經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 鄔瓊 劉真真 碧桂園總裁莫斌在2月28日的業(yè)績發(fā)布會上表示，2012年，碧桂園的銷售目標(biāo)將與2011年持平。但花旗銀行認(rèn)為碧桂園的目標(biāo)過于樂觀。

同日花旗銀行維持對碧桂園的沽售評級，并將其目標(biāo)價(jià)下調(diào)4.6%至2.88港元。花旗銀行認(rèn)為，碧桂園今年以來的合同銷售僅為24億元人民幣，因此碧桂園維持與2011年持平的430億元的銷售目標(biāo)過于樂觀。

面對2012年大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司維持合同銷售目標(biāo)的舉措，資本市場似乎并不認(rèn)賬，大多數(shù)國際投行對2012年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較上市公司的高管們要悲觀得多。
    

激進(jìn)與保守

早在2月16日，瑞銀已將碧桂園的評級由買入降為中性。瑞銀稱，碧桂園2011年銷售31%的增長達(dá)標(biāo)，但因高基數(shù)效應(yīng)，2012年實(shí)現(xiàn)增長具有一定挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)，碧桂園并未發(fā)布年報(bào)，但瑞銀稱，碧桂園2011年推盤達(dá)到16個(gè)，預(yù)計(jì)2012年推盤數(shù)量將會減少，因此難以達(dá)到2011年的增長幅度。

高盛對碧桂園的預(yù)測則相對明了，其預(yù)測碧桂園2012年全年銷售降2%，至420億元，并將碧桂園的評級由買入降至中性。

渣打?qū)Ρ坦饒@的預(yù)測最為悲觀，原因是碧桂園產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與保障房趨同。渣打方面稱，2011年碧桂園策略良好，但2012年隨著國內(nèi)保障房的相繼落成，碧桂園產(chǎn)品在定價(jià)及地理位置上將遭遇挑戰(zhàn)。

瑞銀的預(yù)測基本與2月28日莫斌在業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)相吻合，莫斌當(dāng)日表示，碧桂園全年新開盤數(shù)量將削減至11個(gè)。

但碧桂園并不如投行一般認(rèn)為2012年430億的銷售目標(biāo)過于激進(jìn)。他們認(rèn)為，今年以來的銷售僅為24億元的原因?yàn)?月份正值春節(jié)，為銷售淡季，推盤規(guī)模不大，因此這一銷售金額并不能夠反映出全年銷售水平，碧桂園新項(xiàng)目將在二季度之后陸續(xù)推向市場。

“我們始終認(rèn)為中國房地產(chǎn)，包括中央政府出臺這么多政策，最終的目的還是想保持房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展水平。基于這一點(diǎn)，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)還是充滿信心。今年新推11個(gè)新盤，這是一個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)要求，比去年的貨量會有所減少，但是我們有自己進(jìn)可攻退可守的開發(fā)策略。”莫斌表示，將在保證業(yè)績的基礎(chǔ)上，視市場及政策變化來調(diào)整定價(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并進(jìn)行貨量控制，以完成指標(biāo)。

“今年對市場的調(diào)研和產(chǎn)品的定位以及價(jià)格和銷售的策略會更加審慎。”莫斌認(rèn)為，在保證開盤后短期內(nèi)去化率達(dá)到60%的情況下，碧桂園可以完成銷售目標(biāo)。“如果市場行情可觀，那么我們可能會推出更多的新盤，也包括老盤的新推。”

此外，在規(guī)模控制上，2012年碧桂園仍維持以廣東為主的策略，新推項(xiàng)目廣東占比高達(dá)60%，莫斌認(rèn)為，在非常時(shí)期，廣東區(qū)域的項(xiàng)目占比高有利于集團(tuán)對區(qū)域公司進(jìn)行控制，但著眼于未來，碧桂園仍會將廣東省內(nèi)及省外的項(xiàng)目調(diào)整至平衡狀態(tài)。
    

現(xiàn)金為王

與以往年初發(fā)債不同，2012年年初碧桂園選擇的融資策略是配股。

2月28日，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍綺琴表示，會依據(jù)資本市場情況而定是否選擇發(fā)債，“即使2011年的銀行放貸比較嚴(yán)，但碧桂園新增的貸款仍有106億，還貸也有60億，即凈增長的現(xiàn)金流也有差不多40億，所以現(xiàn)金流在日常運(yùn)作上是保持平衡的。”

但3月1日，碧桂園公告顯示，選擇配股融資21.4億港元。此次著手配股股份源自于大股東楊惠妍，配股價(jià)為3.23港元。

楊惠妍目前在碧桂園的持股比例為59.83%，配股將以楊惠妍向第三方出售手中部分股權(quán)后，碧桂園再行發(fā)行等同出售數(shù)目的新股給楊惠妍。按配股價(jià)格，此次楊惠妍出售股份的規(guī)模將達(dá)到6.77億股，完成新股發(fā)行之后，楊惠妍在碧桂園的持股比例將降至57.5%。

碧桂園此次配售股份的融資款項(xiàng)將用于資本開支及一般企業(yè)用途。
碧桂園公布截至2011年12月30日的負(fù)債率為63.3%，相較2010年同期48%的負(fù)債率增長15%。

伍綺琴稱負(fù)債率提升的主要原因是碧桂園2011年買地支出增加。

“最大的負(fù)債來源是去年買了98億的地。通常買地是先付款一半，而我們想盡快拿到地去開發(fā)，因此付款時(shí)間比約定時(shí)間早，所以到2011年末，整個(gè)集團(tuán)欠的土地款是27億。” 伍綺琴表示。

與2011年積極的拿地策略不同，2月28日，莫斌表示，2012年碧桂園的土地儲備會更加謹(jǐn)慎。

“買地會有專項(xiàng)的資金安排，鑒于今年房地產(chǎn)市場政策情況我們會比較審慎。”莫斌表示，2012年碧桂園的基本策略將是現(xiàn)金為王。