國務(wù)院升級樓市“限購令”

周五（7月15日）媒體報導(dǎo)了7.12日國務(wù)院常務(wù)會議相關(guān)內(nèi)容，中央認(rèn)為“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，會議形成了落實房地產(chǎn)調(diào)控的五點意見，其中關(guān)于對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”超出市場預(yù)期。

總理關(guān)于考慮對房價上漲過快的二三線城市限購的講話，一是向目前躍躍欲試的陸續(xù)試探放松的限購城市敲警鐘，二是表明非限購城市房價上漲則將納入限購的態(tài)度。這也是自“新國八條”出臺6個月后，國務(wù)院再次布局樓市調(diào)控。如今“限購令”被再次祭出，在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)歷了此前一輪“擴軍”之后，限購政策或繼續(xù)蔓延。

從以往經(jīng)驗看，國務(wù)院常務(wù)會議后，部委和地方調(diào)控政策將陸續(xù)出臺。廣發(fā)證券分析師趙強判斷，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策可能主要是兩個方向：一是“有則嚴(yán)之”。嚴(yán)格落實以限購、限貸、限外的“三限”為主的調(diào)控政策；另一個是“無則加之”。一些房價上漲過快的二三線城市要出臺限購政策。這意味著，部分上漲過快而未出臺限購政策的二三線城市將首當(dāng)其沖。

由于中央要求限購范圍的擴大超出市場預(yù)期，周五多數(shù)地產(chǎn)股“應(yīng)聲而下”，當(dāng)天房地產(chǎn)行業(yè)平均下跌-0.80%，雖然跌幅不深，但位居所有行業(yè)漲跌幅榜末位。此前地產(chǎn)股在保障房加速推進的消息帶動下展開了一輪較為有力的反彈行情。自7月7日央行宣布今年來第三次加息，地產(chǎn)股隨即轉(zhuǎn)頭向下，截止周五（7月15日）房地產(chǎn)行業(yè)平均下跌-0.55％，是同期所有行業(yè)中唯一一個下跌的行業(yè)。

樓市調(diào)控高壓不改，在這樣政策環(huán)境下，投資者該如何應(yīng)對呢？縱觀房地產(chǎn)行業(yè)分析師的觀點，存在一定分歧。有分析師認(rèn)為投資者需要有“撥云見日”的勇氣，有的則對政策影響謹(jǐn)慎，建議“躲避”為好。下面我們就來具體聽聽地產(chǎn)行業(yè)最牛分析師對此的看法。

誰是房地產(chǎn)行業(yè)最牛分析師？

最牛分析師的最新觀點

東方證券楊國華（五顆星）：天眼最牛分析師實時排名（房地產(chǎn)行業(yè)）第1名

局部調(diào)控，整體影響有限

中央政府對樓市整體的調(diào)控效果給予了充分肯定，意味著未來再次全面性調(diào)控樓市的可能性很小，但中央政府也明確表態(tài)：調(diào)控力度不會放松。中央目前政策狀態(tài)基本符合市場預(yù)期。會議指出：今年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，著力推進保障性安居工程建設(shè)，取得初步成效。多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。同時，會議認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。

本次會議超預(yù)期的利空因素主要是限購范圍或?qū)U大，但由于并未公布具體城市，故其對整體樓市影響還很難做出具體判斷。不過，我們還是可以從中做一些簡單的邏輯推理：

●限購范圍擴大顯示中央未來調(diào)控思路：不會是全局性的，但會是局部的、更有針對性的。理由很簡單：現(xiàn)有的政策必定、其實已經(jīng)，對整體樓市產(chǎn)生了積極影響，但畢竟我國城市眾多，總會有個體差異，個別問題理應(yīng)個別解決，調(diào)控已從“一竿子打死”過度為“局部調(diào)整階段”。

●從會議指出“多數(shù)城市漲幅趨緩”來推斷，這次新增限購城市應(yīng)該不會很多，待最終限購出臺后，對整體樓市走勢影響應(yīng)該有限。

●在出臺限購之前，一些二三線城市可能出現(xiàn)“搶購“住房現(xiàn)象，則這些城市短期成交可能會放量。

調(diào)控繼續(xù)深化將加大公司分化，對一些龍頭房企反而更有利。

●部分龍頭公司項目資源主要分布在已經(jīng)出臺限購令的40個城市中，如：萬科權(quán)益可結(jié)算面積在限購區(qū)域中占比約76%，保利78%，金地82%，首開股份73%，若擴大限購范圍，對公司未來銷售影響有限。

