經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 從北京的東四環(huán)沿著朝陽路向東行駛兩三百米便是紅領(lǐng)巾公園南門，大門西側(cè)的一處在建工程，四周被綠色的擋板圍住，陳舊的墻體和生銹的鋼筋顯示，這是一棟爛尾多年的建筑。

紅領(lǐng)巾公園南門東側(cè)是仁和立大廈，也曾爛尾多年，2007年引入社會資本，2012年建成投入運營。自2019年以來，紅領(lǐng)巾公園和社會資本因租賃爭議陷入糾紛中，至今問題仍沒有徹底解決。

西側(cè)的爛尾樓與東側(cè)的仁和立大廈又稱紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓，產(chǎn)權(quán)人為北京市朝陽區(qū)園林綠化局，日常管理和經(jīng)營委托給紅領(lǐng)巾公園負(fù)責(zé)。在北京乃至全國，類似的公共資產(chǎn)不在少數(shù)。

作為紅領(lǐng)巾公園的配套用房，這些公共資產(chǎn)一方面豐富了公園的配套，比如仁和立大廈的商戶有酒店、藥店和便利店等；另一方面也為公園帶來收入，仁和立大廈每年為紅領(lǐng)巾公園帶來400萬元左右的收入。

如何管理和運營好這些公共資產(chǎn)，實現(xiàn)公共資產(chǎn)的保值增值，是產(chǎn)權(quán)方和管理方面對的問題。

引入社會資本

紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓項目建設(shè)始于本世紀(jì)初。彼時，北京興起林木綠地“認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)”活動，即社會資本參與林木、綠地建設(shè)和養(yǎng)護，可以獲得一定年限配套用房的使用權(quán)。通過配套用房的經(jīng)營來平衡認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)的投入。

涉及紅領(lǐng)巾公園的認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)項目有南門附屬樓、水上樂園等。南門附屬項目東西兩棟樓的經(jīng)營主體不同，爛尾時均已完成主體框架建設(shè)。經(jīng)濟觀察網(wǎng)暫未了解到項目爛尾的具體原因。

北京保羅集團有限公司（下稱“保羅公司”）負(fù)責(zé)人武慶介紹，他們從2003年開始接觸項目，2005年開始與經(jīng)營主體、產(chǎn)權(quán)方等相關(guān)方進行溝通。2007年，保羅公司獲得紅領(lǐng)巾公園南門東側(cè)附屬樓的經(jīng)營權(quán)。

2007年1月，保羅公司與紅領(lǐng)巾公園正式簽署《合作協(xié)議》，雙方約定，由保羅公司完成建設(shè)爛尾樓（即仁和立大廈），保羅公司可獲得20年經(jīng)營權(quán)，竣工驗收合格后開始計算租期。

此后，保羅公司為爛尾樓投入1000萬元左右資金，并于2012年完成建設(shè)。武慶說，項目爛尾因為難以推進，保羅公司接手后，經(jīng)過反復(fù)與相關(guān)部門溝通才取得相關(guān)手續(xù)，耗時五年竣工，但項目至今仍未取得房產(chǎn)證。

根據(jù)紅領(lǐng)巾公園與保羅公司簽署的合作協(xié)議，每年保羅公司向紅領(lǐng)巾公園繳納250萬元的租金及150萬元的綠化費，共計400萬元。租金每五年增加20萬元。

2012年5月，項目竣工后，紅領(lǐng)巾公園和保羅公司簽署了一份補充協(xié)議，雙方約定從2012年7月1日起租。根據(jù)這一約定，雙方租約將于2032年6月底到期。

武慶稱，盤活仁和立大廈后，保羅公司曾試圖盤活紅領(lǐng)巾公園南門西側(cè)的爛尾樓，但與原經(jīng)營主體接觸后發(fā)現(xiàn)，西樓的問題更為復(fù)雜，外界很難介入。

據(jù)保羅公司方面介紹，雖然紅領(lǐng)巾公園的負(fù)責(zé)人幾經(jīng)變更，但雙方合作一直較為順利，包括租戶工商注冊等，朝陽區(qū)園林綠化局及紅領(lǐng)巾公園均給予配合。

但是，雙方的合作在2019年后發(fā)生了變化。

租賃糾紛

仁和立大廈共計1.1萬平方米，其中地上建筑面積6000平方米左右。保羅公司拿到項目經(jīng)營權(quán)沒有自己經(jīng)營，而是轉(zhuǎn)租給了北京仁和立物業(yè)管理有限公司（下稱“仁和立公司”），這也是仁和立大廈名稱的由來。

仁和立公司將仁和立大廈的房屋出租給桔子酒店、同仁堂藥店、旅行社、培訓(xùn)機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)寬帶公司、娛樂公司等商戶。

