份,備案通知書有效期限為12個(gè)月。

    據(jù)瑞恩資本,按照2023年3月31日生效境內(nèi)企業(yè)境外上市備案新規(guī),企業(yè)選擇香港H股上市,原大小路條已成為歷史。企業(yè)境外上市可直接遞交招股書,而大路條將被“備案通知書”代替。

    作為2024年物業(yè)行業(yè)沖刺IPO第一股,深業(yè)物業(yè)能否在12個(gè)月內(nèi)順利完成赴港上市事宜?

    當(dāng)下物企上市還是好時(shí)機(jī)?

    從已發(fā)布年報(bào)的57家財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出,樓市持續(xù)調(diào)整對物業(yè)行業(yè)的影響還在持續(xù)。14家物企2023年?duì)I收下滑,占比25%;30家物企凈利潤率不足10%,占比超過5成。

    估值方面,當(dāng)下無論是已上市物企的市值,還是資本市場給出的擬上市物企估值,相較于高峰時(shí)期也近乎腰斬。

    那么,一年多內(nèi)三次遞表的深業(yè)物業(yè)為何執(zhí)意上市?當(dāng)下是否為好時(shí)機(jī)?

    深業(yè)物業(yè)是深圳控股(0604.HK,股價(jià)1港元,市值88.99億港元)全資子公司,隸屬于深圳國資委。深業(yè)物業(yè)有意上市還可追溯到8年前,深圳控股董事長呂華等人曾公開指出,要在“十四五”期間將物業(yè)集團(tuán)打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”,并為此進(jìn)行了大規(guī)模分拆和整合。

    2021年9月18日,深業(yè)物業(yè)將各個(gè)實(shí)體進(jìn)行整合,與南方地產(chǎn)、泰然集團(tuán)、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團(tuán)等訂立增資協(xié)議。

    分拆整合之后,深業(yè)物業(yè)規(guī)模猛進(jìn)。根據(jù)招股書,2023年末,深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約8410萬平方米,在管項(xiàng)目總數(shù)為513個(gè),在管總建筑面積約為8050萬平方米,覆蓋中國47個(gè)城市和14個(gè)省份。其中,粵港澳大灣區(qū)在管總建筑面積約為5280萬平方米,占在管總建筑面積的65.6%。

    深業(yè)物業(yè)表示,未來預(yù)計(jì)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及城市服務(wù)市場的總收入將持續(xù)增長,至2027年的復(fù)合年增長率為8.5%。

    對于募資用途,深業(yè)物業(yè)稱,主要用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購,與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,于未來3-5年投資2860萬-6500萬元收購6-7間目標(biāo)公司;其次將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購買新設(shè)備;以及提升商業(yè)運(yùn)營服務(wù)影響力等。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,目前股市整體行情較為低迷,并非物業(yè)公司上市的好時(shí)機(jī),物業(yè)板塊受到房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力的影響,股價(jià)處于較低水平,很多物業(yè)公司股價(jià)連續(xù)低于1元,面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。此外,資本市場對于物業(yè)公司上市的態(tài)度也發(fā)生較大變化,原來物業(yè)板塊都是高估值,且發(fā)行后股價(jià)連續(xù)走高,但從近兩年的情況看,上市后破發(fā)概率很高。

    “無論如何,物業(yè)板塊是離開發(fā)業(yè)務(wù)最近的業(yè)務(wù)。對于深業(yè)物業(yè)而言,在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后,物業(yè)板塊仍然是現(xiàn)金奶牛,每年都會(huì)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流,這對集團(tuán)整體業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展是有利的。”宋紅衛(wèi)強(qiáng)調(diào)。

    盈利能力挑戰(zhàn)

    當(dāng)下物企想實(shí)現(xiàn)盈利,更考驗(yàn)功底。

    2019年至2021年,上市物企的毛利和凈利潤均值均保持高速增長,但從已發(fā)布的2023年上市物企年報(bào)來看,物企盈利能力出現(xiàn)分化,行業(yè)整體毛利率微降,凈利率微增,而具有商管性質(zhì)的物企毛利率往往較高,盈利能力更強(qiáng)。

    從業(yè)務(wù)拆分來看,當(dāng)下深業(yè)物業(yè)在盈利性更高的商管物業(yè)上并不占優(yōu)勢。

    根據(jù)招股書,深業(yè)物業(yè)分為城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)三個(gè)業(yè)務(wù)部門。

    其中,城市及產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)近三年管理面積占比逐年提升,而住宅及商業(yè)物業(yè)營收占比逐年減低。

    截至2023年末,城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)占比最高,合共管理269個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目,在管建筑面積合共達(dá)到約4820萬平方米,占在管總建筑面的59.9%。

    住宅物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積合共達(dá)到約2860萬平方米,占在管總建筑面積的35.5%。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營合共管理71個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,在管建筑面積合共達(dá)到約370萬平方米,占在管總建筑面積的4.6%。

    這一營收分布,使得深業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)公布的三年毛利率不及預(yù)期,也不及同期拿到上市備案書的泓盈服務(wù)。

    據(jù)招股書,2020年-2022年,深業(yè)物業(yè)同期毛利率分別約為15.1%、13.0%、14.4%,凈利率分別為5.70%、3.46%、3.98%。同期泓盈服務(wù)毛利率分別為29.39%、24.86%、23.00%,對應(yīng)凈利率為12.44%、9.46%、10.14%。

    對此深業(yè)物業(yè)表示,在業(yè)績記錄期間,我們的業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)績受到我們的業(yè)務(wù)組合及我們整合資源及優(yōu)勢提供不同服務(wù)產(chǎn)品的能力的影響。不同業(yè)務(wù)線的毛利率各不相同,通常取決于我們在不同合同安排下所提供的服務(wù)類型、收取的費(fèi)用和承擔(dān)的成本。

    作為一家區(qū)域性物企,大灣區(qū)對于深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入有著舉足輕重的影響,在整體業(yè)務(wù)中占了較大比例,并且這一比例還在逐年上升。據(jù)招股書,2022年及2023年,深業(yè)物業(yè)來自大灣區(qū)的收入為16.29億元、18.29億元及21.63億元,分別占相關(guān)期間總收入的75.7%、77.9%及79.8%。


    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者:甄素靜

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