8月30日，萬科發(fā)布2024年半年報(bào)。今年1-6月，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元，保持穩(wěn)健經(jīng)營，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線，年內(nèi)已無境外公開債，境內(nèi)公開債也僅余1筆。通過經(jīng)營層面的持續(xù)努力，今年二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流相較一季度已明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流。同時(shí)，萬科實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進(jìn)入申報(bào)過程；三大主業(yè)能力持續(xù)提升，綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷售保持第一梯隊(duì)，高質(zhì)量交付7.4萬套房子，物業(yè)服務(wù)及租賃住宅業(yè)務(wù)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。

疾風(fēng)知?jiǎng)挪荨Ｊ袌鋈耸糠治鲋赋觯诋?dāng)前的市場環(huán)境下，萬科能守住財(cái)務(wù)安全底線，同時(shí)三大主業(yè)均實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的能力提升，實(shí)屬不易。更重要的是，從這份半年報(bào)中，能看出萬科這家公司的生命力和韌性，雖當(dāng)下面臨諸多挑戰(zhàn)，但仍保持著對未來發(fā)展的信心，以及努力向行業(yè)新階段探路的干勁，如多領(lǐng)域REITs實(shí)踐、綜合住區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新、長租發(fā)展模式突破等，均取得了積極進(jìn)展。

從半年報(bào)結(jié)果來看，萬科守住了財(cái)務(wù)安全底線。經(jīng)營層面，銷售實(shí)現(xiàn)超100%回款率，回款近1300億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。通過經(jīng)努力，萬科二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流。償債方面，上半年，萬科累計(jì)償債524億，年內(nèi)已無境外公開債，境內(nèi)公開債僅余1筆。

關(guān)于虧損原因，萬科已于7月業(yè)績預(yù)告中做過坦誠解釋，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及減值計(jì)提。由于計(jì)提減值的金額增加，實(shí)際虧損金額小幅超出預(yù)告區(qū)間，一位資本市場人士指出，按監(jiān)管規(guī)則，最終業(yè)績在預(yù)告區(qū)間上下20%以內(nèi)浮動(dòng)都屬正常范圍。

事實(shí)上，房企虧損實(shí)屬常見現(xiàn)象，因?yàn)榻Y(jié)算的主要是2021年及之前獲取的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)行業(yè)仍處高增長時(shí)期，頭部房企為了“保規(guī)模”、不掉隊(duì)，在激烈的土地競爭中難免拿到高價(jià)地，而2022年后行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“保現(xiàn)金流”又成為第一要?jiǎng)?wù)，為全力銷售回款，以價(jià)換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預(yù)告虧損之后，次日股價(jià)保持平穩(wěn)，就可看出市場對房企虧損早有心理準(zhǔn)備。

而在此次萬科半年中更為值得關(guān)注的是，萬科已通過深耕綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，其面向行業(yè)新階段的業(yè)務(wù)競爭力正在逐漸凸顯。

綜合住區(qū)業(yè)務(wù)，在保持銷售跑贏大市及高質(zhì)量交付的同時(shí)，正在逐步建立產(chǎn)品能力、投資能力的“護(hù)城河”。上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1273.3億元，表現(xiàn)優(yōu)于百強(qiáng)房企整體水平。同時(shí)，萬科高質(zhì)量交付了7.4萬套房子，在78個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”。更重要的是，“誰能為群眾建設(shè)好房子,誰就有未來”，萬科積極開展前沿產(chǎn)品研發(fā)，經(jīng)過6年研究論證，于上海落地了首個(gè)“未來城市理想單元”產(chǎn)品，成為了2023年上海市住宅銷售套數(shù)和面積雙料冠軍，今年已在更多地區(qū)推廣，有望成為萬科新的產(chǎn)品“護(hù)城河”。與此同時(shí)，萬科已逐步建立適配新發(fā)展階段的精準(zhǔn)投資能力，2022年以來，行業(yè)高增長時(shí)代成為過去時(shí)，樓市銷量及價(jià)格均已今非昔比，但萬科主動(dòng)投資項(xiàng)目整體兌現(xiàn)度卻能達(dá)到87%，銷售毛利率平均達(dá)18%。

長租公寓業(yè)務(wù)，保持規(guī)模和運(yùn)營效率保持行業(yè)第一的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式突破。上半年，租賃公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.3億元，同比增長5.3%。截止到今年6月底，累計(jì)開業(yè)數(shù)量增加至18.3萬間，GOP利潤率接近90%，單房運(yùn)營成本同比下降13.3%，客戶滿意度及出租率雙雙達(dá)到95%。萬科長租業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先探索商辦存量資產(chǎn)“由售改租”新模式并取得巨大突破，上半年開業(yè)的深圳和頌軒項(xiàng)目，1088套公寓由售改租，開業(yè)即實(shí)現(xiàn)滿租，同類模式已在長春、昆明、廣州、深圳、重慶、佛山等全國多個(gè)城市落地，盤活總房源數(shù)量超過5500間。

物業(yè)服務(wù)也在保持行業(yè)頭部地位的同時(shí)，用新能力抓住新機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業(yè)積極挖掘市場機(jī)會(huì)，行業(yè)增長挑戰(zhàn)下實(shí)現(xiàn)營收雙位數(shù)增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準(zhǔn)把握存量住宅小區(qū)日益增長的房屋維護(hù)和更新需求，重點(diǎn)提升設(shè)施翻新能力，以低于市場價(jià)格30%的高性價(jià)比完成對公區(qū)環(huán)境的系統(tǒng)性改善，客戶滿意度、繳費(fèi)率雙雙提升。商企服務(wù)綜合能力受到知名企業(yè)客戶認(rèn)可，萬物云的區(qū)域資源整合能力、綜合設(shè)施管理能力和超大型園區(qū)運(yùn)營能力持續(xù)提升，連續(xù)中標(biāo)騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個(gè)中國企業(yè)最大的設(shè)施管理外包服務(wù)項(xiàng)目，金額超過5億元。