2019年9月1日，紅領(lǐng)巾公園向保羅公司發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，理由是保羅公司違反了合作協(xié)議第二條：在符合國家法律規(guī)定和公園特點的思想教育、青少年特色的正常經(jīng)營范圍內(nèi)開展合作經(jīng)營，原則不做他用，更不能非法經(jīng)營。

在庭審中，紅領(lǐng)巾公園稱，因保羅公司沒有經(jīng)過同意，擅自將合作房屋轉(zhuǎn)租他人，違反了合作協(xié)議。決定終止與保羅公司“名為合作實為租賃”的協(xié)議。

根據(jù)武慶單方面的說法，2019年7月前后，紅領(lǐng)巾公園要求將租金從約1元/平方米/天漲至約4.6元/平方米/天，雙方進行了三輪租金談判，最終沒有談妥。

武慶說，與2012年簽訂合作協(xié)議時相比，2019年北京租賃市場的租金上漲了不少，保羅公司愿意接受上調(diào)租金，但無法接受一次性上漲四倍。而且，仁和立公司和租戶也不愿接受上漲租金。

2019年12月，紅領(lǐng)巾公園再次給保羅公司下發(fā)《告知函》：第一，不再接受保羅公司支付的租金；第二，保羅公司無權(quán)向仁和立公司收取租金；第三，要求保羅公司前來商談給紅領(lǐng)巾公園及相關(guān)方造成的經(jīng)濟損失。

此后，紅領(lǐng)巾公園多次將保羅公司支付的租金“原路退回”；改向仁和立公司直接收取房屋占用費；同時，仁和立公司也不再向保羅公司支付租金，而是以房屋占用費名義向紅領(lǐng)巾公園繳納租金。

此后，保羅公司分別將紅領(lǐng)巾公園和仁和立公司訴至法院。在庭審中，紅領(lǐng)巾公園稱，解除合同不是因為保羅公司存在轉(zhuǎn)租行為，而是保羅公司違反合作協(xié)議約定以及法律規(guī)定的用途使用房屋。

紅領(lǐng)巾公園的主題是運動和青少年教育，根據(jù)紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓項目工程規(guī)劃，仁和立大廈主要用作青少年教育基地。但目前仁和立大廈的多數(shù)商戶與青少年教育主題并不相符。

保羅公司認(rèn)為，2012年至2019年期間，朝陽區(qū)園林綠化局配合商戶辦理工商注冊登記，說明認(rèn)可了仁和立大廈的商業(yè)和辦公用途；而且，仁和立大廈至今仍維持原來的用途。

2019年底至今，紅領(lǐng)巾公園與保羅公司、保羅公司與仁和立公司之間的合同均沒有正式解除，紅領(lǐng)巾公園也沒有與仁和立公司簽訂正式的租賃合同，一直收取的是房屋占用費。

對項目爛尾及后續(xù)與保羅公司租賃糾紛等相關(guān)問題，紅領(lǐng)巾公園方面表示，由于事情過去很多年，紅領(lǐng)巾公園現(xiàn)任相關(guān)負(fù)責(zé)人對相關(guān)情況并不了解，南門附屬樓的所有權(quán)歸屬朝陽區(qū)園林綠化局，紅領(lǐng)巾公園只負(fù)責(zé)管理。

紅領(lǐng)巾公園為朝陽區(qū)園林綠化局的下屬事業(yè)單位。針對上述問題，朝陽區(qū)園林綠化局一位工作人員回復(fù)，請示領(lǐng)導(dǎo)后給予回復(fù)。截稿前，暫未收到來自朝陽區(qū)園林綠化局的回復(fù)。

對簿公堂

2019年9月，保羅公司將紅領(lǐng)巾公園訴至法院，要求其繼續(xù)履行合作協(xié)議及補充協(xié)議。2021年10月，北京市朝陽區(qū)人民法院（下稱“朝陽法院”）下發(fā)一審判決書，紅領(lǐng)巾公園敗訴。

朝陽法院認(rèn)為：第一，雖然仁和立大廈的建設(shè)工程規(guī)劃許可約定為紅領(lǐng)巾公園南門附屬用房，只能公園自用，不能轉(zhuǎn)讓，但只是禁止轉(zhuǎn)讓，并沒有禁止轉(zhuǎn)租，也沒有禁止房屋用于辦公和商用。

第二，關(guān)于房屋用途，雖然合作協(xié)議約定只能用于思想教育和青少年特色等主題方面，但雙方約定內(nèi)容并不具體；而且作為產(chǎn)權(quán)單位，朝陽園林綠化局為商戶辦理工商注冊出具營業(yè)場所證明，客觀上確認(rèn)了房屋的實際用途。