●事實上，限購的存在，或者說調(diào)控的存在，正在加大房企之間的分化，那些多點布局、綜合開發(fā)能力強的龍頭企業(yè)通過市場占有率的提升，仍能實現(xiàn)快速增長（圖1）。這一現(xiàn)狀的背后主因是：在政策調(diào)控下，整體市場將處于相對均衡，購房者對住房的關(guān)注點和要求將增多，而綜合開發(fā)能力強的公司（如在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、環(huán)境、品牌、營銷策劃、定價等各個方面都較好的公司）更能滿足當(dāng)前客戶需求。

對于地產(chǎn)股而言，由于這次的政策主要是局部調(diào)控，對地產(chǎn)股整體的利空影響相對有限，對于樓市而言，新增一些限購城市，還不足以徹底改變未來整體樓市走向。而高周轉(zhuǎn)、多區(qū)域布局、綜合開發(fā)能力強的龍頭地產(chǎn)股反而會在調(diào)控中繼續(xù)快速增長，我們?nèi)灾攸c推薦估值低且盈利確定的萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、首開股份，若股價調(diào)整更是買入良機。

華泰證券魚晉華（四顆星）：天眼最牛分析師實時排名（房地產(chǎn)行業(yè)）第8名

樓市調(diào)整有望再深入

本次政策的出臺超出市場預(yù)期，再次彰顯了本屆政府將“房地產(chǎn)調(diào)控進行到底”的決心，也再次明確傳達了“房價不明顯回落，則調(diào)控不罷休”的政策目標(biāo)。同時也表明至少在目前階段，決策層對經(jīng)濟下滑的擔(dān)憂讓位于房地產(chǎn)調(diào)控總體目標(biāo)的達成。在房價沒有出現(xiàn)明顯回落之前，任何“政策見底”的判斷都顯得過于樂觀。

目前行業(yè)基本面已經(jīng)進入到僵持階段，一線城市調(diào)整已經(jīng)開始，實質(zhì)性降價開始普遍出現(xiàn)，并逐漸由一線向二線城市蔓延。而政策選擇在這個階段進一步收緊，說明決策層對目前的房地產(chǎn)市場調(diào)整并不滿意，基本面需要加速調(diào)整。這點與資本市場傾向于認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，量價的實質(zhì)調(diào)整只是時間問題，政策將維持現(xiàn)狀的判斷有所不同。

5點內(nèi)容中，最具實質(zhì)性政策為“房價上漲過快的二三線城市也要限購”。目前限購城市約有四十個，若限購范圍擴大至更多的二三線城市，將對全國銷量有明顯抑制，并加速全國房價調(diào)整。由于全國房地產(chǎn)投資增量主要由三線及以下城市貢獻，限購范圍的擴大也將加快新開工和房地產(chǎn)投資增速的下降。但基于目前地方政府普遍的財政壓力，我們判斷，限購范圍并不會大面積增加。因而本次政策的邊際效應(yīng)將弱于年初的限購政策效應(yīng)。

由于本次調(diào)控政策出臺時機超出預(yù)期，加之七月份為傳統(tǒng)推售淡季，在政策與供應(yīng)因素疊加下，將導(dǎo)致銷量數(shù)據(jù)低迷，判斷地產(chǎn)股本輪反彈的趨勢將終結(jié)。但因估值仍在底部（大公司2011年10倍PE，已基本鎖定2012年業(yè)績），預(yù)計股價調(diào)整幅度有限。

我們堅持年度策略報告觀點，今年年內(nèi)地產(chǎn)股難有趨勢性投資機會，維持行業(yè)中性評級。同時堅持中期策略報告的觀點，繼續(xù)看好銷售增長確定、受益于行業(yè)集中度提升的龍頭公司。由于龍頭公司80%以上項目儲備在已限購城市之內(nèi)，因此受本次限購范圍擴大的影響有限，建議股價回調(diào)后繼續(xù)吸納，重點推薦萬科、保利、金地。