因此，朝陽法院判定，紅領(lǐng)巾公園主張的合同解除事實和理由均不能成立。

紅領(lǐng)巾公園不服一審判決，向北京市第三中級人民法院（下稱“北京三中院”）提起上訴。2022年5月25日，北京三中院下發(fā)民事裁定書認(rèn)為，一審判決認(rèn)定基本事實不清，因此撤銷原判決，案件發(fā)回朝陽法院重審。

2024年4月28日，朝陽法院再次作出判決，保羅公司敗訴。

再審判決書中，朝陽法院認(rèn)為雙方爭議焦點有兩個。

第一，涉案房屋租賃關(guān)系是否可以繼續(xù)履行。朝陽法院認(rèn)為，雖然合作協(xié)議和補充協(xié)議是雙方真實意思的表示，但由于整改政策的出臺而喪失了繼續(xù)履行的現(xiàn)實可行性，由此不宜按原來約定的期限繼續(xù)強制履行。

第二，如果協(xié)議解除，保羅公司是否有權(quán)要求賠償。朝陽法院認(rèn)為，雙方租賃合同解除因為整改政策的出臺所致，并非紅領(lǐng)巾公園違約，因此，保羅公司的主張缺乏事實和法律依據(jù)。

最終，朝陽法院判決，雙方簽署的合同協(xié)議和補充協(xié)議于2019年9月2日解除，即紅領(lǐng)巾公園下發(fā)給保羅公司解除協(xié)議通知的第二天。

從中不難看出，扭轉(zhuǎn)判決的是一份整改文件。根據(jù)庭審記錄，2019年4月，北京市相關(guān)部門曾下發(fā)有關(guān)公園配套用房整改的意見。經(jīng)濟觀察網(wǎng)未獲得該文件的具體內(nèi)容。

2019年以來，朝陽區(qū)園林綠化局下屬的多家公園因整改與之前合作的社會資本解除附屬配套用房的相關(guān)合作協(xié)議，多數(shù)均訴至法院。

從中國裁判文書網(wǎng)公布的判決書看，相關(guān)案件包括綠谷公園與北京通廈投資開發(fā)集團有限公司、立水橋公園與奧承華運（北京）生態(tài)科技發(fā)展有限公司、團結(jié)湖公園與北京鑫海宏環(huán)境科技有限公司、桐城公園與華威美林控股集團有限公司等。

武慶不解的是，既然整改，為什么至今仁和立大廈仍維持原來的商業(yè)辦公用途，而且租戶結(jié)構(gòu)也沒有太大變化。

公產(chǎn)經(jīng)營

保羅方面稱，紅領(lǐng)巾公園出租給保羅公司的租金是約1元/平方米/天；保羅公司支付給仁和立公司的租金是約2元/平方米/天；仁和立出租給商戶的租金是4元/平方米/天。

根據(jù)庭審記錄，2019年9月1日至2032年6月30日，保羅公司應(yīng)向紅領(lǐng)巾公園支付的租金總額為5690萬元；而仁和立公司應(yīng)向保羅公司支付的租金為11342萬元。

在訴訟中，保羅公司稱，解除合作協(xié)議及補充協(xié)議，給保羅公司造成巨大經(jīng)濟損失，要求紅領(lǐng)巾公園賠償租金差價。

在第二次庭審中，紅領(lǐng)巾公園認(rèn)為，仁和立大廈是公園配套用房，保羅公司改變了約定用途，通過轉(zhuǎn)租仁和立大廈已經(jīng)獲得巨額利潤，加上租金價格遠低于同時段市場價，導(dǎo)致仁和立大廈被列為公園配套用房需整改的項目。因此不同意賠償。

保羅公司認(rèn)為，東側(cè)附屬樓是保羅公司投資盤活，如果沒有保羅公司介入，東側(cè)附屬樓至今可能與西側(cè)附屬樓一樣仍處于爛尾狀態(tài)。

在保羅公司看來，過去7年間，仁和立大廈為紅領(lǐng)巾公園帶來了數(shù)千萬元收入，如果不是保羅盤活項目，紅領(lǐng)巾公園就無法獲得這些收入，遑論租金是否低于市場價。

在北京乃至全國，類似紅領(lǐng)巾公園配套用房的公共資產(chǎn)不在少數(shù)，尤其是涉及公園/綠地、森林、河道等公共資源的配套用房。過去，由于歷史原因，各種亂象不同程度地存在。

比如，永定河、溫榆河、潮白河等河流生態(tài)保護區(qū)內(nèi)，曾出現(xiàn)大量違建的高爾夫球場；部分重要河道配套的管理用房，曾被經(jīng)營方當(dāng)作住宅分割銷售使用權(quán)。

近年，隨著相關(guān)整頓騰退工作不斷推進，亂象有所好轉(zhuǎn)。但在確保合法合規(guī)基礎(chǔ)上，如何平衡國有資產(chǎn)保值增值與社會資本合法權(quán)益之間的關(guān)系，仍是公共資產(chǎn)管理方需要面對的難題。